不動産のリースバックはその利便性が注目を集め、市場規模が急拡大している不動産取引の方法です。しかし、新規参入企業が増えたことで、サービスの質に差が出始めています。
当社リースバック専門店の「イエする」では多くのお客様が安心・安全に資金を調達されていますが、残念ながらすべてのリースバック事業者で同じようにトラブル無く取引を行っているわけではありません。
悪徳業者が不動産売買の知識に乏しい高齢者を狙って、不動産を不当に安く買い取り、高い賃料を請求するトラブルが、最近もニュースになっています。
契約するまで長時間居座ったり、強引に契約を迫ったり、解約を申し出たら高額な違約金を請求されるケースがあり、国土交通省や国民生活センターが注意を呼びかけています。
参考：国民生活センター（2022）「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」
特に高齢のご家族がいる方は、トラブルが発生する前に今後の計画を立てて対応しましょう。この記事では、リースバックの基本からトラブルの原因、回避方法までを解説します。
リースバックの仕組みとメリット
リースバック契約でトラブルを回避するために、まずリースバックの仕組みを理解しましょう。
リースバックとは？
リースバックとは一言で言えば「売って借りる」方法です。不動産のリースバックは、所有している自宅をリースバック会社に売却し、賃貸借契約をして賃借人としてそのまま住み続ける方法です。
リースバックで自宅を売却することにより、まとまった資金を得ることができます。たとえば、年金などの一定収入はあるが資金が必要な場合や、高齢者が自宅での暮らしを維持しつつ生活費を確保するために活用されます。
リースバックを適切に活用すれば、トラブルに巻き込まれることはありません。当社「イエする」のリースバックをご利用いただいているお客様とトラブルになったことは全くありません。また、お客様満足度も98.3%の実績です。
リースバックのメリット
リースバックには、「資金の調達」と「暮らしの安定」という２つの大きなメリットがあります。
自宅を売却することで、大きな資金を手に入れることができ、また、そのまま自宅を借りて住むことができるため、生活環境の変化を最小限に抑えることが可能です。たとえば、大きな医療費や介護費用が必要になった場合や、事業資金が必要な場合にも利用できます。
リースバックは、適切な利用により、資金繰りと生活の安定を同時に実現することが可能です。まとまった資金が調達できる手段となり、自宅を維持しつつ生活を送ることができます。
リースバックのデメリットと注意点
リースバックには一定のリスクとデメリットがあります。それらを理解し、適切に対応することでリースバックをより安全に利用することができます。
リースバックのデメリットとリスク
リースバックは便利で魅力的なサービスですが、以下の３点がデメリットと言えます。また、契約内容によっては予想外のリスクがある場合があります。
- 不動産の所有者がリースバック会社に移り、自分の資産ではなくなる
- 売却価格が市場価格より安くなることが多い
- 住み続けている期間は家賃を支払う
リースバックの契約では、売却価格、賃料、契約期間、買い戻し（再売買）条件など、様々な項目が含まれます。これらの項目が不適切な内容であった場合、利用者の経済的な負荷が大きくなることもあります。
たとえば、自宅の買取価格が相場よりも大幅に低かったり、賃料が高額であったり、契約期間が短すぎるなどの状況があげられます。トラブルを防ぐためには、リースバックのデメリットを理解し、契約内容を十分に確認することが大切です。
売却価格と賃貸契約期間に要注意
リースバックの契約においては、特に「不動産の売却価格」と、「賃貸借契約の期間」に注意が必要です。
賃貸借契約の期間が短いと、もっと住み続けたい場合でも契約終了後には退去しなければならないため、別で住む場所を確保するための費用が発生する可能性があります。また、不動産の売却価格が適切でないと、将来的に不利益になることもあります。
たとえば、賃貸借契約の期間が2年と希望よりも短く設定されている場合、その後の住まいを確保するための準備が必要となります。また、売却価格や賃料が市場価格と比較して不適切に高かったり安かったりする場合、リースバック利用者にとって経済的な損失になる可能性があります。
リースバックの契約では、不動産の売却価格と賃貸借契約の期間に特に注意し、誠実なリースバック会社と適切な契約を結ぶことが重要です。
リースバックでトラブルになりやすいポイント
リースバックでよくあるトラブルは、不動産の売却価格（買取価格）の問題、家賃の問題、賃貸借契約内容の問題、買い戻し額（再売買価格）の問題などがあります。
- 不動産の売却価格（買取価格）の問題
- 家賃の問題
- 賃貸借契約内容の問題
- 買い戻し額（再売買価格）の問題
これらの問題は、契約内容が適切でないこと、または契約内容を十分に理解していないまま契約を締結してしまっていることが原因となります。たとえば、売却価格が相場より大幅に低かったり、家賃が高額であったり、賃貸借契約を更新できないのに短すぎたり、買い戻し（再売買）価格が高額であったりする場合です。
リースバックでトラブルを避けるためには、契約内容を十分に理解し、適切な契約を結ぶことが重要です。国土交通省では、住宅の「リースバック」について、消費者が活用を検討するにあたって参考となるような「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公開しています。
参考：国土交通省（令和4年）「住宅のリースバックに関するガイドブック」
リースバックでよくあるトラブル9事例とその原因
リースバックには起こりやすいトラブルが存在します。その原因を理解し、適切な対策を知っていることでリスクを軽減しましょう。
- 不動産の売却価格が安いトラブル
- 家賃を上げられるトラブル
- 賃貸借契約を延長できないトラブル
- 買い戻し額が高額でトラブル
- 相続人と揉めたトラブル
- 家を勝手に売却されたトラブル
- 買い戻しに応じてもらえないトラブル
- 修繕費の負担でもめてトラブル
- 不動産会社が倒産してトラブル
①不動産の売却価格が安いトラブル
リースバックでは、不動産の売却価格が適切でないことによるトラブルが発生することがあります。
リースバックでは、所有者が自宅をリースバック会社に売却します。その際の買取価格が相場よりも安く適切でない場合、手元に残る資金が少なくなってしまう可能性があります。
たとえば、リースバックの買取価格は市場価格の70～80％程度になることが多いですが、それよりも大幅に低い価格で買取られた場合、その差額はリースバック利用者の損失となります。
②家賃を上げられるトラブル
リースバックでは、家賃でトラブルが発生することがあります。リースバック契約時に「家賃の値上げはありません」と聞いていたにもかかわらず、契約更新時に家賃の値上げを迫られることがあります。リースバックの家賃相場（年間）は通常、不動産の売却価格の1割程度です。
借主の収入を無視して家賃を設定していると、値上げにより支払いが難しくなる恐れがあります。家賃を支払えなくなると退去を求められるうえ、自宅を再購入する権利も失います。
万が一に備えたい場合は、契約前に売却価格と収入、家賃のバランスを確認しておくことが重要です。当社「イエする」では、必要なお手元資金の額とお支払い可能な家賃をお伺いしたうえで、条件を提示させていただいています。
③賃貸借契約を延長できないトラブル
リースバックでは、賃貸借契約内容が適切でないことによるトラブルが発生することがあります。
もし賃貸借契約を更新できなかった場合は、契約期間満了時に物件から退去することになります。リースバックは2〜3年の「定期借家契約」を締結することが多いですが、もっと住みたいのに契約を更新してくれないリースバック会社と契約してしまった場合は、住まいを失う可能性があります。
リースバックの契約では、「賃貸借契約」の内容を十分に理解し、ずっと住み続けたい場合は契約の更新ができるのか、自身の生活環境を保証するものであることを確認することが重要です。
④買い戻し額が高額でトラブル
リースバックでは、買い戻し（再売買）額が高額になりトラブルが発生することがあります。
リースバックでは、売却した自宅を再度購入することができます。しかし、実際に再購入を打診すると、高額な費用を請求されることがあります。このようなトラブルが起きる理由は、売却時に再売買価格を決めておかなかったからです。
将来的に再度購入することを希望している場合は、売却時にそれが可能であることと再売買価格を確認しておく必要があります。当社「イエする」では、契約時に再売買価格をお約束しています。再購入の時になった段階で、再売買価格が上昇することはありませんので、ご安心ください。
⑤相続人と揉めたトラブル
リースバックは相続の問題の一助になる仕組みといえますが、リースバックを利用することで推定相続人とトラブルになることがあります。例えば、誰にも相談せず利用した結果、自宅を引き継ぐつもりだった推定相続人と揉めてしまうことなどがあります。
リースバックは利用にあたり推定相続人の同意を必要としませんが、トラブルを防ぐために利用前に話だけはしておくほうがよいかもしれません。
⑥家を勝手に売却されたトラブル
リースバック契約時には「勝手に家を売却しない」と約束したにもかかわらず無断で他の第三者に売却され、賃貸契約の更新や買い戻し（再売買）を断られるケースもよくあります。
ただ、賃貸物件の売却によって貸主が変わっても、賃貸借契約はそのまま引き継がれます。正当事由がないと賃貸借契約の更新拒絶はできないので、無理に出ていく必要はありません。正当事由とは、建物の老朽化や、貸主がどうしても住まなければならない場合などです。立退料が支払われるかも判断材料になります。もし退去を要求されて困ったときには弁護士などの専門家に相談してみましょう。
⑦買い戻しに応じてもらえないトラブル
リースバックで将来的な家の買い戻し（再売買）を約束したにもかかわらず、業者が買い戻しに応じずにトラブルになることがあります。確実に買い戻しをするには、リースバック契約時に口約束ではなくきっちり書面で契約しておくべきです。
実際、買い戻しを予定するリースバックでは、「賃貸借契約書」だけではなく「再売買の予約契約書」も締結するのが一般的です。再売買の予約契約書が適正に作られるように内容をしっかり確かめましょう。
⑧修繕費の負担でもめてトラブル
リースバックにおいて貸主と修繕費の負担でもめてしまうケースも少なくありません。法律上、賃貸借契約では、物件に付随する設備の故障などの修繕費は貸主が負担するのが原則です。
しかしリースバックの場合は、特約によって修繕費を借主（元所有者）の負担とするケースが多くなっています。すると、高額な修繕費がかかっても借主が修繕費を支払うことになり、後悔してしまう結果になります。
⑨不動産会社が倒産してトラブル
リースバックで契約している不動産会社が倒産してしまうケースもあります。
リースバックを契約した不動産会社が倒産すると、所有者が変わるので従前の家賃や買い戻し、再契約の有無などの賃貸条件を変更されてトラブルになる可能性があります。
提案条件からリースバックトラブルを防ぐ
リースバックの売却価格（買取価格）、家賃、買い戻し価格（再売買価格）には目安となるポイントがあります。
- 買取り相場：市場価格の70～80％程度
- 家賃相場：買取価格×8～12％
- 買い戻し：売却額の1.1～1.3倍
それぞれの価格の相場は上記になります。根拠なく上記の相場の範囲より安かったり高かったりした場合は、別のリースバック会社にもセカンドオピニオンのような形で相談することをおすすめします。
イエするのセカンドオピニオン事例
都内の戸建てにお住まいのCさん
都内の戸建てにお住まいのCさんはリースバックを利用しようと考え、大手企業のリースバック提案を受けました。しかし、提案された買取価格が市場価格よりも大幅に低かったため、リースバックを断念しようとしていました。当社イエするに相談頂き、当社からは、適切な市場価格の提示を行い、リースバックを利用いただくことができました。
分譲マンションにお住まいのDさん
分譲マンションにお住まいのDさんは、リースバックを利用した後もずっと住み続けたいと考えていました。しかし、提示された賃貸借契約の期間が短かく更新もできないと言われたため、イエするにご相談いただきました。当社イエするは、賃貸契約期間が満了しても再度賃貸借契約を締結することができますので、安心してリースバックをご利用いただけました。
リースバックのトラブル事例から学ぶ教訓
リースバックのトラブル事例から学べることは、リースバックの仕組みや契約内容の理解、リースバック会社の信頼性の確認、そしてご自身の経済状況と将来設計の照らし合わせが重要であるということです。
- リースバックの仕組みの理解
- リースバックの契約内容の理解
- リースバック会社の信頼性の確認
- ご自身の経済状況と将来設計の照らし合わせ
リースバックのトラブルは、不十分な情報や不十分な理解、不適切な契約条件、信頼できないリースバック会社との契約などが主な原因となっています。
リースバックの契約前にご自身の家計簿を見直し、将来的な家賃負担が可能かどうかを検討すること、契約内容を説明してもらい、理解できない部分を詳しく解説してもらうことなどが重要です。
リースバックのトラブルを回避するための戦略
リースバックでトラブルを避けるために、事前の準備と戦略を立てましょう。
- 自宅の相場価格の把握
- 複数のリースバック会社との比較
- 信頼できる運営会社を選ぶ
- 将来再度購入する条件を書面化しておく
- 契約内容を入念に確認する
- 家賃が支払える範囲であることを確認する
- 家賃が支払える範囲であることを確認する
- リースバック以外の方法も検討する
自宅の相場価格の把握
リースバックのトラブルを避けるためには、まず自宅の相場価格を把握することが大切です。
リースバックの売却価格の設定は、物件の相場価格に基づいて行われます。そのため、自宅の相場価格を知っていると、リースバック会社が不適切な買取額を提示した時に気がついて、理由の説明を求めることができるでしょう。
不動産会社や不動産情報サイトを活用して、同じエリアの同じような物件の価格を確認することで、自宅の相場価格を把握することができます。自宅の相場価格の把握は、不適切な価格設定によるリースバックのトラブルを避けるための第一歩です。
複数のリースバック会社との比較
リースバックのトラブルを避けるためには、複数のリースバック会社との比較をすることです。
各リースバック会社には、提供するサービスや契約条件、価格設定などに違いがあります。同じ物件でも、査定額はA社1,400万円、B社1,500万円、家賃はA社11万円、B社13万円などのように異なることがあります。1社だけで判断すると、自宅を安く売ってしまう、あるいは割高な家賃を支払うことになるかもしれません。
複数のリースバック事業者で相談すれば、査定額や家賃の相場が分かるので、相場より安く売ってしまうことなどを避けやすくなります。ちなみに当社「イエする」では、お客様のお支払い可能な家賃をお伺いしたうえで、明確な根拠とともにリースバックの条件を提示させていただいております。なぜこの条件になるのかが明らかなので、安心してご利用いただけます。
複数のリースバック会社に相談することで、ご自身に一番合う提案を選択することができるでしょう。より良い条件でリースバックを行うための重要なステップです。
信頼できる運営会社を選ぶ
リースバックのトラブルを避けるためには、信頼できるリースバック事業者を選ぶことです。比較の過程で、対応を見ながら判断してもよいでしょう。信頼性が重要な理由は、対応に不安があると契約後のトラブルにつながりやすいからです。
たとえば、契約内容を正確に説明していない、重要な取り決めを口約束で済ませているなどがあると、時間が経ってからリースバック事業者と売主の間で見解の相違が現れて、トラブルになってしまうことがあります。このような事態を避けるため、リースバック事業者の信頼性が重要になるのです。
信頼できるリースバック事業者を選ぶため、ご自身のご希望やこれまでの経緯などをしっかり伝えておくことも欠かせません。これらがわからないと、適切な提案を行えないからです。前述の通り「イエする」では、お客様のご希望をおうかがいしたうえで、根拠に基づくご提案をさせていただいていますので、安心してご利用ください。
将来再度購入する条件を書面化しておく
自宅の再購入を希望している場合は、それが可能であることと具体的な金額を確かめて、売買契約書に記載しておきましょう。これらを明確にしておけば、再購入を打診したときにトラブルに発展することはほとんどありません。
売買契約書に明記できれば理想的ですが、難しい場合は、条件を明記した別の書面を作成しておいてもよいでしょう。
契約内容を入念に確認する
リースバックのトラブルを避けるためには、契約内容の詳細確認も必要です。
契約内容を理解せずに署名をすると、後で思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。契約書の全ての条項を読み、理解できない部分があれば専門家やリースバック会社に質問をすることが重要です。また、賃貸借契約期間、家賃、買い戻し価格（再売買価格）などの重要な項目については特に注意深く確認しましょう。
契約内容の詳細確認は、リースバックのトラブルを未然に防ぐために欠かせない作業です。
家賃が支払える範囲であることを確認する
リースバックのトラブルを避けるためには、家賃が支払える範囲であることを確認することが大切です。
リースバック契約後は、毎月の家賃の支払いが発生します。もし家賃が支払えなくなると、退去しなくてはならなくなったり、将来自宅を買い戻す権利を失います。リースバック会社から提供される見積もりや契約書を元に、売却で手元に残る資金を確認し、家賃を支払い続けられるかシミュレーションしましょう。
また、将来自宅を買い戻す場合は、買い戻すのに必要な費用やその他の費用を計算し、リースバックが自身の経済状況に適しているかを判断しましょう。
推定相続人にも話を通しておく
リースバックは推定相続人の同意がなくても利用できますが、利用前に推定相続人に話しておくことをおすすめします。リースバックで自宅を売却すると、資産の一部がなくなることになります。
現在の所有者の判断で自宅を売ることに問題はありませんが、推定相続人の捉え方によっては「勝手に売却された」となってしまいます。無用なトラブルを避けるためにも事前にお話ししておくことをおすすめします。
リースバック以外の方法も検討する
目的によっては、リースバック以外の方法も検討できます。リースバックは一つの選択肢であり、必ずしも全ての人に適しているわけではありません。自身の経済状況やライフスタイルによっては、他の選択肢の方が適している可能性もあります。
住宅ローンの支払いが難しい場合は住宅ローンのリファイナンスや、まとまった資金が必要ならば自宅以外の資産の売却など、リースバック以外の選択肢も検討してみるとよいでしょう。
リースバックトラブルを防ぐためのチェックリスト
最後に、リースバックトラブルを防ぐためのチェックリストを確認しましょう。
- 契約内容の確認
売買契約の内容と、賃貸借契約の内容を詳しく確認し、自身に不利益な条件がないことを確認します。 - 買取価格と家賃の確認
買取価格と家賃が適切であることを確認します。特に、自宅の相場価格と比較し、価格が適切であることをチェックしましょう。 - 賃貸借契約の期間の確認
賃貸借契約の種類、期間、更新ができるかを確認します。 - 買い戻し（再売買）条件の確認
将来買い戻したい（再売買したい）場合はその条件も必ず確認しましょう。 - リースバック会社の信頼性の確認
不動産会社の評判や実績を確認し、信頼性を確認します。
まとめ：リースバックの知識を身につけトラブルを防ごう
リースバックのトラブルを回避するためには、自宅の相場価格の把握、複数のリースバック会社との比較、契約内容の詳細確認、お金の計算と予測が重要です。
- 自宅の相場価格の把握
- 複数のリースバック会社との比較
- 契約内容の詳細確認
- お金の計算と予測
リースバックは自宅に住み続けたまま資金を調達できる手段ですが、不適切な契約や理解不足は後のトラブルを引き起こす可能性があります。トラブルを避けるためには十分な準備と理解が必要です。以上のステップを踏むことで、リースバックトラブルを最小限に抑えましょう。
安心してリースバックを利用するならイエする
リースバックは、自宅を活用した魅力的な資金調達手段です。ただし、トラブルには注意しなければなりません。何も考えずに利用すると、契約更新時に家賃を値上げされる恐れがあることや、再売買価格が高額になること、自宅から退去を求められること、相続人とトラブルになることなどがあります。
トラブルを避けるために欠かせないのが、信頼できるリースバック事業者選びです。お客様のお話を傾聴したうえで、納得できる提案を行ってくれる事業者を選ぶ必要があります。もしリースバック事業者選びにお困りの場合は、当社リースバック専門店「イエする」にお気軽にご相談ください。