家を売っても住み続けるにはリースバックが最適。リースバック専門店が詳しく解説

家（自宅）を売っても住み続ける方法があります。その方法を「リースバック」といいます。

通常は、家（自宅）を売ったら家は他人のものとなるので家に住めなくなってしまいます。住み慣れた自宅に住み続けたいために、売却を躊躇する方も少なくありません。

そんなときリースバックを利用すると、売却後も元の所有者が住み続けることができます。リースバックとは、家を売った後に新しい所有者から家を賃借して住み続けるシステムです。

家の所有権を失っても「借主」として住み続けられるリースバックですが、利用するにはリースバックを取り扱っている専門の不動産会社と賃貸借契約をする必要があります。

この記事では、家を売った後も住み続けられる「リースバック」について解説します。住宅ローンなどがあって家の維持が難しいけれど、ご自宅に住み続けたい方は、ぜひ参考にしてください。

家を売っても住み続ける方法「リースバック」

リースバックとは

家を売っても元の家の所有者が家に住み続けられる仕組みがリースバックです。

リースバックとは、不動産の売却者が売却後に不動産の賃借人（借主）となり、不動産を使い続けられる仕組みです。リースバックを利用すると、家を売っても家の「借主」として家に住み続けられます。

住宅ローンが残っていない場合や残債が少額な場合などには、特にリースバックを利用しやすくなっています。

リースバックの仕組みと流れ

自宅を売却して現金化する

リースバックを利用する際には、まずは自宅を売却します。売却先はリースバック事業者や不動産会社になるのが一般的です。売却なので、当然売却金を手にすることができます。

自宅を売却後は賃貸借契約になる

自宅を売却後は新しい所有者との間で「賃貸借契約」を締結します。

家をいったん不動産会社などに売却しますが、同時にその買主を貸主、元の所有者（売主）を借主として物件の賃貸借契約を締結します。

そのため、元の所有者は賃料を払ってこれまで通り家に住み続けられます。

もちろん家を売却するので、手元に売却金が入ってきます。家を売ってまとまったお金を得ながらも賃料を払って家に住めるので、まとまったお金が必要な方には大きなメリットと言えるでしょう。

買い戻す（再売買）ことも可能

リースバックを利用していったん所有権を手放しても、数年後に再び購入するケースがあります（再売買と言われています）。その場合、また家の所有者に戻ることができます。

住宅ローンが残っている場合のリースバック

住宅ローンを利用している場合、売却するまでに住宅ローンを完済する必要があります。

しかし住宅ローン返済中でもリースバックを利用できるケースはあります。それは「家が住宅ローンの残債務よりも高い価格で売れる」場合です。

つまり住宅ローン返済中にリースバックを利用するには、家の価値が残ローンより高くなければなりません。リースバックの利用時に住宅ローンを完済しなければならないからです。

たとえば家の価値が3000万円で住宅ローンの残りが2000万円なら家を売った3000万円でローンを完済し、残り1000万円が手元に残ります。この場合にはリースバックができます。

一方、家の価値が1500万円で住宅ローン残が2000万円の場合、家を売っても住宅ローンを完済できません。この場合にはリースバックを利用できないと考えましょう。もちろん、不足分の500万を別に用意できれば、リースバックは可能です。

家を売っても住み続けたいならリースバックが最適

住み続けたい場合にリースバックが最適な理由

家を売った場合、家は新しい所有者のものになるので、以前の所有者は家に住めなくなってしまいます。しかしリースバックを利用すると、家の所有権は失っても家の賃借権を取得できるので、家に住み続けられます。

さらに将来的に家を買い戻して、また家の所有者に戻れる「再売買」という方法もあります。家を売っても住み続けたい場合には最適な手段といえるでしょう。 

リースバックは専門の不動産会社に申し込む

リースバックを利用したい場合には、リースバックを取り扱っている不動産会社に申し込みが必要です。通常の不動産売却のように、一般の人に売却してもリースバックの契約はできません。

また不動産会社の中でもリースバックを取り扱っていない会社はたくさんあります。

リースバックを利用したい場合には、専門の不動産会社を探して相談してみましょう。

リースバックの売却・家賃・買い戻しの相場

リースバックを利用する場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか？売却価額や賃借する場合の家賃額、買い戻しをする場合の金額について、相場をみていきましょう。

リースバックの売却価額の相場

リースバックの売却価格は、一般的な市場における売却価額より安くなります。理由は、買主である不動産会社が物件を自由に活用できないためです。相場としては、一般的な市場価格の70～90％程度になるケースが多いと考えましょう。なお市場価格とは、一般市場で売却したときの価格です。

ただし実際の不動産の売却価格は、立地や築年数などの条件によっても大きく異なってきます。条件の良い物件であれば市場価格の90％程度で売れるケースもあります。一方、条件の悪い物件の場合には市場価格の70％程度になる可能性もあります。

買い取る不動産会社によっても売却価額が異なる可能性があるので、まずは一度、リースバックを取り扱っている不動産会社に相談してみると良いでしょう。

リースバックの家賃の相場

家を売却したら、リースバック会社へ家賃を支払います。家賃の相場は以下のとおりです。

リースバックの家賃は周辺における相場ではなく、リースバック業者の期待利回りを基準に定められるケースが多数です。期待利回りは通常、年間7～12％程度で設定されます。

そこでリースバックにおける家の売却価額の7～12％が一年分の家賃額となり、それを12か月で割った数字が月額家賃になります。条件の良い物件であれば利回り7％程度となり、条件の悪い物件なら利回り12％程度になると考えましょう。

条件が悪い物件とは、たとえば将来価格が下落する可能性が高い場合などです。こういったケースでは賃貸中に収益を確保しなければならないので、利回りが高く設定されます。

リースバックの家賃計算の具体例

リースバックの売却価格が1,800万円で期待利回りが10％とされたケースは、毎月の家賃額は15万円となります。

1,800万円 × 10％ = 180万円
180万円 ÷ 12 = 15万円

リースバックの買い戻し（再売買）価格の相場

リースバックを利用する場合、将来的に買い戻し（再売買）ができるケースもよくあります。買い戻しにも相場があるので、知っておきましょう。

再売買価格は、おおむね市場価格と同等になります。相場の計算式を示すと、以下のとおりです。

つまり再売買価格を計算する際には市場価格と同等にするために、売却価格に1.2から1.3の数字を掛け算するのが一般的です。

リースバックとリバースモーゲージとの違い

リースバックよく混同される契約として「リバースモーゲージ」があります。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に銀行からお金を借りる不動産活用方法です。

リースバックは「売却」ですが、リバースモーゲージは「融資」なのが根本的な違いといえるでしょう。リバースモーゲージで借りたお金については、家の所有者が死亡したときに自宅を売却して一括返済します。また、あくまで「融資」なので銀行における審査も行われます。

契約者が死亡した際に不動産を売却しますので、その場で一括返済ができなければ相続はできません。従いまして、契約時には相続人の承諾が必要となります。子供などに内密に契約を行うことはできません。

リバースモーゲージを利用する場合、住宅ローンを完済していなければなりません（ただし金融機関によっては、住宅ローンが残っていてもリバースモーゲージへの乗り換えが可能です)。

またリバースモーゲージの場合、家は売らずにお金を借りるので、家賃は発生しません。

そのかわり、融資ですので返済（利息を含む）が発生いたします。（利息の支払方法は各社で違いがあります。）多くの場合、50歳以上80歳以下の人が利用対象とされます。借りたお金の使途も限られる場合があり、たとえば生活費やリフォーム等にしか使えない場合などがみられます。

【リースバックとリバースモーゲージの違い一覧表】

異なる事項	リースバック	リバースモーゲージ
申込先	リースバックを扱う不動産会社	銀行などの金融機関
資金調達の方法	家の売却（不動産売買契約）	融資（不動産担保貸付）
家賃	発生する	発生しない
利用できる不動産	戸建てやマンション、事業所など幅広い	主に戸建て
住宅ローンの完済について	完済していなくても良い	原則として完済済みでないと利用できない
年齢制限	なし	あり(50～80歳が多い)
資金の使い途	制限なし	使用用途に制限がある
契約の終了方法	再契約、退去、買い戻し（再売買）	本人の死亡後に一括返済

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット

リースバックには以下のようなメリットがあります。

売却後しても自宅に住み続けられる

リースバックを利用すると、家を売却しても住み続けられます。まとまった資金がほしいけれど居住環境を変えたくない方には大きなメリットがあるでしょう。

周囲に知られにくい

リースバックの場合、家を売り出すわけでもありませんし、居住者も変わりません。近所の人などに家の売却を知られにくいメリットがあります。

短期間で現金を入手できる

すぐにまとまったお金が必要でも、融資を利用できるとは限りません。融資の審査には時間もかかってしまいます。リースバックの場合には短期ですぐに現金を入手できるメリットがあるといえるでしょう。

年齢制限がない、保証人が不要

一般的な借り入れには年齢制限があったり保証人が必要だったりしますが、リースバックには通常、年齢制限がありません（未成年の場合を除く）。保証人も不要なので、多くの方が利用しやすいメリットがあります。

 お金の使い道は自由

リースバックで入手した現金は自分の好きなように利用できます。使用用途に制限がありません。

所有者としての負担がなくなる

売却後は家の固定資産税等などの税金などの支払いが不要ですし、自然災害による破損などのリスクも負う必要がなくなります。

買い戻す（再売買）こともできる

将来、買い戻し（再売買）をすればまた元のように家の所有者に戻れます。一時的に資金が必要なとき、リースバックでお金を調達してその後に買い戻し（再売買）をする活用方法が役立ちます。

リースバックのデメリット

リースバックには以下のようなデメリットもあります。

売却額が相場より安くなる

リースバックによる家の売却額は、相場より低くなるのが通常です。高値で売りたい方にとってはデメリットと感じるでしょう。

ただ将来買い戻すなら、安値で売った方が安値で買取りやすくなります。その意味では大きなデメリットにはなりません。

オーバーローンの場合は利用できない

住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するには、住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンの場合には利用できないのは一定のデメリットといえるでしょう。

居住期間が制限されるケースが多い

定期賃貸借契約になる場合、居住期間が制限されます。契約期間が満了すると家を退去しなければならないデメリットがあります。

定期賃貸借契約終了後も家に住み続けたい場合には、貸主との再契約の締結が必要となります。

リースバックの注意点

リースバックを利用する際には以下のような点に注意しましょう。

市場における売却と比較する

リースバックの利用を検討する場合、一般的な市場における売却とどちらが良いか比較しましょう。

確かにリースバックを利用すると、まとまった資金を得られて家に住み続けられますが、資金のみに着目するとリースバックより市場での売却の方が高額になります。

家賃についても周辺の物件の方が安いケースが少なくありません。住み慣れた家にこだわらないなら、家を売って賃貸物件を借りる方が経済的に得になる可能性があります。 

まずは一般的な不動産会社やリースバック業者に家の査定を依頼して、売却価額などを確認してみると良いでしょう。

普通借家契約と定期借家契約の違いを知る

リースバックで家に住み続けたいなら、普通借家契約と定期借家契約の違いについても知っておくべきです。普通借家契約は原則的な借家契約で、契約期間の満了時に原則的に更新されます。よって利用者は長く家に住み続けやすくなります。

一方、定期借家契約の場合、契約期間満了時に契約を更新できません。再契約を締結しない限りは、契約期間が終わったら利用者は家を出ていかなければならないのです。

家に長く住みたいなら普通借家契約を選ぶ必要があるので、普通借家契約のプランを出してくれるリースバック会社へ申し込みましょう。あるいは定期借家の場合は、再契約が可能なのかを事前に確認しておきましょう。

家賃を滞納してはいけない

リースバックを利用して家に住み始めたら、家賃を滞納しないように注意しましょう。滞納すると、契約を解除されて家から退去させられるリスクが高まるからです。

一般的に、払いやすい家賃額の目安は収入の3割以内とされます。リースバックを利用する際には、契約後の家賃を払い続けられそうかどうかもしっかり検討しましょう。

リースバックを利用するなら専門店がいい

家（自宅）を売ってもそのまま住み続けるには、リースバックが最適ですが、リースバックを利用するなら「専門店」を選択することをおすすめします。

リースバック専門店は実績が豊富で、家を売っても住み続けるために、困っていることや心配事についてどんなことでも相談することができ、正しい説明を受けることができます。

「イエする」は全国対応のリースバック専門店です。まとまった資金を得ながら住み慣れた自宅に住み続けられるように、どんなことでも相談することができます。

また、リースバック専門店はお客様の状況に合わせて柔軟に対応することができますので、大手の不動産会社にはできないきめ細やかなサービスが得意です。

結論：家に住み続けたいならリースバックを利用しよう

家の売却後も住み続けたいなら、リースバックを利用しましょう。中でも普通借家契約を利用すると、長い間家に住み続けやすくなります。将来的には買い戻し（再売買）可能な契約を締結すると良いでしょう。

リースバックを利用するなら専門店を選ぶといろいろなメリットがあります。関心のある方は、信頼できそうなリースバック会社へ相談してみてください。