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リースバックの買取相場、家賃相場、買い戻し相場を徹底解説

リースバックの買取相場、家賃相場、買い戻し相場を徹底解説

リースバックを利用すると、どのくらいの相場でマイホームを買い取ってもらえるのでしょうか?いくらで売却できるかによって、住宅ローンを完済できるかできないか、さらに手元に残る金額が異なってきます。リースバックの買取価額の相場を知っておくと、予算計画を立てやすくなるでしょう。

またリースバック後は、家賃を払わなくてはなりません。支払いを確実に行うためにも、どのくらいの家賃相場なのかも知っておくと相談しやすいでしょう。この記事では、リースバックの買取価格の相場、賃料の相場、買い戻し(再売買)価格の相場と、その決まり方を徹底解説します。これからリースバックを利用しようと考えている方はぜひ参考にしてください。

目次

リースバックの買取(売却)価格の相場

リースバックで家を売却する場合、いくらで売れるのでしょうか?買取相場の計算方法と、一般的な相場や地域、築年数による買取相場の違いについて、みていきましょう。

リースバックの買取(売却)価格の計算方法

リースバックの買取価額を計算する場合、まずは市場価格を調べてそこに0.7~0.8を掛け算します。

リースバックの買取(売却)価格の計算方法

買取価格 物件の市場価格 × 70%~80%

たとえば条件の良いリースバック物件で市場価格の80%で売れる場合の計算をしてみましょう。市場価格が3,000万円の物件であれば、売却価格は2,400万円程度です(3,000万円×0.8)。一方、条件が悪く70%程度になる場合には売却価格は2,100万円程度になります(3,000万円×0.7)。

一般的な買取(売却)価格の相場

一般的なリースバックの買取金額の相場は、市場価格の70%~80%程度です。条件の良い物件なら90%程度になることもありますが、悪い場合に70%程度となるのが一般的です。リースバック物件の場合、リースバック業者が不動産の取得費用や経年による不動産価格の低下などを考慮して買取価格を決めるため、市場価格より金額が下がる傾向にあります。

ただしリースバックの場合は、売却価格が低い方が家賃を抑えられるので、売却価額が低くなってもトータルで考えたときにデメリットばかりとはいえません。

地域による買取(売却)価格の違い

リースバックの買取価格の相場は地域によっても異なります。都市圏や人気の高いエリアなどの物件はリースバックでも売却金額が上がりやすいといえます。一方、田舎や人気のないエリアなど流動性の低い物件の場合、売却金額は下がりやすいと考えましょう。

築年数による買取(売却)価格の違い

リースバックの買取価格の相場は、建物の築年数によっても変わります。基本的には築年数が古いと市場価格も下がるので、買取価格は低めになるでしょう。ただ一般的には築年数が古いと売却価額が下がって不利になりますが、リースバックの場合には必ずしも経済的に不利になりません。リースバックの買取価格を決定する際には「物件価値の下落リスク」が考慮されるためです。築年数が古いと今後の市場における価値下落リスクが低いので、必ずしもマイナス点になるわけではありません。

リースバックの買取(売却)価格を高くする方法

リースバックの買取価格をなるべく高くしたいなら、いくつかのリースバック業者で買取価格を比較してみるようおすすめします。リースバック業者により、買取価格が異なる可能性があるからです。複数社のうちもっとも高額で買い取ってくれるところを選べば高く売れます。

ただし売却価額が高くなると、その後の家賃や買い戻し(再売買)価格も高額になりやすいので、必ず得をするとは限りません。このあたりは市場での売却と異なる考え方が要求されるので、高い買取金額にこだわりすぎないよう注意が必要です。

リースバックの家賃(賃料)の相場

次にリースバックの家賃の計算方法と、家賃が決まる仕組みをみていきましょう。

リースバック家賃の計算方法

リースバックの家賃計算方法は、以下のようにして計算します。このような家賃の求め方を「積算法」といいます。家賃や期待利回りから賃料額を求める方法です。

リースバック家賃の計算方法

1か月の家賃 買取価格 × 期待利回り(7%~12%) ÷ 12

ケースによっては、以上の計算式に物件の維持にかかる必要経費がプラスされることもあります。具体的には、管理費や修繕積立金などです。

リースバックの場合、周辺の賃料相場によって左右されることはありません(イエするでは周辺の家賃相場もかんがみて家賃計算をしています)。周辺物件のにように、借主を公募するわけではなく当初から入居者が決まっているためです。そのためケースによっては、周辺の家賃相場よりも高くなること、安くなることがあります。周辺の家賃相場から影響を受けづらい理由は、リースバックにおける家賃の計算方法を理解すればわかります。

リースバックの家賃が決まる仕組み

一般的な家賃(賃料)の家賃相場

リースバックの家賃額は、「期待利回り」によって左右されます。期待利回りはだいたい7~12%となるので、その金額を買取価格に掛け算して年間家賃を算出します。その上でその金額を12で割ると、1か月分の家賃を算出することができます。

買取(売却)価格と家賃相場の関係

リースバックの家賃額は、物件の買取価格が高くなれば高くなりますし、物件の買取価格が安くなれば家賃も安くなります。リースバックで自宅を売却する場合、高く売れると家賃が高額になって払いにくくなる可能性があります。リースバックの場合、「高く売れさえすれば良い」というものではなく家賃との関係も考えなければなりません。

利回りから考える家賃相場

リースバックの家賃の金額は、期待利回りによる影響も受けます。期待利回りとは、物件の取得にかかった費用に対する年間家賃収入の割合で、不動産会社が期待する数字です。

期待利回りは、都市部や築浅の物件は低くなりやすく、反対に郊外や築古の物件は高くなりやすい傾向があります。前者の利回りが低くなる理由は、借主が家賃を払えなくなってもすぐに次の借主を見つけやすいからです。投資リスクが低いため、期待利回りも低くなります(後者の利回りは、反対の理由で高くなります)。

実際の期待利回りは、リースバック業者が査定して決定します。同じ物件でも業者によって期待利回りが異なる可能性があるので、ご希望に近い家賃設定をしてくれる業者を選びましょう。たとえば「イエする」では、お客様のご意向も十分考慮して期待利回りの計算をしています。機械的に利回りを計算しているリースバック業者に比べると、家賃設定にお客様のご意向を反映しやすいといえるでしょう。

リースバックの家賃と住宅ローンの支払いはどちらが高い?

リースバックの家賃と住宅ローンを比べるとどちらが高くなるのでしょうか?住宅ローンの利用状況やリースバックの家賃の金額の定め方によって異なります。たとえば頭金をたくさん入れて住宅ローンを安く抑えている場合、リースバックの家賃の方が高くなりやすいでしょう。

一方、フルローンで高額な物件を購入して高い住宅ローンを払っている場合、リースバックの家賃の方が安くなる可能性が十分にあります。また、リースバック物件を安く売って家賃を低めに設定してもらえば、リースバックの家賃を抑えられるので住宅ローン額よりも低くしやすいでしょう。

現在の住宅ローンが高くて困っている場合には、リースバックの売却金額を抑えて複数のリースバック業者を比較して、安い家賃を設定してくれる業者のリースバックを利用するのがおすすめです。そうすると、現状の住宅ローン額よりも月々の負担が小さくなり、払いやすくなるでしょう。

リースバックの家賃を安く抑える方法

リースバックの家賃は、次の点に気を付けることで安く抑えられる可能性があります。どのような点に注意すればよいのでしょうか。

利回りの低いリースバック業者を選択する

ここまで見てきた内容からわかる通り、期待利回りが高くなれば家賃も高くなります。参考に、売却価格1,500万円、期待利回り7%の物件と売却価格1,500万円、期待利回り10%の物件の家賃を紹介します。

期待利回り家賃(1か月あたり)
7%87,500円
10%125,000円

どちらも売却価格は1,500万円ですが、期待利回りに3%の差があるため、月々の家賃に37,500円の差が生じています。同じ物件でここまで極端な差が生じることはほとんどありませんが、利回りが重要な要素であることはわかるはずです。

前述の通り、各物件の期待利回りはリースバック業者で異なります。したがって、期待利回りを低く設定しているリースバック業者を見つければ、月々の家賃は安くなります。ただし、各リースバック業者は、期待利回りを公開していません。期待利回りを低く設定しているリースバック業者を見つけるには、相見積もりを取る必要があります。気になるリースバック業者が見つかったら、積極的に見積もりを依頼するとよいでしょう。

自宅の査定額を引き下げる交渉を行う

リースバックの家賃は、物件の買取価格から影響を受けます。具体的には、買取価格が高くなると家賃も高く、買取価格が安くなると家賃も安くなるのです。したがって、自宅の査定額が安くなると、想定される家賃も安くなります。家賃を下げたい方は、リースバック業者に査定額の引き下げ交渉を行うとよいでしょう。

ただし、自宅の再売買を検討しているケースなどでは、買取価格を下げないほうがお得になるケースがあります。損得に関してはケースで異なるため、売却価格と家賃をシミュレーションして検討する必要があります。

以上の注意点は、数字を切り口に考えた家賃を安く抑える方法です。実際にリースバックを利用する場合は、信頼できるリースバック業者を選んで、適切な買取価格と家賃を設定することが重要になります。信頼できるリースバック業者は、買取価格や期待利回り、家賃などの相談に応じてくれます。まずはリースバック業者選びから始めるとよいでしょう。

リースバックにともなう家賃のシミュレーション例

リースバックを利用すると、月々の家賃はどれくらいになるのでしょうか。いくつかのモデルケースをもとに家賃をシミュレーションします。

人気エリアのマンション【売却額2,000万円の場合】

人気エリアのマンションの期待利回りはケースで異なりますが、ここでは7%に設定します。売却価格が2,000万円、物件の維持にかかる必要経費が2万円であれば、月々の家賃は以下のようになります。

売却価格2,000万円、期待利回り7%、管理費2万円のマンションの家賃
2,000万円 × 7% ÷ 12か月 2万円 136,666円

リースバック後に、家賃以外の管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などがかかることはありません。家賃以外の費用は基本的にかからないので、お金の管理は簡単になります。ちなみに、他の条件が同じで売却価格が異なる場合の家賃は以下のようになります。

売却価格家賃(1か月あたり)
1,000万円78,333円
1,500万円107,500円

人気エリアのマンションにお住まいの方は、以上の家賃を参考にするとよいでしょう。

高い人気を誇る地域の戸建て住宅【売却額1,500万円の場合】

人気エリアに位置する戸建て住宅の家賃はどれくらいになるのでしょうか。想定される期待利回りはケースで異なりますが、ここでは8%とします。売却価格が1,500万円、物件の維持にかかる必要経費が0円であれば、月々の家賃は以下のようになります。

売却価格1,500万円、期待利回り8%の戸建ての家賃
1,500万円 × 8% ÷ 12か月 87,500円

以上の条件であれば、毎月の家賃は87,500円になります。この場合も、固定資産税や都市計画税を別途請求されることは基本的にありません。ちなみに、他の条件が同じで売却価格が異なる場合の家賃は以下のようになります。

売却価格家賃(1か月あたり)
1,000万円66,666円
2,000万円133,333円

高い人気を誇る地域の戸建て住宅にお住まいの方は、以上の家賃を参考にするとよいでしょう。

比較的需要の低いエリアの戸建て住宅【売却額900万円の場合】

同じ戸建てでも、郊外など比較的需要の低いエリアでは、期待利回りが高く設定される傾向があります。具体的な期待利回りはケースで異なりますが、ここでは10%に設定します。売却価格が900万円、物件の維持にかかる必要経費が0円であれば、月々の家賃は以下のようになります。

売却価格900万円、期待利回り10%の戸建ての家賃
900万円 × 10% ÷ 12か月 75,000円

以上の条件であれば、月々の家賃は75,000円になります。売却価格のみ異なる場合の家賃は以下の通りです。

売却価格家賃(1か月あたり)
1,000万円83,333円
1,500万円125,000円
2,000万円166,666円

比較的需要の低いエリアの戸建てにお住まいの方は、以上の家賃を参考にするとよいでしょう。

リースバックした不動産の買い戻し(再売買)の相場

リースバックした不動産を買い戻す場合、買い戻し価格(再売買の価格)の相場は売却金額の1.1~1.3倍程度です。リースバックの再売買の価格は通常、市場価格に近いものとなります。

リースバックした不動産の買い戻し価格の計算方法

買い戻し価格 物件の売却価格 × 1.1~1.3

よって市場価格の7割程度で売却した物件の場合には1.3倍程度となり、市場価格の8割程度で売却した物件の場合には1.1倍程度となるのが目安となります。

たとえばリースバック利用時に2,500万円で売れた物件の場合、再売買に必要な金額は2,750万円~3,250万円となります。再売買の価格設定についてもリースバック業者によって異なるので、具体的には各社に見積もりをとって比較すると良いでしょう。

まとめ:リースバックの相談ならイエするに

リースバックを賢く利用するには、買取価格や家賃、買い戻し価格の相場を把握しておく必要があります。リースバック物件が高く売れると家賃も高くなるので、必ずしも得になるとは限りません。同じ物件でもリースバック業者によって設定する金額が異なるので、ご希望条件に近いリースバック業者を選びましょう。

リースバックの買取相場(売却相場)・家賃相場(賃料相場)・買い戻し(再売買相場)を知りたい時は、リースバック「専門店」に相談することが最適です。専門店はリースバックの実績が豊富なので、最近の相場トレンドを把握しています。また、現状で困っていることや、将来の理想の状況についてもじっくり相談することができ、最適な方法を把握できることがリースバック専門店を利用するメリットです。

「イエする」は全国対応のリースバック専門店です。全国エリアのリースバック相場について詳しく、どんなことでも相談することができます。お客様の状況に合わせて、リースバックの相場に関わらず柔軟に対応できる、きめ細やかなサービスが特徴です。

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