リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借り入れ、債務者が死亡したときに担保にした自宅を売却して借入金を返済する金融商品です。便利なサービスに思えますが、注意したい点がないわけではありません。
このページでは、リバースモーゲージの利用を検討している方のために、同サービスのリスクやデメリットを解説しています。さらに、これらを補う代替の仕組みも紹介しています。検討中の方は確認しておきましょう。
リバースモーゲージのリスク
リバースモーゲージには、将来を見据えて理解しておきたいリスクがあります。代表的なリスクとして挙げられるのが以下の3つです。詳しく見ていきましょう。
金利上昇および変動リスク
リバースモーゲージの金利タイプは、変動金利型が主流です。契約期間中に金利が上昇すると、当初の想定よりも融資を受けられる金額が減ってしまう恐れがあります。また、毎月の利息負担も増えることが考えられます。
契約期間中は元本返済を必要としないリバースモーゲージですが、利息返済は毎月必要です。金利上昇により、老後の生活や家計に悪影響が及ぶかもしれません。
資産/担保価値評価の下落リスク
リバースモーゲージの融資限度額は、自宅の担保評価額に応じて決まります。ただし、担保評価額は固定ではありません。一定期間ごとに見直されます。見直しで担保評価額が下落すると、融資限度額を下げられることや融資を止められることがあります。借入金が融資限度額を上回ると、差額分を返済しなければなりません。ケースによっては、存命中に自宅を手放さなければならないことも考えられます。
また、債務者が亡くなると自宅を売却して借入金を返済しますが、資産価値の下落により借入金を返済しきれない場合は相続人が不足分を返済することになります。担保評価額や資産価値が下落する恐れがある点は、リバースモーゲージの大きなリスクといえるでしょう。
長生きリスク
本来であれば喜ばしいことですが、リバースモーゲージを利用すると長生きもリスクのひとつになってしまいます。長生きがリスクになる理由として以下の2点が挙げられます。
- 借入残高が融資限度額を超える
- 商品によっては契約期間が終了する
長生きした結果、借入残高が融資限度額を超えると、融資が途切れてしまいます。さらに、超過分の返済を求められます。手元に資金がない場合、自宅を売却して返済しなければなりません。
また、リバースモーゲージの中には、契約期間を設けているものがあります。長生きした結果、契約期間が終了すると、融資が途切れるだけでなく、借入金の一括返済を求められます。この場合も、手元に資金がないと、自宅を売却して一括返済しなければなりません。自宅を売却しても一括返済できない場合は、差額分が借金として残ります。想定より長生きすると、生活が立ち行かなくなる恐れがあるのです。
リバースモーゲージのデメリットとは
リバースモーゲージには、リスクとは別のデメリットもあります。多くの人が不満や不便を感じる点は、融資の条件が厳しく、制限が多いことです。続いて、リバースモーゲージのデメリットを紹介します。（※詳しい条件は、商品で異なることがあります。）
誰でも申し込めるわけではない
リバースモーゲージは、誰でも自由に申し込めるわけではありません。対象年齢は原則65歳以上、同居家族は原則配偶者です。65歳以上の単身者または夫婦2人暮らしが対象になります。将来を含め、子どもの同居は基本的に認められていません。子どもとの同居を考えている場合は、利用できない可能性が高いといえるでしょう。
一方で、利用にあたり子どもをはじめとする推定相続人の同意を求められます。自宅を売却して借入金を返済するため、相続財産として自宅が残らないからです。家族から理解を得られない方も、リバースモーゲージを利用できません。
対象物件にも制限がある
リバースモーゲージは、対象物件にも制限があります。対象となるのは、原則一戸建てです。マンションは対象外になることが多いといえます。マンションが対象外になる理由は、主に土地の担保評価額で融資限度額を決めるからです。
また、多くの場合、対象エリアにも制限があります。リバースモーゲージの対象になるのが、基本的に大都市エリアの物件です。地方の物件がリバースモーゲージを利用しづらい理由は、大都市エリアに比べると不動産の価値が下がりやすいからです。
資金の用途が制限されている
資金の用途が制限されているケースが多い点にも注意が必要です。社会福祉協議会のリバースモーゲージは生活資金、住宅金融支援機構のリバースモーゲージは住宅関連に用途が制限されています。金融機関のリバースモーゲージも、老後の生活資金確保を主な目的としています。
資金用途を原則自由としているものもありますが、事業資金や投資資金としては活用できないことがほとんどです。
リースバックならリバースモーゲージのリスクやデメリットをカバーできる
リバースモーゲージには、以上のリスクとデメリットがあります。不確定な要素や制限が多いため、やや使いづらい仕組みといえるかもしれません。リバースモーゲージのリスクやデメリットは、リースバックで補えます。リースバックとは、どのような仕組みなのでしょうか。
リースバックの概要と特徴
リースバックは、リースバック会社などに自宅を売却して資金を確保してから、新しいオーナーと賃貸借契約を結び賃貸住宅として自宅に住み続けられる仕組みです。リバースモーゲージとは、自宅を担保にせず売却する点、売却した自宅に賃貸住宅として住み続けられる点が異なります。
リースバックをおすすめできる理由
リースバックはリバースモーゲージよりも利用しやすい仕組みといえます。以下の特徴があるからです。
制限が少ない
リースバックとリバースモーゲージを比較すると、リースバックの方が制限は圧倒的に少ないといえます。基本的に、リースバックは利用者の年齢制限を設けていません。同居家族に関する制限もありません。例えば、子どもと同居していても利用可能です。また、利用にあたり、推定相続人の同意も必要としません。
物件に関する制限はどうなのでしょうか。リバースモーゲージは対象物件を原則一戸建てに制限しているのに対し、リースバックは対象物件に関する制限を設けていません。したがって、マンションであっても利用可能です。さらに、対象エリアもリバースモーゲージより広くなっています。例えば、当社イエするは、全国津々浦々の物件に対応しています。
用途制限のない資金を一括で受け取れる
リースバックは、資金の用途制限も設けていません。自宅の売却で得た資金を、老後の生活資金に使うことや事業資金に使うことなどができます。売却資金を一括で受け取れる点も魅力です。自宅の現金化にかかる期間は、申込から2週間程度が一般的といわれています。当社イエするの場合は、最短5日間で現金化できます。
自宅の維持費が不要になる
以上のほかでは、自宅の維持費が不要になる点もリバースモーゲージと異なります。リースバック利用後は、固定資産税や都市計画税、修繕積立金、管理費などがかかりません。売主に代わり、新しいオーナーがこれらを負担することになるからです。リースバックを利用すれば、家計は安定しやすくなります。
以上の特徴があるため、リバースモーゲージのリスクやデメリットが気になる方には、リースバックがおすすめです。興味のある方は、検討を進めてみてはいかがでしょうか。
リバースモーゲージのリスクやデメリットに不安を感じている方はイエするに！
リバースモーゲージには、金利上昇のリスク、担保評価額下落のリスク、長生きのリスクがあります。また、制限が多いなどのデメリットも存在します。リースバックは、リバースモーゲージのリスクとデメリットを補える仕組みです。自宅を売却するため、金利上昇のリスクなどを気にする必要はありません。また、利用に関する制限もごくわずかです。
リースバックが気になる方は、リースバック専門店の当社イエするに相談してみてはいかがでしょうか。経験豊富なスタッフが、リバースモーゲージとリースバックの違いをわかりやすく説明いたします。
そのうえで、お客様のご事情をおうかがいし、最適なプランを提案させていただきます。全国津々浦々の物件に対応しているため、エリアに関する制限は基本的にありません。老後資金などを確保したい方は、お気軽にご相談ください。