リースバックの仕組みはどのようになっているのでしょうか？
リースバックを利用すると、家を売却しても住み慣れた自宅に住み続けることができます。
住宅ローン返済が苦しくなったとき、まとまった資金が必要なときなどにリースバックを利用すると、住宅ローンを完済できたり資金を手にすることができたりしてメリットを受けられるでしょう。
ただしすべての人にリースバックが適しているわけではありません。
この記事ではリースバックの仕組みをわかりやすく解説し、リースバックが適している人とそうでない人の区別もご説明します。
家の売却を検討しているけれども住み続けたい方は是非参考にしてみてください。
リースバックの仕組みとは
リースバックとは、家を売却した後も家に住み続けることができる仕組みです。
家を売却すると通常、他人のものになるので住めなくなるのが一般的な考え方ですが、リースバックを利用すると元の所有者が住み続けることができます。
自宅を売却して現金化する
リースバックを利用する際には、まずは自宅を売却します。売却先はリースバック事業者や不動産会社になるのが一般的です。売却なので、当然売却金を手にすることができます。
売却後は賃貸借契約になる
なぜリースバックを利用すると家の売却後も家に住み続けられるのでしょうか？それは、売却後は新しい所有者との間で「賃貸借契約」を締結するからです。
家をいったん不動産会社などに売却しますが、同時にその買主を貸主、元の所有者（売主）を借主として物件の賃貸借契約を締結します。そのため、元の所有者は賃料を払ってこれまで通り家に住み続けられる仕組みです。
もちろん家を売却するので、手元に売却金が入ってきます。家を売ってまとまったお金を得ながらも賃料を払って家に住めるので、まとまったお金が必要な方には大きなメリットと言えるでしょう。
買い戻す（再売買）ことも可能
リースバックを利用していったん所有権を手放しても、数年後に再び購入するケースがあります（再売買と言われています）。その場合、また家の所有者に戻ることができます。
住宅ローンが残っている場合のリースバック
住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できるのでしょうか？
住宅ローンを利用している場合、売却するまでに住宅ローンを完済する必要があります。そうだとすると、家を売却する必要のあるリースバックを利用できないとも思えます。
しかし住宅ローン返済中でもリースバックを利用できるケースはあります。それは「家が住宅ローンの残債務よりも高い価格で売れる」場合です。
つまり住宅ローン返済中にリースバックを利用するには、家の価値が残ローンより高くなければなりません。リースバックの利用時に住宅ローンを完済しなければならないからです。
たとえば家の価値が3000万円で住宅ローンの残りが2000万円なら、家を売った3000万円でローンを完済し、残り1000万円が手元に残ります。この場合にはリースバックができます。
一方、家の価値が1500万円で住宅ローン残が2000万円の場合、家を売っても住宅ローンを完済できません。この場合にはリースバックを利用できないと考えましょう。
もちろん、不足分の500万を別に用意できれば、リースバックは可能です。
リースバックが合っている人
以下のような人にはリースバックが向いています。
借金を返済したい
借入がかさんでしまい、自力では返済が難しくなったらリースバックを検討しましょう。家を売ったお金で借入を完済できる可能性があります。
リースバックは家の売却後も家に住めるので、生活状況を変えずに済みます。
資金が必要になった
たとえば起業や長期入院などで急に多額のお金が必要になった場合には、リースバックが適しています。リースバックによってまとまった資金を得たら、必要な支払いに充てましょう。
住宅ローン返済が苦しい
住宅ローン返済が苦しい方もリースバックに向いています。リースバックを利用すると住宅ローンを完済できて、その後はローンを払わなくて良くなります。固定資産税も支払不要になります。
ただし新たな所有者となった不動産会社などへ賃料を払う必要はあり、居住にかかる費用が0になるわけではありません。
老後の生活資金を用意したい
高齢になって年金だけでは生活費が不足するケースがよくあります。
認知症などが進行して老人ホームに入所しなければならない状況になると、初期費用や引越し費用も発生してきます。
リースバックを利用するとまとまったお金が入ってくるので、生活費や介護施設の入所費用などに充てられます。もちろん介護施設に入所せずにこれまで住み慣れた家に住み続けることもでき、高齢者の方には安心でしょう。
高齢になってから手元のお金の心配をせずに好きなことに使いたい人は、リースバックが適しています。
リースバックが合っていない人
以下のような人はリースバックには向いていません。
資産としての家を重視している
「資産」としての家を重視している方には、リースバックが適しません。リースバックを利用すると家の所有権が失われて資産がなくなってしまうためです。
家の所有者でい続けたいならリースバックを利用すべきではありません。
自宅を自由に使いたい人
自宅を自由に使いたい人もリースバックに適しません。リースバックを利用すると、家は新しい所有者のものになります。そうなると、家のリフォームやリノベーションなどを勝手にできなくなってしまいます。ペット禁止などの制限をつけられる可能性もあります。
リースバックを利用するとこれまでのように自由に家を使えなくなる可能性があるので、自分の好きに利用したいなら利用しない方が良いでしょう。
賃料の継続的な支払いが心配な人
リースバックを利用すると、賃料を継続的に支払わねばなりません。払えなくなったら賃貸借契約を解除されて、家からの退去を求められてしまいます。
今後、賃料を払い続ける自信がないならリースバックを利用すべきではないでしょう。
リースバック利用契約する時のポイント
リースバックを利用する際には、以下のような点に注意しましょう。
家に住みたいなら普通賃貸借のサービスを選ぶ
リースバックを利用すると家に住み続けることができますが、ずっと住めるとは限りません。リースバック後の賃貸借契約は「定期賃貸借契約」となり、契約期間が終了すると退去しなければならないケースが多いからです。
ただし「普通賃貸借契約」であれば、10年などに限定されず家に住み続けられます。
リースバック後も長期にわたって家に住み続けたいなら「普通賃貸借契約」を利用できるサービスを選びましょう。定期賃貸借契約の満了時に再契約が可能であれば、家に住み続けられます。
高値で売れたから得になるとは限らない
一般的には家は高値で売れた方が得になるものです。しかしリースバックの場合、必ずしもそうとはいえません。リースバックの賃料は「自宅の売却価額」に応じて設定されるのが一般的だからです。家が高値で売れると、その分賃料も高額になる傾向があります。
またリースバックを利用した後に再売買もできますが、家が高値で売れた場合には再売買にかかる金額も高くなります。
こういったことから、リースバックの場合必ずしも高く売れたから有利になるとは限りません。高く売れるよりも「月々どこまでの家賃なら払えるか」に着目してプランを検討することも大切です。
税金がかかる
不動産を売却すると、印紙税や登録免許税などの税金がかかるケースが多数あります。一定の出費も必要になることを理解しておきましょう。
- 印紙税
印紙税は、売買契約書などの契約書類に収入印紙を貼って払わねばならない税金です。
不動産の売却金額に応じて金額が変わりますが、5,000～10,000円の場合が多いです。 - 登録免許税
住宅ローンが残っている方がリースバックで自宅を売ると、抵当権の抹消手続きをしなければなりません。そのためには登記をしなければならないので、登録免許税がかかります。
金額は不動産1つにつき1000円です。司法書士に登記を依頼すると司法書士費用も発生します。
また将来、家を買い戻す（再売買）際には所有権移転に関する登録免許税も払わねばなりません。 - 譲渡所得税
リースバックによって利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。ただリースバックの場合、売却価額は購入時の価格より低くなるのが一般的なので、譲渡所得税はかからないケースが多いでしょう。
リースバックの流れ
次にリースバックを利用する流れをお伝えします。
まずはリースバックを取り扱う不動産会社へ申込みをしましょう。
その後、現状や希望条件などのヒアリングが行われます。
売却したい理由やいつ頃までに売却したいのか、いくらくらいの売却金を希望するのかなどを伝えましょう。
不動産会社から、いくら位で売れて賃料がどのくらいになるのかなど、プランが提示されます。わからないことがあれば何でも質問しましょう。
その後、提示されたプランへの意見を述べるなどして条件を調整していきます。
リースバックの条件が確定すると、不動産の売買契約を締結して売却代金が払われます。同時に賃貸借契約を行います。
リースバック後は、賃料を払って家に住み続けることができます。
買い戻す（再売買）することにより家を再度所有することも可能です。リースバックの契約時に買い戻す（再売買）条件を取り決めて契約を締結し、再び家の所有者になれます。
リースバックのメリット
リースバックには以下のようなメリットがあります。
売却後しても自宅に住み続けられる
リースバックを利用すると、家を売却しても住み続けられます。まとまった資金がほしいけれど居住環境を変えたくない方には大きなメリットがあるでしょう。
周囲に知られにくい
リースバックの場合、家を売り出すわけでもありませんし、居住者も変わりません。近所の人などに家の売却を知られにくいメリットがあります。
短期間で現金を入手できる
すぐにまとまったお金が必要でも、融資を利用できるとは限りません。融資の審査には時間もかかってしまいます。リースバックの場合には短期ですぐに現金を入手できるメリットがあるといえるでしょう。
年齢制限がない、保証人が不要
一般的な借り入れには年齢制限があったり保証人が必要だったりしますが、リースバックには通常、年齢制限がありません（未成年の場合を除く）。保証人も不要なので、多くの方が利用しやすいメリットがあります。
お金の使い道は自由
リースバックで入手した現金は自分の好きなように利用できます。使用用途に制限がありません。
所有者としての負担がなくなる
売却後は家の固定資産税などの税金などの支払いが不要ですし、自然災害による破損などのリスクも負う必要がなくなります。
買い戻す（再売買）こともできる
将来、買い戻し（再売買）をすればまた元のように家の所有者に戻れます。一時的に資金が必要なとき、リースバックでお金を調達してその後に買い戻し（再売買）をする活用方法が役立ちます。
リースバックのデメリット
リースバックには以下のようなデメリットもあります。
売却額が相場より安くなる
リースバックによる家の売却額は、相場より低くなるのが通常です。高値で売りたい方にとってはデメリットと感じるでしょう。
ただ将来買い戻すなら、安値で売った方が安値で買取りやすくなります。その意味では大きなデメリットにはなりません。
オーバーローンの場合は利用できない
住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用するには、住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンの場合には利用できないのは一定のデメリットといえるでしょう。
居住期間が制限されるケースが多い
定期賃貸借契約になる場合、居住期間が制限されます。契約期間が満了すると家を退去しなければならないデメリットがあります。
定期賃貸借契約終了後も家に住み続けたい場合には、貸主との再契約の締結が必要となります。
リースバックを利用するなら専門店がいい
リースバックサービスを展開する業者はたくさんあり、不動産会社によって対応が異なります。リースバックはなるべく「専門店」のサービスを利用するようおすすめします。
一般的な不動産会社の場合、どうしてもきめ細かい配慮がなく希望がかなわないケースも多くなるからです。
「イエする」は全国対応のリースバック専門店です。大手にはできない丁寧できめ細やかなサービスを提供しております。他社に断られた方も数多くご利用いただいていますので、お気軽にご相談ください。
24時間年中無休でお問合せを受け付けています。
まとめ：一時的に金銭が必要な方、借金返済したい方は検討しよう
リースバックは家を売却して賃貸借契約を締結し、家に住み続ける仕組みです。一時的に金銭が必要な方、借金返済したい方などは利用を検討しましょう。
リースバック専門のイエするはお客さまお一人お一人に応じたプランを検討し、きめ細かいサービスを提供しています。リースバックに関心のある方は、お気軽にご相談ください。