リースバックを利用したいと考えても、どこのリースバック会社と契約すればよいか悩んでいませんか？大切なマイホームを売却するので、信頼できる業者を選びたいですよね。
結論から述べると、リースバック業者を選ぶときは「査定額・家賃・賃貸期間」などに注意が必要です。リースバック業者によって、査定額や賃貸、賃貸期間などが変わってくる可能性があるので、目的に応じて慎重に選定しましょう。
この記事では、信頼できるリースバック業者の選び方を解説します。これからリースバックを利用してみたい方はぜひ参考にしてください。
リースバック会社の選び方
ひと言で「リースバック会社」といってもさまざまなタイプがあります。たとえば、大手企業のリースバック会社もあれば、中小規模のリースバック会社もあります。大手企業だから安心ということはなく、それぞれにメリットデメリットがあります。また、リースバック会社によって、エリアや物件に得意不得意があります。
家の査定額や家賃額、買い戻し（再売買）の条件などが会社によって変わってくるので、リースバック会社を選ぶときには自分の目的と希望に合ったところを選びましょう。できるだけ費用を抑えられて、希望が叶う条件のリースバック会社を見つけられると、後悔せずにリースバックを利用できます。以下ではより具体的に、リースバック会社の比較ポイントをみていきます。
【保存版】リースバック業者の比較ポイント12点
リースバック業者を選ぶときは、最初から1社に絞り込まず、複数の業者を比較しましょう。業者により、査定額、家賃、賃貸期間などに差があるからです。これらを比較すれば、ご自身にとって最適なリースバック業者を見つけやすくなります。比較ポイントの12点を解説します。
ダウンロードボタンから「リースバック業者比較チェックリスト」をダウンロードできます。印刷して、リースバック業者から提案された条件を比較してみてください。
1. 査定額
リースバックにおける物件の査定額は、リースバック業者で異なります。具体的な査定額は、以下の範囲におさまることが多いといわれています。
査定額 ＝ 物件の市場価格 × 70%～80％
たとえば、市場価値が1,500万円の物件であれば、リースバックの査定額は1,050万円～1,200万円におさまる可能性が高くなります。
重要なポイントは、物件を売却して必要な資金の額を確保できることです。査定額が高いほど良いリースバック業者といえるわけではありません。詳しくは後述しますが、査定額が高くなると、毎月の家賃も高くなるからです。必要な資金の額を確保できて支払える家賃の額におさめてくれるリースバック業者が、良いリースバック業者といえるでしょう。
2. 家賃
毎月の家賃もリースバック業者で異なります。家賃も、単純に安いほど良いとはいえません。家賃の設定に物件の買取価格が深くかかわっているからです。毎月の家賃は、一般的に以下の計算式で求められます。家賃を安く設定すると、物件の買取価格も低くなります。したがって、売却で必要な金額を確保したうえで、問題なく支払える家賃の額に収まっていることが重要といえます。
毎月の家賃額 = 物件の買取価格 × 期待利回り（7%～12％程度）= 12
期待利回りは、低いほどおすすめです。物件の買取価格が同じであれば、期待利回りが低いほど毎月の家賃も安くなるからです。ただし、期待利回りを公開しているリースバック業者はありません。期待利回りは、リースバック業者から見積もりをとって推測することになります。以上を参考に、リースバック業者が設定する家賃を評価しましょう。
3. 賃貸借契約の期間
リースバックを利用する際には、賃貸期間も考慮しましょう。たとえば、自宅に住む期間が次の家を見つけるまでの短期間で良いのなら、定期借家契約などの短期間の契約でも問題はないでしょう。
一方、将来家を買い戻したい、ずっと住み続けたいなどの希望がある場合には、賃貸期間の長い契約を締結すべきです。リースバック会社により、設定される賃貸期間が異なります。リースバックを利用する目的を達成できる期間を設定しているリースバック会社を選びましょう。
4. 賃貸借契約の種類
リースバックを利用する際、賃貸借契約の「種類」は重要です。建物の賃貸借契約には大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
「定期借家契約」の場合、2～3年などの契約期間が終了すると契約が打ち切りになるので、更新できない場合はそれ以上は家に住めません。長期にわたって家に住み続けたい場合には不向きです。一方、「普通借家契約」の場合、契約期間満了時には更新が原則となるので、2～3年などの期間が終了しても家に住み続けられます。賃借人にとって有利なのは、一般的には普通借家契約といえるでしょう。
しかし、すべてのリースバック会社が「普通借家契約」に対応しているわけではありません。「定期借家契約」にしか対応していない業者もあります。リースバック業者によっては、定期賃貸借契約でも期間満了後に同条件で再度契約締結ができる場合があります。事前に賃貸借契約について確認しておきましょう。
重要なことは、希望のある限り自宅に住み続けられることですから、普通賃貸借であっても定期賃貸借であっても、希望すれば住み続けられるかどうかの確認が一番重要となります。もちろん、どちらの場合も、家賃滞納がない事が必要です。リースバック会社を選ぶとき、普通借家契約になるのか定期借家契約になるのかも問い合わせ、希望する限り住み続ける事ができることを確認しましょう。リースバック専門店「イエする」は、希望する限りずっと住み続けることができます。
5. 賃貸借契約内容
リースバック会社を選ぶときには、賃貸借契約全般の内容もチェックしましょう。たとえば以下のような点が重要です。
- 家賃の金額
- 希望する限り住み続けられるかどうか
- 敷金、礼金、更新料の要否や金額
- 保証人の要否
- 保証会社がつくかどうか
特に家賃の金額が高すぎると、途中で払えなくなって退去を求められるリスクが発生します。付帯条件も含めて、自分にとって後悔しない内容となっているのか確認しましょう。契約書の内容にはすべて目を通して理解し、納得してから契約書に署名押印しましょう。
6. 諸費用
これらに加え比較したいのが、リースバックにかかる諸費用です。諸費用は、不動産売買にかかるものと不動産賃貸にかかるものにわかれます。
不動産売買にかかる諸費用
| 売買にかかる諸費用 | 目安 |
|---|---|
| 登記費用 | 1～3万円程度 |
| 印紙代 | 1万円程度 |
| 仲介手数料 | 物件価格×3％＋6万円が上限 |
不動産賃貸にかかる諸費用
| 賃貸にかかる諸費用 | 目安 |
|---|---|
| 敷金・礼金 | 家賃0～2カ月分 |
| 保証料 | 家賃0.5～1か月分 |
| 火災保険料 | 2～5万円 |
リースバックの諸費用は、基本的に売却代金から支払います。したがって、ご自身で諸費用を別途準備する必要はありません。諸費用の中で、最も大きなウェイトを占めるのが仲介手数料です。ほとんどのリースバック業者は、法律で定められた上限を仲介手数料としています。しかし、法律で下限が定められているわけではありません。諸費用が気になる場合は、仲介手数料を比較するとよいでしょう。
7. 付帯条件
リースバック会社を比較するときには「付帯条件」にも着目しましょう。付帯条件とは、リースバック会社との賃貸借契約に付帯する条件です。たとえば以下のような条件が付帯条件となります。
- 敷金や礼金の有無や金額
- 保証人の要否
- 見守りサービス
- ホームセキュリティ
たとえば、敷金や礼金については無料の方が利用者にとって経済的メリットがあるでしょう。保証人を用意できない場合、保証人不要のリースバックなら利用しやすくなります。見守りサービスやホームセキュリティなど、シニアの方や離れて暮らす家族にとって嬉しいサービスが利用できるリースバック業者もあります。リースバック専門店「イエする」はどちらもご利用いただけます。
8. リースバック業者の実績
リースバック業者の実績も比較したいポイントです。リースバック市場の急拡大を受けて、新規参入企業が増えているからです。新規参入企業の増加とともに、リースバック業者間でサービスの質に差が出始めています。強引な営業活動を行うなど、悪質なリースバック業者も存在するといわれています。したがって、過去の取引実績を比較することも重要です。
9. リースバック業者の得意な地域
リースバック業者により、得意な地域が異なります。特に全国展開していない企業の場合、地元には強いけれども他の地域には対応できないという場合もあります。リースバックを検討している不動産のエリアで、実績の高い信頼できる業者であれば、査定額も適正になり、家賃も柔軟に対応してもらいやすくなります。リースバックの検討している不動産の地域に詳しいリースバック会社を選びましょう。
10. リースバック業者の得意な物件
リースバック会社により、得意な物件の種類が異なるケースがあります。たとえば、ファミリーマンションが得意なリースバック会社もあれば、戸建てが得意な会社もあります。
自分の家の物件のタイプを得意とするリースバック会社にお世話になる方が、何かと柔軟かつ的確な対応をしてもらいやすくなるでしょう。リースバック会社の実績が開示されている場合、これまで取り扱った得意な物件なども表示されている例があります。リースバック会社を選ぶ際には、そういった開示実績なども見た上で、得意な物件が利用したい物件と一致する業者を選びましょう。
11. リースバック業者の担当者の対応
リースバック会社を選ぶ際には、担当者の対応も重要です。リースバックで直接査定額や家賃額の交渉を行うのは担当者だからです。担当者の対応がずさんな場合、リースバックの契約条件も良いものにはなりにくいでしょう。コミュニケーションがとりやすく、誠実で丁寧な対応をする担当者であれば安心できます。信頼できる担当者のいるリースバック会社を選びましょう。
12. 買い戻し（再売買）条件
自宅の買い戻し（再売買）条件も、リースバック業者で異なります。具体的には、「再売買価格」、「再売買期間」の設定が異なります。再売買価格の目安は、「物件の売却価格の1.1～1.3倍」程度です。リースバック業者が負担した費用などが上乗せされるため、基本的には売却価格よりも再売買価格のほうが高くなります。
一般的に最も良心的といわれているのは、リースバック契約時に再売買価格だけを決めておくリースバック業者です。決められた金額を用意できた段階で再売買できるので、売主、あるいは借主に有利といえます。反対に、再売買価格を明示しないリースバック業者には注意が必要です。再売買を申込んだ段階で、トラブルになる恐れがあります。再売買を希望している場合は、リースバック契約前に伝えて、再売買の条件も比較しましょう（再売買条件を明確にして契約書に記載しておくとトラブルを防げます）。
リースバック業者を見極めるコツ
実際にリースバック業者を選ぶときは、以下の点にも注意しましょう。業者選びのコツを紹介します。
- 古参と新規参入の業者の特長を知る
- 複数社から見積もりを取る
- ライフプラン込みで計画してくれるか
- 担当者との相性をチェック
- 大手企業と中小企業の違いを知る
- 代理販売のリースバック会社の特徴を知る
1. 古参と新規参入の業者の特長を知る
リースバック業者は、古参企業と新規参入企業に分かれます。古参企業は豊富な経験と知識があるため、調整力に優れる傾向があります。例えば、買取価格と家賃を適正な水準に調整してくれる、金融機関と粘り強く交渉してくれるなどを期待できます。
対する新規参入企業は、古参企業が提供していなかったサービスを提供していることがあります。以上の特徴を踏まえたうえで、リースバック業者を選ぶとよいでしょう。
2. 複数社から見積もりを取る
リースバック業者は、複数社から見積もりを取って選べます。買取価格、毎月の家賃、再売買条件などに違いがあるからです。これらの違いは見積もりを取らなければわかりません。見積書でそれぞれの条件を確認してから、ご自身に合っているリースバック業者を選びましょう。
3. ライフプラン込みで計画してくれるか
リースバック業者の提案内容もしっかりと吟味します。信頼性の高いリースバック業者は、お客様のお悩みやご希望をしっかりとおうかがいしたうえで、最適なプランを提案してくれます。ご自身のライフプラン込みで計画を立ててくれるリースバック業者を選びましょう。
4. 担当者との相性をチェック
担当者との相性もチェックしたいポイントです。実績のあるリースバック業者でも、担当者とスムーズにコミュニケーションを取れなければ、最適なプランは実現しづらくなります。プラン立案に欠かせない、お客様のお悩みやご希望をヒアリングできないからです。リースバック業者だけでなく、担当者も信頼できることを確かめておきましょう。
5. 大手企業と中小企業の違いを知る
リースバック会社を見極める際、大手企業と中小企業の違いに着目しましょう。
大手企業のリースバックの特徴
大手のリースバック業者とは、上場企業などの大企業が行うリースバックのサービスです。大手企業の場合、資金力が豊かなので自社で用意した資金で物件を買取りリースバックを行います。
ただ、大手企業は高コスト体質であるケースが多く、事務手数料などの諸経費が上がりやすい特徴があります。同じ理由で、物件の査定額は低く提示される可能性があり、家賃は高額になることがよくあります。また大手はコンプライアンスなどがしっかりしている分、審査も厳しくなりがちです。
大手企業のメリットは、コンプライアンスがしっかりしていてサービスが上質であり、倒産するおそれがほとんどない、といったところでしょう。ただし、昨今の事件等でもあるように、大企業だから安心、情報漏洩はないとは言えません。企業の大小にかかわらず、信頼できる企業であるかが重要です。
中小企業のリースバックの特徴
一方、中小企業の場合は、自社でリースバック物件を買い取るだけの資力がありません。不動産投資家等から資金を拠出してもらってリースバックを行っているケースが多数あります。
中小企業の場合、上場企業のように高額な広告費や人件費などをかけていません。その分、低コストで運営できているケースが多いです。広告費用をかけない分、家賃を安く設定したり、買取価格を上げたり柔軟に調整ができるケースもあります。また大手と比べると審査は甘くなる傾向もみられます。ただし中小企業の場合、大手企業に比べ不安定さの不安があります。大手企業と中小企業を比べると、リースバック利用者の経済的メリットは中小企業の方が大きくなりやすいといえるでしょう。
代理販売のリースバック会社の特徴を知る
大手企業と提携し「代理販売」というかたちでリースバックを提供しているリースバック会社もあります。そういった会社は大手企業と似た性質を持ちます。
たとえば、大手企業が資金を拠出するので査定額は低くなりがちですし、家賃は高額になるケースがよくあります。諸費用も高額になりやすいと言えます。後ろには大手企業がついていて大手企業の審査基準で審査を実施するので、審査が厳しくなることが多いと言えます。
さらに代理販売の場合、代理店へ販売手数料を支払うので、大手企業との直接取引よりも諸費用がかかる可能性があります。経済面を重視するなら、代理販売のリースバックはあまりおすすめではありません。
上場企業や大手企業のリースバック会社の特徴
上場企業や大手企業のリースバック会社の特徴をまとめると以下のとおりです。
上場企業や大手企業のリースバック会社のメリット
まずは上場企業や大手企業のメリットをみてみましょう。
倒産しにくい
上場企業や大手企業の場合、倒産するおそれは非常に低いといえるでしょう。また、途中でオーナーが入れ替わるなどのトラブルも起こりにくくなります。
コンプライアンスが徹底されている
上場企業や大手企業の場合、コンプライアンスが徹底されており、情報漏洩なども起こりにくく安心感があります。ただし、前述の通り、最終的には企業の大小ではなく、信頼できる企業なのかどうかが重要です。
上質なサービスの提供を受けられる
上場企業や大手企業の場合、資金力を活かした上質なサービスを受けられる可能性があります。
途中で住めなくなる、再売買できなくなるなどのおそれが低い
経営が安定している企業が多いので、居住期間が長くなってもオーナーチェンジや倒産などが起こって途中で住めなくなる可能性は低いですし、将来再売買（買い戻し）を予定している場合にも再売買できなくなるおそれは低いといえます。
上場企業や大手企業のリースバック会社のデメリット
査定額が低くなりやすい
大手企業の場合、コストが高くつくので家を売却する際の査定額は低くなりがちです。
家賃が高くなりやすい
期待利回りが高く、家賃は高額に設定される可能性があります。
諸費用が高額になりやすい
さまざまな諸費用がかかり、高額になりやすい傾向があります。
審査が厳しい
大手企業や上場企業ではコンプライアンスを重視する分、審査は厳しくなりがちです。査定額や家賃などの経済面を重視するなら、大手企業のサービスはあまりおすすめではありません。
確かに名の通った大手企業には信頼性がありますが、リースバック会社を選ぶ際には信頼以外の実利的要素も重要となります。中小企業を含めた複数のリースバック会社を比較検討し、自分の希望にマッチする条件を出してくれるところと契約するのが良いでしょう。
リースバック会社選びで失敗しないために
リースバック会社選びで失敗しないためには、以下のような点に注目しましょう。
希望や優先順位を明確にする
まずは、リースバックを利用する目的、希望する条件や優先順位を明確にすることが重要です。例を挙げると、リースバックの目的には以下のような物があります。
- 住宅ローンの支払いが厳しいので完済したい
- 住み替えのため一時的にリースバックを利用したい
- 医療費、教育費など少しまとまった資金を早く集めたい。
- 住み続けながら、家はなるべく高く売って資金調達したい
- 借入返済して毎月の支払額を低く抑えたい。
目的によって、賃貸借契約の条件や選ぶべきリースバック会社も異なってきます。リースバック会社の具体的な選定作業に入る前に、まずは自分の希望や優先順位を明らかにして「譲れない条件」と「譲れる条件」も明確にしておきましょう。
複数のリースバック会社を比較する
リースバックを利用する際には、複数のリースバック会社のサービスを比較することをおすすめします。複数の業者を比較すると、査定額や家賃額、その他の条件についての違いが明白になるからです。リースバック業者によって担当者の対応も大きく異なることはよくあります。
企業の大小ではなく、リースバックの契約実績、ノウハウがどの程度あるのかが重要と考えます。失敗しないためには、経験豊富なリースバック業者を選択することが重要と言えます。いくつかの業者を比較して、もっとも気に入った業者と最終的なリースバック契約を締結しましょう。
リースバック業者選びに迷っているならイエするに相談
リースバック業者選びのポイントは、査定額・家賃・賃貸期間・諸費用・実績・再売買条件を比較することです。実際に選ぶ段階では、プラン内容や担当者との相性もチェックします。これらを意識すれば、信頼できるリースバック業者を見つけられるはずです。
当社リースバック専門店「イエする」は、多くのお客様から信頼できるリースバック業者のひとつと評価されています。このように評価されている理由は、業界歴の長いベテランスタッフが、お客様の必要な金額やお支払い可能な家賃の額をおうかがいしたいうえで、最適なプランを提案しているからです。また、全国対応している点、契約時に再売買価格のみをお約束させていただいている点も評価されているポイントといえます。リースバック業者選びにお悩みの方や他社で断られた方は、当社「イエする」へご相談ください。