不動産を売却する場合、「リースバック」と「一般の不動産売却」の2種類の方法があります。
リースバックの場合、売却金額は安くなりますが、売却後も引き続いて家に住めるなどのメリットがあります。一方、通常の不動産売却の場合には家を高く売ることも可能ですが、家に住み続けることは基本的にできません。
リースバックと通常の不動産売却は利用すべき場面や目的などが大きく異なるので、正しい選び方を知っておきましょう。
この記事ではリースバックと通常の不動産売却の違いやそれぞれのメリット・デメリット、適した人などをご紹介します。自宅を売却しようと考えている方はぜひ参考にしてみてください。
リースバックと通常の不動産売却の違い
リースバックとは、家を不動産会社等に売却した後に不動産会社等から家を借りて住む仕組みです。一般の不動産売却の場合、家を市場などで売却しますが、リースバックの場合には売却先は専門の不動産会社等となります。
リースバックのメリットは、家を売却した後も家に住み続けられることです。一般的な不動産の市場における売却とリースバックの違いをみていきましょう。
売却先
リースバックと不動産売却では、売却先が異なります。リースバックの場合にはリースバックの専門業者（不動産会社）が売り先ですが、通常一般の不動産売却の場合には相手先は一般の個人や一般の法人となります。
売却金額
リースバックと不動産売却では、売却金額も異なります。リースバックの場合、買い手である不動産会社が土地建物を自由に活用できないので、市場価格よりも買取価格が下がります。物件の条件にもよりますが、だいたい市場価格の7～9割程度に抑えられるケースが多数です。
一方通常の不動産売却の場合、市場で買い手を探して売れるので、売却金額は市場価格となります。売却価格のみに着目すると、市場で売却した方が得になるといえるでしょう。
売却にかかる期間
リースバックと通常の不動産売却では、売却にかかる期間も異なります。
リースバックの場合、不動産会社による査定を受けて所有者が納得すればすぐに家を売れるので、1か月もかからず売却が完了するケースも珍しくありません。一方、通常の不動産売却の場合には、市場で買い手を見つけなければなりませんし、売買条件の交渉も必要です。
買い手の住宅ローンの関係でさらに決済を待たされるケースもよくあります。売却活動を始めてから実際に家が売れるまで、3か月～半年程度はみておいたほうが良いでしょう。
「スピーディーに家を売れる」という点ではリースバックの方が通常の不動産売却より優れています。
売却後に家に住み続けられるかどうか
リースバックの大きな特徴は、家を売った後も家に住み続けられることです。
通常、家を売ると所有者ではなくなって家を使えなくなるので、退去しなければなりません。よって一般の不動産売却を選択した場合、家に住み続けることはできません。
一方、リースバックの場合にははじめから「家を売っても家に住み続けられる契約」を締結するので、売却後も家に住み続けられます。事情があって家を手放さなければならないけれど、家に住み続けたい方にとってはリースバックに大きなメリットがあるといえるでしょう。
売却の目的
リースバックと一般の不動産売却では、売却の目的も異なります。リースバックの場合、事情があって家を売却して資金を作らねばならないけれど、家に住み続けたい目的の方が利用します。一般の賃貸物件への引っ越しや住み替えなどの際には利用しません。
一般の不動産売却の場合、家の住み替えや賃貸物件への移転、引っ越しなどのために利用されます。
引っ越しの必要性
リースバックと一般の不動産売却では、引っ越しの必要性も異なります。
一般の市場で不動産を売却すると、家には住めなくなるので引っ越ししなければなりません。リースバックの場合には引き続いて家に住めるので、引っ越しの必要はありません。引越し費用などがかからない点はリースバックにメリットがあるといえるでしょう。
買い手を公募するかどうか
リースバックと不動産売却では、買い手を公募するかどうかにも違いがあります。
一般の不動産売却の場合、買い手を市場で公募するので、近隣の人などには「不動産を売ろうとしている」と知られる可能性が高くなります。
一方リースバックの場合、専門の不動産会社に家の所有権を移転するだけなので公募はしません。近隣の人などにも「家を売却した」とは気づかれないケースが多数です。あまり人に知られずに不動産を売却したい場合には、リースバックが適しているといえるでしょう。
買い戻しの可否
リースバックでは、いったん売却した家を買い戻せるケース（再売買といいます）が多数です。
再売買をすればまた家の所有者に戻れるので、所有者として家に住めるようになります。その場合、家賃も不要です。一般の不動産売却の場合、基本的に買い戻しはできません。
売却後の家賃支払いの有無
一般の不動産市場で家を売却したら、その家についての家賃を払う必要はありません。別の家を買って住み替えをすれば、家賃なしで家に住むことも可能です（ただし住宅ローンを利用すると、ローンの支払は必要になります）。
一方、リースバックの場合には家を借りる仕組みなので、利用後は不動産会社へ家の家賃を払わなければなりません。家賃が発生するのはリースバックの特徴といえるでしょう。
リースバックと不動産売却の違い一覧表
| リースバック | 不動産売却 | |
|---|---|---|
| 売り先 | 専門のリースバック業者 | 一般の個人や法人 |
| 売却金額 | 市場価格の70～90％ | 市場価格 |
| 期間 | 短い | 長い |
| 売却後に家に住めるかどうか | 住める | 住めない |
| 売却の目的 | 資金調達をして、その後も家に住みたい | 住み替えや賃貸への移転 |
| 引っ越しの必要性 | なし | あり |
| 周囲に知られるかどうか | 知られにくい | 知られやすい |
| 買い戻し（再売買）の可否 | できる | できない |
| 売却後の家賃支払いの有無 | ある | ない |
リースバックと不動産売却とどちらがいいのか
リースバックと一般市場での不動産売却はどちらが良いのでしょうか？それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。
リースバックのメリット
リースバックには以下のようなメリットがあります。
家を売っても家に住み続けられる
リースバックを利用すると、家を売った後も家に住み続けられます。このような仕組みはリースバックならではといえるでしょう。借金返済や生活費不足などの事情があって家を手放さなければならないけれども家に住み続けたい方にとっては大きなメリットがあります。
周囲に知られにくい
リースバックを利用する場合、専門の不動産会社に家を売却するだけなので、家の買い手を市場からは公募しません。売出しなども行わずそのまま住み続けるので、周囲の隣人にも家を売却したとは気づかれないケースが多数です。
家の売却について周囲に知られたくない人にはメリットがあるといえるでしょう。
家が早く売れる
家の売却はなるべく早めに済ませたい方も多いはずです。
リースバックの場合、初めから売り先は決まっていますし査定が終わればすぐに売却できるので、家は比較的早く売れます。スピーディーに売却できるのもリースバックのメリットといえるでしょう。
住宅ローンを完済できる
リースバックは住宅ローン利用中でも利用できます。リースバックで得られた売却金で住宅ローンを完済すれば、以後は高額な住宅ローンを払う必要がありません。住宅ローン支払に家計が圧迫されて困っている方にもリースバックを利用するメリットがあります。
引っ越しをしなくて良い
リースバックの場合、そのまま家に住めるので引っ越しの必要がありません。他の物件や住み替え先を探したり見知らぬ大家や不動産会社と契約したり、引っ越し費用を払って引っ越しをしたりする手間を省けます。引っ越しをしなくて良いのもリースバックのメリットといえるでしょう。
将来、買い戻し（再売買）もできる
リースバックを利用する場合、将来の買い戻し（再売買）も可能です。再売買をすればまた家の所有者に戻れるので、家の自由な活用や処分ができるようになります。
リースバックのデメリット
リースバックには以下のようなデメリットがあります。
売却金額は市場価格より安くなる
リースバックの場合、家の売却金額は一般の市場取引より安くなります。概ね70～90％程度になってしまいます。なるべく高く売りたい方にはデメリットとなるでしょう。
ただしリースバックの場合、高く売れるとその分契約後の家賃も高額になる傾向があります。反対に売却金額が安くなると、家賃を抑えられるメリットがあるので、一概に売却金額のみに着目するのは適切ではありません。売却金額と家賃のセットで金額を検討すると良いでしょう。
家賃が発生する
リースバックを利用すると、売却後にリースバック業者へ家賃を払わねばなりません。家賃は通常一般の相場より高額になる可能性もあります。
家に住めても家賃を支払わねばならないのはリースバックのデメリットといえるでしょう。ただ一般の市場で売却した場合にも賃貸物件に転居すると家賃が発生するので、家賃発生はリースバックに限ったデメリットではありません。
住める期間が限られるケースもある
リースバックの場合、定期借家契約を利用すると家に住めるのは2～3年程度になってしまうケースが多数です。住める期間が限定されるのはデメリットといえるでしょう。
リースバックで長年家に住み続けたい場合には、普通借家契約を締結する必要があります。定期賃貸借契約でも同条件で再契約を締結できる場合が多いので、事前に確認しておきましょう。
普通借家契約、または定期賃貸借契約の再契約が可能なリースバック業者を選べば、長年にわたって家に住み続けることも可能です。
不動産売却のメリット
一般の不動産売却には以下のようなメリットがあります。
高く売れる
一般の不動産売却の場合、市場で売却するので、物件は市場価格で売れます。リースバックリースバックより高額で売れる可能性が高いのはメリットといえるでしょう。
売却先を選べる
一般の不動産売却の場合、売却先を自由に選べます。たくさんの買い手候補の中から高額で買い取ってくれる人を選ぶことも可能です。リースバックのように、売り先が専門のリースバック業者に限定されないのは一種のメリットといえるでしょう。
売却後の選択肢が多数ある
一般の不動産売却の場合、売却後は賃貸物件に引っ越してもかまいませんし新しく家を買って住み替えてもかまいません。賃貸物件でも住み替え先の家でも、資金の範囲内であれば自由に選べます。リースバックと異なり売却先の選択肢が多数あることも一般市場での売却のメリットといえるでしょう。
不動産売却のデメリット
一般の不動産売却には以下のようなデメリットもあります。
売却すると家には住めない
一般の不動産売却の場合、売却後は家に住めません。売却後も住み慣れた家に住み続けたい方にとっては大きなデメリットとなるでしょう。
家の買い戻しもできない
一般の不動産売却の場合、家の買い戻しもできません。将来は家の所有者に戻りたい人にとってもデメリットになります。
時間がかかる
一般の不動産市場で家を売却するには3か月～半年以上の期間がかかるのが通常です。スピーディーな売却は難しいことも一般の不動産売却のデメリットといえるでしょう。
リースバックとは
リースバックは不動産（自宅など）を活用した資金調達手段です。ただし、不動産売却とは仕組みが大きく異なります。リースバックの基本的な仕組みは以下の通りです。
- 不動産会社に自宅を売却して売買代金を受け取る
- 新しいオーナーに家賃を払って、売却した自宅に住み続ける
つまりリースバックは、不動産売却と不動産賃貸を組み合わせた仕組みなのです。自宅を売却してまとまった資金を確保した後も、家賃を払いつつ自宅に住み続けられます。
家を売却すると通常、他人のものになるので住めなくなるのが一般的な考え方ですが、リースバックを利用すると元の所有者が住み続けることができます。
不動産売却との最も大きな違いは、住環境を変えることなく、まとまった資金を確保できることです。例えば、自宅を売却して老後資金や事業資金、医療費などを確保したうえで、これまでと同じ生活を送れます。また、希望すれば売却した自宅を再売買で買い戻すことも可能です。
自宅を売却して現金化する
リースバックを利用する際には、まずは自宅を売却します。売却先はリースバック事業者や不動産会社になるのが一般的です。売却なので、当然売却金を手にすることができます。
売却後は賃貸借契約になる
なぜリースバックを利用すると家の売却後も家に住み続けられるのでしょうか？それは、売却後は新しい所有者との間で「賃貸借契約」を締結するからです。
家をいったん不動産会社などに売却しますが、同時にその買主を貸主、元の所有者（売主）を借主として物件の賃貸借契約を締結します。そのため、元の所有者は賃料を払ってこれまで通り家に住み続けられる仕組みです。
もちろん家を売却するので、手元に売却金が入ってきます。家を売ってまとまったお金を得ながらも賃料を払って家に住めるので、まとまったお金が必要な方には大きなメリットと言えるでしょう。
買い戻す（再売買）ことも可能
リースバックを利用していったん所有権を手放しても、数年後に再び購入するケースがあります（再売買といわれています）。その場合、また家の所有者に戻ることができます。
住宅ローンが残っている場合のリースバック
住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できるのでしょうか？
住宅ローンを利用している場合、売却するまでに住宅ローンを完済する必要があります。そうだとすると、家を売却する必要のあるリースバックを利用できないとも思えます。
しかし住宅ローン返済中でもリースバックを利用できるケースはあります。それは「家が住宅ローンの残債務よりも高い価格で売れる」場合です。
つまり住宅ローン返済中にリースバックを利用するには、家の価値が残ローンより高くなければなりません。リースバックの利用時に住宅ローンを完済しなければならないからです。
たとえば家の価値が3000万円で住宅ローンの残りが2000万円なら、家を売った3000万円でローンを完済し、残り1000万円が手元に残ります。この場合にはリースバックができます。
一方、家の価値が1500万円で住宅ローン残が2000万円の場合、家を売っても住宅ローンを完済できません。この場合にはリースバックを利用できないと考えましょう。
もちろん、不足分の500万を別に用意できれば、リースバックは可能です。
通常の不動産売却とは
通常の不動産売却とは不動産市場で不動産を売却することを表すのが一般的です。任意売却や不動産買取も「不動産売却」に含まれるケースがあります。以下で不動産売却とはどういったことなのか、種類も含めてみてみましょう。
不動産売却は、一般の市場で不動産を売却すること
通常の不動産売却とは、一般の不動産市場で不動産を売却することを示します。
仲介会社を通じて買い手を探してもらい、買い手が見つかったら条件交渉をして売買契約を締結し、不動産を売却するのが一般的です。不動産売却には、以下の種類があります。
- 一般売却
- 任意売却
- 競売
- 不動産買取
一般の不動産売却の流れ
一般売却は、所有者の意思で不動産を売却する方法です。最も一般的な不動産売却といえるでしょう。通常の不動産売却の流れは以下のとおりです。
- 不動産会社に査定依頼をする
- 仲介を依頼する不動産会社を決めて契約する
- 不動産を売り出す
- 内見に対応する
- 条件交渉をする
- 不動産の売買契約を締結する
- 引き渡しや決済、登記を行う
一般売却を選択できるのは、住宅ローンを完済している場合、自己資金や不動産の売却代金などで住宅ローンを完済できる場合です。所有者の意思で不動産を売却する方法なので、売却価格、売却期間、売却時期などを自由に決められます。
任意売却
不動産売却の特殊な方法として任意売却もあります。任意売却とは、住宅ローンの返済などが滞り、金融機関が競売にかける前に自分で住宅を売却するという方法です。
売却しても住宅ローンが残る不動産を、債権者（主に金融機関）の合意を得て売却し、残債を返済する方法です。住宅ローンを滞納しているときや今後の返済が不可能と判断されたときに、債権者の合意を得て選択できます。
売却後に残った債務は、債権者と協議の上、一括返済または分割返済します。売却価格、売却期間、売却時期などを自由に決めることはできません。しかし、債権者と交渉できるため、ある程度の融通は利きます。
任意売却の場合でも、不動産の売り先は一般の個人や法人であり、売却価額は市場価格となります。ただし売却金は優先的に住宅ローンなどの返済に充てられます。
任意売却と一般的な不動産売却との違いは以下のとおりです。
- 債権者（主に金融機関）の承諾が必要
- 売却金は住宅ローンの支払に使われる
- 期間制限がある
競売
競売は、債権者からの申し立てを受けた裁判所が、不動産を差し押さえて売却し、その代金を債務の返済に充てる方法です。住宅ローンを融資している金融機関などが、返済困難になっている債務を回収するため、裁判所に申し立てます。不動産を強制的に売却されてしまうため、売却価格、売却期間、売却時期などを自由に決めることはできません。
売却価格は、入札で決まります。市場価格の5～6割程度になることが多いようです。競売後に残った債務は、一括返済、または分割返済することになります。
不動産買取の方法もある
不動産売却の方法として、不動産買取といった手段もあります。不動産買取とは、不動産会社に直接不動産を売却する方法です。
市場で買い手を探さなくて良いので、市場売却に比べて早めに売却できるメリットがあります。ただし売却金額は市場価格の60～80％になってしまうケースが多く、金額的には安くでしか売れません。またリースバックと異なり、家に住み続けることはできませんし、買い戻しも不可能です。
不動産買取を利用するのは、主に以下のような人に限られるでしょう。
- 家に住み続ける必要がない
- 家を早く売りたい
- 一般の不動産市場で買い手が見つからない物件
リースバックが合っている人
ここまでリースバックと一般の不動産売却を比較してきましたが、中でもリースバックが適しているのは以下のような人です。
- 家を売っても家に住み続けたい人
- 将来は家を買い戻したい人
- 住宅ローンを完済して負担を減らしたい人
- 資金が必要な人
- 2〜3年家に住めればその後は引っ越ししてもかまわない人
- なるべく早く家を売りたい人
家を売っても住み続けられるのがリースバックの最大のメリットです。将来の買い戻し（再売買）もできるので、将来的に家の所有者に戻りたい人にもリースバックが適しています。
定期借家契約の場合、2、3年が経過すると賃貸借契約が終了するケースが多いので、その後は退去しても良い方に適しています。ただし普通借家契約なら期間制限なしに住めるので、リースバック後も長く家に住みたいなら普通借家契約や定期賃貸借契約でも再契約可能なリースバック業者と契約すればこの問題は克服できます。
不動産売却が合っている人
以下のような人は、リースバックよりも一般の不動産売却が適しています。
- 売却後、家に住まなくて良い
- なるべく高く家を売りたい
- 住み替え先が決まっている
- 売却に時間がかかってもかまわない
通常の不動産売却を利用すると、家には住めなくなります。売却後は引っ越ししても良い、住み替え先の家や賃貸物件が決まっている方に向いているといえるでしょう。
また一般の不動産売却には時間がかかります。ある程度時間をかけても家を高く売りたいなら、一般の不動産売却に適している状況といえます。
不動産売却よりリースバックが優れている点
不動産売却とリースバックを比べると、柔軟性や利便性はリースバックのほうが高いといえるでしょう。このようにいえる理由は、次の点などでリースバックのほうが優れていると考えられるからです。
売却後に転居する必要がない
不動産売却は、売却後に転居を必要とします。したがって、売却前に転居の準備が必要です。また、新居の初期費用、引越費用、家具・家電の購入費用といった転居費用もかかります。転居費用の金額はケースで異なりますが、家族で引っ越す場合は50～100万円程度かかることが一般的です。通常、転居費用は不動産の売買代金から捻出されます。
これに対し、リースバックは自宅を売却した後に転居を必要としません。売却後も賃貸住宅として自宅に住み続けられるからです。したがって、転居の準備や転居費用は不要です。リースバックは不動産売却よりも、お手軽で経済的といえるでしょう。
周りに知られずに売却が可能
不動産売却は、自宅を売却したことをご近所さんに知られます。販売活動で不動産広告などに掲載されることがあり、最終的には自宅から転居しなければならないからです。自宅を売却すると、ご近所さんからその理由を詮索されることがあります。ケースによっては、「お金に困っていた」などの噂がたつこともあります。
リースバックであれば、ご近所さんに知られず自宅を売却できます。不動産広告などの販売活動を行うことなく、売却後もこれまで通り自宅に住み続けられるからです。したがって、ご近所さんからあれこれと詮索されることはありません。不動産売却よりも、利用しやすい資金調達手段といえるでしょう。
売却から現金化までが早い
仲介で不動産を売却すると、現金化まで3～6カ月程度かかるといわれています。媒介契約を結ぶ不動産会社を探すのに1カ月程度、購入希望者を見つけて売買契約を結ぶのに１～3カ月程度、引き渡しまでに１～2カ月程度かかるからです。現金化までかなりの期間がかかるため、急な資金需要には対応できません。
その点リースバックは、２～4週間程度で現金化できます（当社イエするであれば最短5日程度）。短期間で現金化できる理由は、基本的にリースバックのサービスを提供している会社が買い取るため、買主を見つけなくてよいからです。現金化のスピードも、不動産売却よりリースバックのほうが優れています。
将来的な再売買が可能
一部の例外を除き、不動産売却で手放した自宅などを再購入することはできません。再売買する仕組みはありますが、買主を見つけづらくなるため、親族などへ売却する場合を除き、現実的ではないのです。
これに対し、リースバックは、希望すれば将来的に再売買で自宅を買い戻せます。再売買の金額や再売買の期間は、契約時に決めておけます。リースバックであれば、一時的な資金確保の手段として自宅を活用できます。
不動産売却とリースバックは仕組みも特徴も異なる
不動産売却とリースバックは、自宅などの不動産を活用して資金を調達する手段です。ただし、仕組みと特徴は大きく異なります。不動産を売却して転居する不動産売却に対し、リースバックは売却後も賃貸で自宅に住み続けられます。転居費用がかからないうえ、ご近所さんに知られることもありません。現金化のスピードが速い、再売買が可能といった特徴もあります。
不動産売却とリースバックを比べると、柔軟性や利便性はリースバックのほうが高いといえるでしょう。不動産売却を検討中の方は、リースバックも候補に加えてみてはいかがでしょうか。
結論：売却後も家に住みたいならリースバック
リースバックと不動産売却の根本的な違いは、リースバックでは売却後も家に住み続けられるけれども一般の不動産売却では住めなくなることです。売却後も家に住みたいなら、リースバックを選択しましょう。
リースバックには近隣住民に知られにくい、早く家を売れるなどのメリットもあります。住宅ローン返済中の場合にも残債額より高く売れれば完済して負担を減らせます。借金返済や住宅ローン返済、生活費不足やその他の事情によって資金が必要な場合、ぜひリースバックの利用を検討してみてください。
イエするはリースバックの専門店であり、定期借家契約だけではなく普通借家契約にも対応しており、お客様のさまざまなニーズにお応えできます。関心がありましたら、お気軽にお問い合わせください。