自宅を活用してまとまった資金を手に入れられる手段として、最近注目を集めているリースバック。「リースバック」という言葉自体は耳にしたことがあるが、どのような仕組みなのか理解されていない方も多いのでは？
この記事でリースバックの概要とメリット・デメリットを解説するので、興味のある方は参考にしてください。
リースバックとは
リースバックとは自宅を売却し、まとまった資金を手に入れつつ、新オーナーと賃貸借契約を結んでその後も住み続けることができる不動産取引の方法です。では具体的に、どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。
リースバックの仕組み
リースバックをより詳しく説明すると、自宅をリースバック事業者に売却してから、新オーナーに対し家賃を支払い、売却後も自宅に住み続けることができる仕組みとなります。
以上の仕組みからわかる通り、リースバックは、不動産売却と賃貸借を一体化した不動産取引の方法です。リースバックの利用者は不動産の所有権を失いますが、自宅の売却によりまとまった資金を確保できます。売却資金を活用して、家賃を支払い続けることはもちろん、住宅ローンを返済すること、老後資金を確保することも可能です。
借家契約（賃貸借契約）は、契約更新がある「普通借家契約」と契約更新がない「定期借家契約」に分かれます。ただし、すべてのケースで、これらの契約を自由に選べるわけではありません。毎月の家賃は、自宅の売却価格などをもとに決められます。
リースバックと不動産売却の違い
リースバックも不動産を売却しますが、通常の不動産売却とは異なる点があります。代表的な違いとして、以下の点が挙げられます。
売却後の転居
リースバックと不動産売却の最も大きな違いは、売却後に転居を必要とするかしないかです。自宅に住み続けられるリースバックは、転居を必要としません。これに対し、自宅に住み続けられない不動産売却は、転居を必要とします。
別の角度から見ると、リースバックは売却後に転居費用がかからない、不動産売却は売却後に転居費用がかかる、となります。荷物が多い場合、不動産売却は高額な転居費用が発生します。
現金化のスピード
リースバックと不動産売却では、自宅を現金化できるスピードも異なります。自宅をリースバック事業者へ売却するリースバックは、短期間でまとまった資金を確保できます。
これに対し、仲介会社へ依頼して買主を探す不動産売却は、売却が完了するまで通常3～6カ月程度かかります。不動産売却よりもリースバックのほうがスピーディです。
リースバックは資金が必要な様々なシーンで活用できる
リースバックは、まとまった資金を確保できるうえ、資金の用途に制限がないため、人生設計やライフスタイルに合わせて活用できます。例えば、次のような方たちの活用が考えられます。
老後資金が必要になった人
老後資金が必要になった人
リースバックは、「住み慣れた自宅を離れたくない、だけど老後資金が心配」といった方におすすめです。年金だけで生活を維持することが難しい方は、リースバックを利用することでプラスαの資金を確保できます。売却価格や手元資金によっては、余裕のある老後生活を送れます。
教育費が必要になった人
リースバックは、「教育費を捻出したいものの、お子様の転校などは避けたい」といった方にも向いています。同じ環境で暮らしながら、まとまった資金を確保できるからです。これまで通り暮らせるので、お子様に余計な負担や心配をかけることはありません。
事業資金が必要になった人
リースバックは、「大口契約が入り短期的に事業資金を確保したい」ケースにも向いています。資金の用途に制限がなく、資金に余裕ができれば自宅を再度購入することもできるからです。ちなみに当社「イエする」のリースバックは、法人・個人を問わずご利用いただけます。条件次第になりますが、最短5日で対応可能です。
医療費が必要になった人
リースバックは、「急な手術などで医療費、さらには退院後の生活費が心配」といった方にもおすすめです。資金確保後も転居を必要とせず、不動産売却よりも短期間で資金を確保できるからです。
体調が悪いときに、資金確保に時間がかかる、あるいは転居が必要になると厳しいですよね。リースバックであれば、自宅で暮らしながらスムーズに資金を確保できます。
借金返済に充てたい人
「住宅ローンをはじめとした借金の返済」にもリースバックは向いています。例えば、住宅ローンのボーナス返済が厳しいといったケースで活用が考えられます。これまで通りの環境で暮らせるので、リースバックを利用しても大切なマイホームに住み続けられます。
リースバックのメリット・デメリット
とても魅力的に見えるリースバックですが、気を付けたいデメリットがあることも事実です。続いては、リースバックのメリットとデメリットを紹介します。
リースバックのメリット
①売却後も同じ家に住み続けられる
リースバックの最も大きなメリットは、売却後も同じ家に住み続けられることです。売主が亡くなるまで住み続けることや、子どもが学校を卒業するまで住み続けることなども可能です。これまで通りの落ち着いた暮らしを続けたい方にとって、魅力的な選択肢といえます。自宅を現金化できる点も見逃せません。
確保した資金の用途は自由です。したがって、老後資金、事業資金、住宅ローン返済などに活用できます。まとまった資金を確保したい方にもおすすめです。
②固定資産税などの維持費が不要
リースバックは、不動産の所有権を手放すため、固定資産税や都市計画税がかかりません。マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの負担もなくなります。つまり、不動産の維持費がかからなくなるのです。
これらの維持費は、新しい不動産の所有者が支払います。代わりに毎月の家賃を支払うことになりますが、それでも不動産の維持費は軽減されることになります。
③将来的に再度購入することも可能
契約締結時に再売買ができる権利を付けておけば、決められた期間内に決められた金額を支払うことで、売却した自宅を再度購入することができます。再売買にかかる金額は、契約時に定めておくことができます。
ただし、家賃を滞納すると再売買ができる権利は消滅します。決められた期間内であっても、再売買できなくなってしまうので注意しましょう。
リースバックのデメリット
①自宅の名義が運営会社に変わる
リースバックを利用して自宅を売却すると、自宅の名義はリースバック事業者などに変わります。つまり、家の所有者がリースバック事業者や新しい所有者になるので、リースバック利用後は、賃借人として自宅に住み続けることになります。
新しい所有者が決めたルールに従い、生活していかなければなりません。とはいえ、同じ家に住み続けることは変わらないので、不便さを感じることはほとんどないでしょう。
②売却価格が市場価格よりも安くなる
自宅を売却して現金化できる点は魅力ですが、売却価格は市場価格の7割程度になることが一般的です（具体的な売却価格はケースで異なります）。売却価格が低くなる理由として、リースバックの契約期間が終了するまで、買い取った不動産を販売できない点が挙げられます。この間に不動産価格が下落するリスクなどがあるので、市場価格よりも安い売却価格になってしまうのです。
ただし、リースバックには自宅を素早く現金化できるうえ、売った後もそのまま住み続けられるメリットがあります。これらの点を踏まえたうえで、売却価格を評価するべきといえるでしょう。
③家賃が発生する
売却後は、賃貸住宅として自宅に住み続けることになるため家賃が発生します。家賃は、売却価格と賃料相場ならびに期待される利回りで決まりますが、相場よりもやや割高になることが多いようです。
「年間の家賃＝売却価格の1割程度」がおおよその目安といわれていますが、売却前に交渉することで調整できることがあります。心配な場合は、リースバック事業者に相談してみるとよいでしょう。
リバースモーゲージとリースバックの違いとは
リースバックとよく似た仕組みいわれているのがリバースモーゲージです。ここではリバースモーゲージの概要と、リースバックとの違いを解説します。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自宅を担保に資金を借り入れて、債務者が死亡したときに担保となっていた自宅を売却し、借入金を返済する仕組みです。
借り入れられる上限額は、自宅の資産価値に応じて決まります。債務者は資金を借り入れた後も自宅に住み続けることが可能です。社会福祉協議会や金融機関が、シニア向けの不動産取引の方法として扱っています。
リースバックとリバースモーゲージの違い
一見すると似ているように思えるリースバックとリバースモーゲージですが、具体的な内容は大きく異なります。リースバックは自宅を売却してから賃貸住宅として住み続ける仕組みなので、担保の設定や借り入れは発生しません。一方で、売却であるため所有権は移転します。
リバースモーゲージは、自宅や土地などの不動産を担保に、資金を借り入れる仕組みなので、所有権の移転は発生しません。
以上のほかでは、年齢条件や同居家族条件、対象物件条件、保証人の要否、資金用途も異なります。年齢条件を原則65歳以上、同居家族を原則配偶者、対象物件を原則一戸建て、保証人を原則必要としているリバースモーゲージは、リースバックに比べるとやや使いづらいといえます。
リースバックの注意点とトラブル回避方法
自宅を活用しまとまった資金が手に入れられるリースバックですが、思いもよらないトラブルになることもあります。そこで実際に考えられるトラブルと回避方法をまとめてみました。
事例1：家賃の支払いが難しくなった
リースバックでは、自宅を売却してから、家賃を支払って住み続けることになります。売却資金があれば問題ないと思われがちですが、収入に対する家賃の設定が高すぎると最終的に支払えなくなることがあります。家賃を支払えないと、賃貸借契約が無効になり、自宅からの退去を求められます。
トラブルを避けるため、契約前に売却額と収入、家賃のバランスを確認しておくことが重要です。手持ちの資金額、支払い可能な家賃の額などを事前に事業者に相談した上で話を進めましょう。
事例2：自宅を買い戻せない
将来的な自宅の再購入を予定していたものの、思っていたよりも再購入価格が高いため再購入ができないこともあります。このトラブルは、契約前に再購入価格がどれくらいになるか確かめておくことで防げます。また将来的に、再購入金額の上昇がないかなども事前にご相談しておくと安心できますね。
リースバックでは、以上のようなトラブルに注意が必要です。ただいずれの事例も、事前にリースバック事業者に相談することで、充分回避できるトラブルです。
トラブルを避けるため最も重要になるのが、リースバックの事業者選びです。信頼できるリースバック事業者であればデメリットを含め、契約内容などに付いても詳しく説明してくれます。すべてのトラブルを自分で察知して回避することは難しいので、些細なことでも相談できるリースバック事業者を選ぶことが大切なのです。
リースバックなら自宅売却後でも住み続けられる
以上の通り、リースバックを利用すれば、さまざまな用途に活用できる資金を確保できます。しかも、これまでどおり自宅に住み続けることが可能です。この点が、リースバックならではのメリットといえるでしょう。住み慣れた環境で暮らせるため、自宅を売却した後も安定した生活を送れます。お子様が転校しなければならない、ご近所さんに余計な詮索をされるなどの心配はありません。
また、通常の不動産売却と異なり、引越し費用が全くかからない経済的なメリットもあります。希望すれば、売却した自宅を再度購入することも可能です。リースバック専門店である当社「イエする」では、再売買の時期に特別な制限を設けていません。お客様のご事情に合わせてプランニングいたします。
さらに、再売買価格は契約時に決定するので、景気動向などを受けて値上がりすることもありません。将来的に家を再度購入したい方にとっては、非常に利用しやすい資金調達方法と考えています。
一般的な不動産売却は自宅に住み続けられない
メリットは理解したものの、耳慣れない仕組みなので一般的な不動産売却の方が安心と感じている方がいるかもしれません。確かに、一般的な不動産売却でも、使途に制限のない資金を確保できますが、売却後も自宅に住み続けることはできません。
生活環境が激変するうえ、引越し費用もかかるため、安定した生活を送りたい方にはあまり向いていない可能性があります。
リバースモーゲージは資金用途が限られる
リースバックとよく似た仕組みとして、リバースモーゲージが挙げられます。こちらは、自宅を担保に資金を借り入れて、名義人の死亡時に自宅の売却資金で借入金を返済する仕組みです。資金を確保した後も自宅に住み続けられる点はリースバックと同じですが、資金用途は原則生活資金に限られます。
また、利用にあたり厳しい制限（年齢条件は原則65歳以上、対象物件は原則一戸建てなど）が設けられています。使い勝手は、リースバックの方が優れているといえるでしょう。
リースバック専門店に相談してみよう
リースバックとは、リースバック事業者に自宅を売却してから、オーナーに家賃を支払うことで、自宅に住み続けられる仕組みです。まとまった資金を確保できる、これまでと同じ環境で生活を続けられる、自宅を買い戻すことができるなどのメリットがあります。
一方で、市場価格よりも売却価格が安くなる、家賃を支払い続けなければならないなどのデメリットもあります。注意点があることは事実ですが、よく似た仕組みあるリバースモーゲージよりも利便性は高いため、自宅を活用してまとまった資金を確保したい方にはおすすめです。
もしリースバックに関してお悩みや疑問があれば、ぜひ「イエする」までお気軽にご相談ください。