リースバックの家賃相場はどれくらい？家賃を安くする方法も紹介

2021 4/30

リースバック

2021年4月30日 2022年11月26日

「リースバックが気になるけど、どれくらいの家賃を支払えばよいかわからないので検討をすすめられない」と感じていませんか。利用後の収支を見極めるため、知っておきたい情報ですよね。

お困りの方のために、リースバックの家賃相場と家賃の決まり方を解説いたします。このページの情報を参考にすれば、どれくらいの家賃を支払えばよいかがわかるはずです。

リースバックの家賃の計算方法と家賃相場の特徴や傾向

リースバックの家賃相場はどれくらいなのでしょうか。家賃の計算方法とあわせて解説いたします。

リースバックの家賃相場

リースバックの家賃相場は、物件の買取価格の10％程度（年間）といわれています。一般的には、周辺の家賃相場はそれほど大きく影響しません（イエするでは周辺の家賃相場もかんがみて家賃計算をしています）。

そのためケースによっては、周辺の家賃相場よりも高くなること、安くなることがあります。周辺の家賃相場から影響を受けづらい理由は、リースバックにおける家賃の計算方法を理解すればわかります。

家賃の計算方法

リースバックの家賃は、一般的に以下の計算式で求めます。

家賃の計算方法
月々の家賃＝物件の買取価格×期待利回り（年率）÷12カ月

ケースによっては、以上の計算式に物件の維持にかかる必要経費がプラスされることもあります。具体的には、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金などです。

いずれにせよ、以上の計算式で家賃を算出するため、周辺の家賃相場に大きく左右されることはないと考えられます。

物件の買取価格と家賃の関係

リースバックの家賃は、物件の買取価格に合わせて変動します。具体的には、物件の買取価格が高くなれば家賃も高く、物件の買取価格が安くなれば家賃も安くなるのです。このような特徴があるため、リースバックで自宅を売却して住宅ローンを返済したいと考えている方は注意が必要です。

住宅ローン返済中の自宅を売却するには、残債を一括返済する必要があります。売却価格が高くなると、月々の家賃が高額になってしまう恐れがあります。

期待利回りと家賃の関係

リースバックの家賃は、期待利回りからも影響を受けます。期待利回りとは、物件の取得にかかった費用に対する期待される年間家賃収入の割合です。

期待利回りは、都市部、築浅の物件は低く、郊外、築古の物件は高くなる傾向があります。前者の利回りが低くなる理由は、借主が家賃を払えなくなってもすぐに次の借主を見つけられると考えられるからです。投資のリスクが低いと考えられるため、期待利回りは低くなります（後者の利回りは、反対の理由で高くなります）。

実際の期待利回りは、リースバック業者が査定して決定します。物件が同じであれば期待利回りも同じになるとは限らないので、適切な設定をしてくれるリースバック業者を選ぶ必要があります。

例えば、当社イエするは、お客様のご意向もかんがみて期待利回りの計算をしています。機械的に利回りを計算しているリースバック業者に比べると、家賃設定にお客様のご意向を反映しやすいかもしれません。

リースバックの家賃は個別の検討が必要

リースバックの家賃相場は買取価格の10％程度といわれていますが、具体的な家賃はケースで大きく異なります。買取価格や期待利回りに差があるからです。

リースバックの家賃が気になる方は、個別の検討が必要と考えられます。以下で家賃のシミュレーションをしているので、参考にしてみてはいかがでしょうか。

リースバックにともなう家賃のシミュレーション例

リースバックを利用すると、月々の家賃はどれくらいになるのでしょうか。いくつかのモデルケースをもとに家賃をシミュレーションします。

売却価格	家賃（1か月あたり）
1,000万円	78,333円
1,500万円	107,500円

高い人気を誇る地域の戸建て住宅【売却額1,500万円の場合】

人気エリアに位置する戸建て住宅の家賃はどれくらいになるのでしょうか。想定される期待利回りはケースで異なりますが、ここでは8％とします。売却価格が1,500万円、物件の維持にかかる必要経費が0円であれば、月々の家賃は以下のようになります。

売却価格1,500万円、期待利回り8％の戸建ての家賃
1,500万円×8%÷12カ月＝87,500円

以上の条件であれば、毎月の家賃は87,500円になります。この場合も、固定資産税や都市計画税を別途請求されることは基本的にありません。

ちなみに、他の条件が同じで売却価格が異なる場合の家賃は以下のようになります。

売却価格	家賃（1か月あたり）
1,000万円	66,666円
2,000万円	133,333円

高い人気を誇る地域の戸建て住宅にお住まいの方は、以上の家賃を参考にするとよいでしょう。

比較的需要の低いエリアの戸建て住宅【売却額900万円の場合】

同じ戸建てでも、郊外など比較的需要の低いエリアでは、期待利回りが高く設定される傾向があります。具体的な期待利回りはケースで異なりますが、ここでは10％に設定します。売却価格が900万円、物件の維持にかかる必要経費が0円であれば、月々の家賃は以下のようになります。

売却価格900万円、期待利回り10％の戸建ての家賃
900万円×10％÷12カ月＝75,000円

以上の条件であれば、月々の家賃は75,000円になります。

売却価格のみ異なる場合の家賃は以下の通りです。

売却価格	家賃（1か月あたり）
1,000万円	83,333円
1,500万円	125,000円
2,000万円	166,666円

比較的需要の低いエリアの戸建てにお住まいの方は、以上の家賃を参考にするとよいでしょう。

リースバックの家賃を安く抑える方法

リースバックの家賃は、次の点に気を付けることで安く抑えられる可能性があります。どのような点に注意すればよいのでしょうか。

利回りの低いリースバック業者を選択する

ここまで見てきた内容からわかる通り、期待利回りが高くなれば家賃も高くなります。

参考に、売却価格1,500万円、期待利回り7％の物件と売却価格1,500万円、期待利回り10％の物件の家賃を紹介します。

期待利回り	家賃（1か月あたり）
7％	87,500円
10％	125,000円

どちらも売却価格は1,500万円ですが、期待利回りに3％の差があるため、月々の家賃に37,500円の差が生じています。同じ物件でここまで極端な差が生じることはほとんどありませんが、利回りが重要な要素であることはわかるはずです。

前述の通り、各物件の期待利回りはリースバック業者で異なります。したがって、期待利回りを低く設定しているリースバック業者を見つければ、月々の家賃は安くなります。ただし、各リースバック業者は、期待利回りを公開していません。

期待利回りを低く設定しているリースバック業者を見つけるには、相見積もりを取る必要があります。気になるリースバック業者が見つかったら、積極的に見積もりを依頼するとよいでしょう。

自宅の査定額を引き下げる交渉を行う

リースバックの家賃は、物件の買取価格からも影響を受けます。具体的には、買取価格が高くなると家賃も高く、買取価格が安くなると家賃も安くなるのです。したがって、自宅の査定額が安くなると、想定される家賃も安くなります。家賃を下げたい方は、リースバック業者に査定額の引き下げ交渉を行うとよいでしょう。

ただし、自宅の再売買を検討しているケースなどでは、買取価格を下げないほうがお得になるケースがあります。損得に関してはケースで異なるため、売却価格と家賃をシミュレーションして検討する必要があります。

以上の注意点は、数字を切り口に考えた家賃を安く抑える方法です。実際にリースバックを利用する場合は、信頼できるリースバック業者を選んで、適切な買取価格と家賃を設定することが重要になります。信頼できるリースバック業者は、買取価格や期待利回り、家賃などの相談に応じてくれます。まずはリースバック業者選びから始めるとよいでしょう。