リースバックを利用したいものの、どこに相談すればよいかわからず困っていませんか。大切なマイホームを売却するので、信頼できる業者を選びたいですよね。
結論から述べると、リースバック業者を選ぶときは「査定額・家賃・賃貸期間」などに注意が必要です。信頼できるリースバック業者の選び方を解説します。
リースバック業者の比較ポイント
リースバック業者を選ぶときは、最初から1社に絞り込まず、複数の業者を比較しましょう。業者により、査定額、家賃、賃貸期間などに差があるからです。これらを比較すれば、ご自身にとって最適なリースバック業者を見つけやすくなります。主な比較ポイントは、以下の6つです。
リースバック業者の比較ポイント
- 査定額
- 家賃
- 賃貸期間
- 諸費用
- 実績
- 再売買条件
どのように比較すればよいのでしょうか。
査定額
リースバックにおける物件の査定額は、リースバック業者で異なります。具体的な査定額は、以下の範囲におさまることが多いといわれています。
リースバックの査定額の相場
査定額＝物件の市場価格×70～80％
例えば、市場価値が1,500万円の物件であれば、リースバックの査定額は1,050～1,200万円におさまる可能性が高くなります。
重要なポイントは、物件を売却して必要な資金の額を確保できることです。査定額が高いほど良いリースバック業者といえるわけではありません。詳しくは後述しますが、査定額が高くなると、毎月の家賃も高くなるからです。必要な資金の額を確保できて、支払える家賃の額におさめてくれるリースバック業者が、良いリースバック業者といえるでしょう。
家賃
毎月の家賃もリースバック業者で異なります。家賃も、単純に安いほど良いとはいえません。家賃の設定に物件の買取価格が深くかかわっているからです。毎月の家賃は、一般的に以下の計算式で求められます。
リースバックの家賃の計算式
毎月の家賃＝物件の買取価格×期待利回り（年率）÷12カ月
家賃を安く設定すると、物件の買取価格も低くなります。したがって、売却で必要な金額を確保したうえで、問題なく支払える家賃の額に収まっていることが重要といえます。
期待利回りは、低いほどおすすめです。物件の買取価格が同じであれば、期待利回りが低いほど毎月の家賃も安くなるからです。ただし、期待利回りを公開しているリースバック業者はありません。期待利回りは、リースバック業者から見積もりをとって推測することになります。
以上を参考に、リースバック業者が設定する家賃を評価しましょう。
諸費用
これらに加え比較したいのが、リースバックにかかる諸費用です。諸費用は、不動産売買にかかるものと不動産賃貸にかかるものにわかれます。
| 不動産売買にかかる諸費用 | 目安 |
|---|---|
| 登記費用 | 1～3万円程度 |
| 印紙代 | 1万円程度 |
| 仲介手数料 | 物件価格×3％＋6万円が上限 |
| 不動産賃貸にかかる諸費用 | 目安 |
|---|---|
| 敷金・礼金 | 家賃0～2カ月分 |
| 保証料 | 家賃0.5～1か月分 |
| 火災保険料 | 2～5万円 |
リースバックの諸費用は、基本的に売却代金から支払います。したがって、ご自身で諸費用を準備する必要はありません。
諸費用の中で、最も大きなウェイトを占めるのが仲介手数料です。ほとんどのリースバック業者は、法律で定められた上限を仲介手数料としています。しかし、法律で下限が定められているわけではありません。諸費用が気になる場合は、念のため仲介手数料を比較するとよいでしょう。
リースバック業者の実績
リースバック業者の実績も比較したいポイントです。リースバック市場の急拡大を受けて、新規参入企業が増えているからです。新規参入企業の増加とともに、リースバック業者間でサービスの質に差が出始めています。
中には、強引な営業活動を行うなど、悪質なリースバック業者も存在するといわれています。したがって、過去の取引実績を比較することも重要です。
再売買条件
自宅の再売買条件も、リースバック業者で異なります。具体的には、再売買価格、再売買期間の設定が異なります。再売買価格の目安は、「物件の売却価格の1.1～1.3倍」程度です。リースバック業者が負担した費用などが上乗せされるため、基本的には売却価格よりも再売買価格のほうが高くなります。
一般的に最も良心的といわれているのは、リースバック契約時に再売買価格だけを決めておくリースバック業者です。決められた金額を用意できた段階で再売買できるので、売主、あるいは借主に有利といえます。
反対に、再売買価格を明示しないリースバック業者には注意が必要です。再売買を申込んだ段階で、トラブルになる恐れがあります。再売買を希望している場合は、再売買条件も比較しましょう（再売買条件を明確にして契約書に記載しておくとトラブルを防げます）。
リースバック業者を選別する際のコツ
実際にリースバック業者を選ぶときは、以下の点にも注意しましょう。業者選びのコツを紹介します。
古参と新規参入の業者の特長を知る
リースバック業者は、古参企業と新規参入企業に分かれます。古参企業は豊富な経験と知識があるため、調整力に優れる傾向があります。例えば、買取価格と家賃を適正な水準に調整してくれる、金融機関と粘り強く交渉してくれるなどを期待できます。
対する新規参入企業は、古参企業が提供していなかったサービスを提供していることがあります。以上の特徴を踏まえたうえで、リースバック業者を選ぶとよいでしょう。
複数社から見積もりを取る
リースバック業者は、複数社から見積もりを取って選びます。買取価格、毎月の家賃、再売買条件などに違いがあるからです。これらの違いは見積もりを取らなければわかりません。見積書でそれぞれの条件を確認してから、ご自身に合っているリースバック業者を選びましょう。
ライフプラン込みで計画してくれるか
リースバック業者の提案内容もしっかりと吟味します。信頼性の高いリースバック業者は、お客様のお悩みやご希望をしっかりとおうかがいしたうえで、最適なプランを提案してくれます。ご自身のライフプラン込みで計画を立ててくれるリースバック業者を選びましょう。
担当者との相性をチェック
担当者との相性もチェックしたいポイントです。実績のあるリースバック業者でも、担当者とスムーズにコミュニケーションを取れなければ、最適なプランは実現しづらくなります。
プラン立案に欠かせない、お客様のお悩みやご希望をヒアリングできないからです。リースバック業者だけでなく、担当者も信頼できることを確かめておきましょう。
リースバック業者選びに迷われているならイエするに！
リースバック業者選びのポイントは、査定額・家賃・賃貸期間・諸費用・実績・再売買条件を比較することです。実際に選ぶ段階では、プラン内容や担当者との相性もチェックします。これらを意識すれば、信頼できるリースバック業者を見つけられるはずです。
当社「イエする」も、多くのお客様から信頼できるリースバック業者のひとつと評価されています。このように評価されている理由は、業界歴の長いベテランスタッフが、お客様の必要な金額やお支払い可能な家賃の額をおうかがいしたいうえで、最適なプランを提案しているからです。
また、全国対応している点、契約時に再売買価格のみをお約束させていただいている点も評価されているポイントといえます。リースバック業者選びにお悩みの方や他社で断られた方は、当社「イエする」でご相談ください。