自宅の新しい活用方法として「リースバック」が注目を集めています。「とても便利な仕組みと聞いたけれど、後悔している人はいないの？後悔しないためにはどうしたらいいの？」と心配している方もいるでしょう。
リースバックの概要を説明するとともに、リースバックのトラブル事例・後悔した事例と合わせて、後悔しないための注意点、トラブルを回避する方法を解説します。
リースバックとは不動産売却と賃貸借を組み合わせた不動産取引です
リースバックを利用すると、家を売却しても住み慣れた自宅に住み続けることができます。
リースバックとは、不動産会社等へ物件を売り、その不動産会社から物件を借りることで、これまで通り自宅に住み続けられる仕組みです。つまり、不動産売却と賃貸借を組み合わせた不動産取引の方法といえます。
- 不動産会社に自宅を売却して売買代金を受け取る
- 新しいオーナーに家賃を払って、売却した自宅に住み続ける
住宅ローンの返済が苦しくなったとき、まとまった資金が必要になったときなどにリースバックを利用すると、自宅（家）にそのまま住みながら住宅ローンを完済できたり、資金を手にすることができます。これがリースバックの主なメリットといえるでしょう。
リースバック利用後は今後の人生設計に合わせて、賃貸住宅として自宅に住み続けること、自宅を再度購入（買い戻し）して住み続けること、一定期間だけ自宅に住み続けて転居することなど、柔軟な選択ができます。
リースバックで考えられるデメリットと注意点
リースバックで後悔する代表的な事例として、以下のデメリットが挙げられます。
- 所有資産ではなくなる
- 売却価格が安くなる可能性がある
- 家賃を支払わなければならない
- 賃貸期間に制限があるケースがある
所有資産ではなくなる
リースバックを利用すると、自宅の所有権が第三者にわたります。つまり、所有資産ではなくなるのです。売却後は賃貸住宅として住み続けるので、新しいオーナーが決めたルールに従い生活していくことになります。
そう聞くと不安に思われるかもしれませんが、特別な制限が設けられるケースはほとんどありません。基本的には、これまで通りの生活を送れます。
しかしこの点は、「家を所有するリスクをなくせる」と言い換えることもできます。リースバックを利用することで、固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなるので、毎年支払っている税金の負担がなくなります。さらに、住宅ローンの金利上昇や資産価値の下落を心配する必要がなくなります。所有資産でなくなることは、デメリットばかりではないことがポイントです。
売却価格が安くなる可能性がある
自宅の売却価格にも注意が必要です。リースバックを利用すると、一般的に、自宅の売却価格は市場価格（相場）の7～8割程度になるといわれています。
市場価格より安くなる理由は、リースバック事業者が買い取った不動産をすぐに活用できないためです。将来的な不動産価値の下落などに備えるため、市場価格よりも安い金額で買い取ることが多いのです。
当社リースバック専門店「イエする」は、お客様の必要な手元資金と支払い可能な家賃の額をもとに、出来る限りご要望に沿えるように努力しています。実際の売却価格は個別の状況によりますが、お気軽にこちらからご相談ください。
家賃を支払わなければならない
リースバックを利用すると、自宅に住み続けるために家賃を毎月支払うことになります。
具体的な賃料は、物件の売却価格、家賃相場に基づく利回りなどをもとに算出します。家賃も、将来的な不動産価格の下落などに備えるため、相場より割高に設定されることが多いようです。
当社リースバック専門店「イエする」では、支払い可能な家賃の額などをお伺いしたうえで、家賃とご自宅の売却価格を必要に応じて総合的に調整することができます。必ずしも割高な家賃になるわけではないのでご安心ください。リースバックを利用すると、月々の支出（家賃）が定額化されるため、家計を管理しやすくなります。
賃貸期間に制限があるケースがある
リースバックでは賃貸期間に制限がもうけられるケースが多くあります。多くの場合で「定期借家契約」となり、契約期間は2～3年に設定されます。
定期借家契約の場合、期間が終了すると契約は更新されないので、買い戻しや再契約をしない限り家を出ていかなければなりません。家にずっと住みたい方には、賃貸借の再契約が可能であるかを契約時に確認しましょう。
リースバックでよくあるトラブル事例
リースバックを利用すると、トラブルが生じて後悔してしまったりするケースも少なくありません。ご相談が多いトラブル事例を11個ご紹介します。
- 家の売却額（買取額）が安くなってしまった
- 家賃が高い、家賃が上がった
- 家を勝手に売却された
- 定期借家契約が終了したとき、再契約を断られた
- 買い戻し（再売買）の金額が高い
- 買い戻し（再売買）に応じてもらえない
- 修繕費の負担でもめる
- 相続人とトラブルが発生する
- リースバックを利用できなかった
- 不動産会社が倒産した
- 諸費用が高額
家の売却額（買取額）が安くなってしまった
まず多いのが、リースバックで家の売却額が適正価額より相当低くなる事例です。リースバックでの家の売却額は、一般的な不動産の売却相場より低くなる傾向があります。リースバック業者によっては、そういったリースバックの相場よりさらに下げてくるケースがあるのです。
納得できない金額を提示されたときには、安易に応じずに買取額の根拠を示してもらうよう要求してみることと、リースバック業者が信用できる会社なのかを確認しましょう。
家賃が高い、家賃が上がった
リースバックにおいて、家賃に関する問題が生じるケースも多々あります。リースバックでは、もともと周辺地域の家賃相場より割高に設定される事案が珍しくありません。そこへ、更に家賃を上げられると利用者にとっては大きな打撃となります。
リースバック契約時に「更新時に家賃は上げない」と約束しても、更新のタイミングに家賃の値上げを提示されるケースが少なくありません。提示された家賃を払えないので、やむを得ず引っ越しする人もいます。更新時や再契約時に家賃の変動があるかどうか、事前に確認しましょう。
家を勝手に売却された
リースバック契約時には「勝手に家を売却しない」と約束したにもかかわらず無断で他の第三者に売却され、賃貸契約の更新や買い戻し（再売買）を断られるケースもよくあります。
ただ、賃貸物件の売却によって貸主が変わっても、賃貸借契約はそのまま引き継がれます。正当事由がないと賃貸借契約の更新拒絶はできないので、無理に出ていく必要はありません。正当事由とは、建物の老朽化や、貸主がどうしても住まなければならない場合などです。立退料が支払われるかも判断材料になります。もし退去を要求されて困ったときには弁護士などの専門家に相談してみましょう。
定期借家契約が終了したとき、再契約を断られた
リースバックで家を売却すると、2～3年の定期借家契約とするケースが多いです。
定期借家契約では、契約期間が終了すると更新できず、家から退去しなければなりません。家に住み続けるには「再契約」する必要があります。当初の契約では「再契約可能」といわれていたのに、契約期間満了時に再契約を断られてトラブルが発生するケースが珍しくありません。
こうしたトラブルを避けるには、リースバックの取引実績が多く、賃貸借期間について柔軟に対応してもらえて信頼できるリースバック会社を利用することが重要です。
買い戻し（再売買）の金額が高い
リースバックを利用しても、買い戻せばまた家の所有者に戻れるので、買い戻し（再売買）の約束をするケースがよくあります。ただし、リースバック後の買い戻し金額は、周辺地域の相場よりも高額なる事例が少なくありません。
リースバック業者によっては、契約時に説明した金額よりもさらに買い戻し金額を高く提示してくる業者があります。買い戻しを予定してリースバックを利用したのに、買い戻しができずに後悔するパターンがあるので注意が必要です。事前に金額や契約内容を明確にしておくことが大切です。
買い戻し（再売買）に応じてもらえない
リースバックで将来的な家の買い戻しを約束したにもかかわらず、業者が買い戻しに応じずにトラブルになることがあります。確実に買い戻しをするには、リースバック契約時に口約束ではなくきっちり書面で契約しておくべきです。
実際、買い戻しを予定するリースバックでは、「賃貸借契約書」だけではなく「再売買の予約契約書」も締結するのが一般的です。再売買の予約契約書が適正に作られるように内容をしっかり確かめましょう。
修繕費の負担でもめる
リースバックにおいて貸主と修繕費の負担でもめてしまうケースも少なくありません。法律上、賃貸借契約では、物件に付随する設備の故障などの修繕費は貸主が負担するのが原則です。
しかしリースバックの場合は、特約によって修繕費を借主（元所有者）の負担とするケースが多くなっています。すると、高額な修繕費がかかっても借主が修繕費を支払うことになり、後悔してしまう結果になります。
相続人とトラブルが発生する
家を相続するつもりだった相続人予定者に黙ってリースバックを利用すると、相続人予定者ともめてしまう可能性があるので注意が必要です。相続人予定者を「推定相続人」といいます。
確かに家を売却するときに、推定相続人の同意は不要です。しかし、勝手に売却すると親族関係が悪化してしまう可能性があります。トラブルになって後悔しないためにも、推定相続人にリースバックについて伝えて了承をとっておきましょう。
リースバックを利用できなかった
リースバックを使おうと思って申し込みをしても、必ず利用できるとは限りません。特に住宅ローンが多く残っていると、リースバックできないことがよくあります。
家の買取額がローン残債を下回っていると、ローンを完済できず抵当権を外せないので、リースバックを利用できません。
リースバックを利用したい場合は、まずリースバック会社に家の買取査定を依頼して、買取額と貯金で住宅ローンを完済できそうか確認しましょう。
不動産会社が倒産した
リースバックで契約している不動産会社が倒産してしまうケースもあります。
リースバックを契約した不動産会社が倒産すると、所有者が変わるので従前の家賃や買い戻し、再契約の有無などの賃貸条件を変更されてトラブルになる可能性があります。
諸費用が高額
リースバックを利用したときの諸費用が高額で、トラブルになる事例もあります。
【リースバックでかかる主な諸費用】
- 印紙税
- 抵当権抹消にかかる費用
- 交通費や書類郵送費など
上記以外に測量費用や事務手数料などの名目で高額な費用を請求されてトラブルになる事例があります。諸費用についてはしっかり話し合って納得してからリースバックを利用しましょう。おかしいと感じる場合は、他のリースバック業者に相談してみることをおすすめします。
リースバックで後悔しないために
- 契約内容をしっかり確認する
- 契約書に約束ごとを反映する
- 相場を調べてから取引する
- 買い戻し条件を確認する
- 家賃を払えるかシミュレーションする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
契約内容をしっかり確認する
まずは契約内容の確認が非常に重要です。後悔しないように、下記の条件をしっかり確認しましょう。
- 家賃
- 賃貸借の契約期間
- 契約期間満了後の再契約の取り付け
- 買い戻しの金額や条件
契約書に約束ごとを反映する
次に、契約書にはリースバック業者との約束ごとをきっちり反映することです。口約束では守られない可能性があるので、契約書に明確に盛り込んでおくことが重要です。契約書ができたら、内容をしっかり読み込んで確認しましょう。
相場を調べてから取引する
家賃や買い戻し（再売買）金額などでもめてしまうケースも多々あります。トラブルや後悔を避けるため、周辺の相場やリースバックの相場を調べてから取引しましょう。
買い戻し条件を確認する
そもそも買い戻しができるのか、また、買い戻しを行う際の取引価額などの条件をきちんと確認してからリースバックを契約しましょう。買い戻しを断られないように、契約書にもはっきり買い戻しについて盛り込んでおく必要があります。
家賃を払えるかシミュレーションする
家賃を途中で払えなくなるトラブルも少なくありません。契約前に、賃貸期間中に家賃を払い続けられるのか、シビアにシミュレーションしましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
リースバック業者が約束をひるがえしたり途中で倒産したりしないように、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。実績が多く、評判も良いリースバック業者（不動産会社）を選びましょう。
良い点と悪い点を理解してリースバックを利用しよう
リースバックは、売却した自宅に住み続けられる仕組みです。最大のメリットは「生活環境の維持」と「資金の確保」を同時に行えることです。今の自宅にそのまま住み続けながら、資金を調達できるということです。調達した資金の用途に制限はありませんし、希望すれば自宅を買い戻し（再度購入）することもできます。
しかし、自宅を売却するため、不動産の所有権を失います。また、自宅に住み続けるため家賃を支払う必要があります。老後資金や教育資金、事業資金、医療費などが必要になった方は、当社リースバック専門店「イエする」にお気軽にご相談ください。お客様のお話をお伺いし、根拠を示しつつご納得いただける条件を提示させていただきます。
不動産売却やリバースモーゲージに比べると、リースバックは柔軟性が高いので、利用しやすい仕組みです。
後悔したくないならリースバック専門店がいい
リースバックで後悔しないためには、リースバックの専門店を選択することをおすすめします。リースバック専門店は実績が豊富で、リースバックの良い点も悪い点も正しい説明を受けることができます。
「イエする」は全国対応のリースバック専門店です。後悔しないために、どんなことでもご質問ください。イエするは、お客様の状況に合わせて柔軟に対応できるケースが多いです。大手の不動産会社にはできないきめ細やかなサービスが得意ですので、まずはお気軽にご相談ください。