自宅を活用して資金を調達できる仕組みとして注目されているリバースモーゲージとリバースバック。似ているようで実は明確な違いがあります。本記事で両社の特徴と違いを比較しているので、どちらを利用すべきかの参考にしてください。
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージの仕組みは1980年代から存在し、主にシニア層が利用する不動産取引の方法です。主な仕組みは下記の通りです。
自宅を担保に融資を受ける
リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けて、自宅にそのまま住み続けられる仕組みです。以上だけを見ると住宅ローンと同じですが、住宅ローンとは以下の点で大きく異なります。
住宅ローンは、毎月返済を行い最終的に借入残高がなくなります。これに対し、リバースモーゲージは、融資枠内で借り入れを行うと少しずつ借入残高が増えていきます。このような性格から、逆住宅ローンと呼ばれることもあります。
基本的には高齢者向けの仕組み
後述しますがリバースモーゲージには、さまざまな利用条件が設けられています。中でも特に注意したいのが年齢条件です。具体的な年齢条件はケースで異なりますが、原則65歳以上（60歳以上80歳未満が中心）に設定されています。リバースモーゲージが、シニア層を中心に利用されているのはこのためです。
リースバックとは？
リバースモーゲージとよく似た仕組みで、近年注目されているのがリースバックです。ではリースバックとは、どのような仕組みでしょうか。
自宅を売却して資金を確保
リースバックは自宅を売却して資金を作り、新しいオーナーに家賃を支払いつつ、自宅に住み続けられる仕組みです。不動産売却と不動産賃貸が組み合わさった不動産取引の方法といえるでしょう。契約時に再売買できる権利をセットすれば、定められた期間内に定められた金額を支払うことで、自宅を再購入できる特徴もあります。
つまり人生設計に応じて、売却後も自宅に住み続けること、売却後将来的に自宅を再購入すること、契約期間終了後に退去することが選択できるのです。
全年齢が利用でき、自由度の高い仕組み
リースバックはリバースモーゲージと比較すると、自由度の高い仕組みといえます。まず年齢条件は、基本的に設けられていません。シニア層はもちろん、30代、40代、50代であっても利用できます。また調達した資金の用途は自由ですので、利用者の人生設計に合わせて活用できます。
リバースモーゲージとリースバックの違い
リバースモーゲージ、リースバックとも、自宅に住み続けながら資金を確保できる点は同じです。しかし両者には、利用前に知っておきたい違いがたくさんあります。両者の違いを列挙すると以下のようになります。
不動産取引か、金融商品か
リバースモーゲージとリースバックでは、商品の位置づけが異なります。リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける金融商品、リースバックは売却と賃貸を組み合わせた不動産取引です。リバースモーゲージは「借入」であるため担保と返済を必要としますが、リースバックは「売却」であるため担保と返済を必要としません。
利用対象者に制限がある
金融商品であるリバースモーゲージは、利用にあたり様々な条件を満たさなければなりません。具体的な利用条件はケースにより異なりますが、前述の通り対象年齢は原則65歳以上（60歳以上80歳未満が中心）となっています。
また同居家族も原則は配偶者のみです。お子様などが同居している場合、担保となっている不動産をスムーズに売却できないケースが多いからです。反対に不動産取引であるリースバックは、利用対象者に関する制限を原則として設けていません。またお子様が同居していても利用可能です。
対象物件に制限がある
金融商品であるリバースモーゲージは、対象物件にも制限があります。対象物件になるのは、原則一戸建てです。このような制限を設けている理由は、土地で担保価値を評価しているから。
時間の経過とともに資産価値が減少していく建物は、基本的に評価対象にはなりません。リースバックは、対象物件に関する制限もありません。
所有権の移転するタイミングが異なる
自宅の所有権に関しても違いがあります。自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージは、基本的に所有権は移転しません。移転するのは、借入金返済のために自宅を売却するとき、つまり契約期間終了後などです。相続人の手元資金などで借入金を返済すれば、所有権が移転することはありません。
これに対しリースバックは、自宅を売却するときに所有権は移転します。ただし、再売買できる権利を付けておくことで、将来的な再購入も可能です。
資金の使い道に関する制限が異なる
資金用途の制限もリバースモーゲージとリースバックの大きな違いの一つです。リバースモーゲージの資金使途には多くの場合、制限が設けられています。具体的な資金使途はケースで異なりますが、社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージの資金用途は原則生活資金に限定されています。
金融機関が提供しているリバースモーゲージの資金用途は、基本的に事業資金・投資資金以外です。調達した資金を自由に使うことはできません。これに対し、リースバックは自宅を売却して資金を調達するため、用途は自由です。老後資金のほか、住宅ローンの返済、事業資金、教育資金など利用者の人生設計に合わせて活用できます。
固定資産税・都市計画税の納税義務者が異なる
自宅の所有権に関する違いがあるため、リバースモーゲージとリースバックでは固定資産税・都市計画税の納税義務者も異なります。所有権が移転しないリバースモーゲージでは、これまで通り自宅の所有者（この場合は本人）が固定資産税・都市計画税を納めなければなりません。
所有権が移転するリースバックでは、新しいオーナーが固定資産税・都市計画税を納めることになります。リースバックの方が、自宅の維持費は少ないといえるでしょう。
リバースモーゲージとリースバックの違いを理解して、あなたにあった選択を
リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を調達して、自宅に住み続ける金融商品です。対するリースバックは、自宅を売却し資金を調達して、家賃を払いつつ自宅に住み続ける不動産取引の方法です。
資金を調達できる点、自宅に住み続けられる点は同じですが、大きな違いがあります。具体的には、利用条件、納税義務者、資金調達金額、資金用途など。制限が少ないリースバックのほうが、使い勝手は良いといえるでしょう。
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