住宅ローンが払えないとき、自宅の売却を検討する方が多くいらっしゃいます。この理由は、住宅ローンを滞納すると金融機関が競売の申し立てを行い、返済のために自宅を売却されてしまうためです。
しかし「住宅ローンが払えないから自宅を売却する」といっても、不動産には複数の売却方法があり、住宅ローンの返済状況や、今後の収入の見通しによっても最適な売却方法が異なります。たとえば、自宅を普通に売却するのではなく、リースバックを利用すると、そのまま自宅に住み続けることが可能になります。
この記事では、住宅ローンの支払いに困ったときの売却方法と、その手順をわかりやすく解説します。今後の理想の生活に合った売却方法を選びましょう。
売却する前に金融機関へ相談する（返済を猶予してもらう）
住宅ローンを滞納する前であれば、まずは金融機関（債権者）へ相談しましょう。ローンの返済が難しい理由や今後の収入の見通しを説明することで、返済猶予や返済プランを見直ししてくれることがあります（リスケジュール）。
金融機関によって対応内容は異なりますが、返済期間を延長することで毎月の返済を減らしてくれるケースや、一時的に返済の金額を少なくしてくれるケース、ボーナス返済額を変更してくれるケースなどがあります。もし相談しても返済猶予に応じてくれない場合は、別の金融機関に住宅ローンを借り換える方法もあります。
住宅ローンの返済を猶予することや、別の金融機関へ借り換えることで返済を続けていけるようになるのなら、自宅を売却する必要はありません。
住宅ローンが払えないときの売却方法
住宅ローンの返済が難しくなったとき、自宅を売却して一括返済を考えるでしょう。売却の方法は一つではありません。住宅ローンの返済に困難を感じたときに利用できる、さまざまな売却方法について解説します。
しかし、残債が支払い不可能なほど高額で自己破産が決定的な場合は、競売の方が手間はかかりません。競売は裁判所が全ての手続きを行うため、内覧などの売却活動に協力する必要もありません。
| 引っ越ししてもいい場合 | 「アンダーローン」なら 1. 通常の不動産売却がおすすめ 「オーバーローン」なら 2. 任意売却がおすすめ |
|---|---|
| 住み続けたい場合 | 3. リースバックがおすすめ |
1. 通常の不動産売却（一番高く売れる）
通常の不動産売却は、一番高い価格での売却が期待できます。通常の不動産売却とは、不動産仲介業者を通じて物件を市場に流通させて、広く買い手を探してもらう方法で、「仲介」とも呼ばれます。
売却完了まで3か月〜6か月ほどの時間がかかることが一般的なため、住宅ローンの返済にまだ余裕があり、売却を急いでおらず、できる限り高く売りたい場合に適しています。急いで売却したい場合は別の方法を検討すると良いでしょう。
知っておきたい注意点
住宅ローンで購入した不動産には金融機関が「抵当権」を設定しており、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ自宅は売却できません。そのため、住宅ローン残債が売却価格より少ない「アンダーローン」の状態であれば売却した費用で返済・抵当権抹消をすることができますが、住宅ローン残債が多い「オーバーローン」の場合は、残債との不足部分の費用を別途用意する必要があります。
通常の不動産売却のメリット
通常の不動産売却は、最も高い価格で売却できる点がメリットです。
- 一番高い価格で売却できる
通常の不動産売却のデメリット
通常の不動産売却は売却完了まで時間がかかり、仲介手数料がかかることなどがデメリットです。
- 住宅ローンを完済する必要がある（売却額で足りないと別途費用を用意する）
- 売却完了まで3か月〜6か月かかる
- 仲介手数料がかかる（売却価格により3%〜5%程度）
- 引っ越す必要がある
- 内見対応など売却活動への協力が必要
- 物件を買い戻すことはできない
- 買い手が見つからない場合もある
通常の不動産売却を成功させるポイント
売却を成功させるためには、物件の魅力を最大限に活かした売却活動や、適切な価格設定が必要です。
- 住宅ローンを滞納する前に売却する
- 物件の魅力や特徴を強調する
- 適切な売却価格を設定する
- 外観や部屋を掃除して内見時の印象を良くする
- 不動産売却が得意な不動産業者へ依頼する
通常の不動産売却の流れ
通常の不動産売却は、市場に流通させて買い手を探すためステップが多くなります。
不動産売却が得意な不動産業者へ、自宅の査定依頼をしましょう。複数の不動産会社へ依頼すると、各不動産会社の強みがわかります。不動産業者と相談し、物件の売り出し価格を決定します。
仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの内容の違いを理解して契約しましょう。
不動産業者が物件情報をポータルサイトなどに公開し、広告や宣伝を行います。買い手から内見希望があった場合は、スケジュールを合わせて部屋の中を見てもらう必要があります。
買い手が見つかった場合、売却価格や引渡しの時期などの条件を交渉して決定します。交渉が成立した内容で売買契約書を作成し、双方で署名を行います。
売買契約で決めた日に物件の引き渡し、売却代金を受け取ります。この日までに引越しして自宅を引き渡せる状態にしておく必要があります。
2. 任意売却（住宅ローン残債が多いなら）
任意売却は、住宅ローンが支払えなくてオーバーローン、かつローン残債が高額で自宅を売却せざるを得ない場合に利用します。
任意売却とは、住宅ローンの残債が残る状態でも、債権者の同意をもらって抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。競売と比べると任意売却の方が高く売れるので、競売よりも最終的な残債が少なくなるでしょう。通常の不動産売却と比べると売却価格は安くなりますが、競売よりは遥かに良い結果が期待できます。
任意売却のメリット
任意売却は、競売よりも良い条件で売却できるメリットがあります。
- 競売を回避できる
- 競売よりも高く売れる
- オーバーローンの状態でも売却できる
- 任意売却後の残債は分割で返済できる（金融機関との交渉次第）
任意売却のデメリット
既に住宅ローンを滞納している場合はタイムリミットがあること、仲介手数料がかかることなどがデメリットです。
- 債権者の同意がないと売れない
- 競売で落札者が決まる前までに任意売却しなければならない
- 仲介手数料がかかる（売却価格により3%〜5%程度）
- 引っ越す必要がある
- 内見対応など売却活動への協力が必要
- 物件を買い戻すことはできない
- 買い手が見つからず競売になってしまう場合もある
任意売却を成功させるポイント
任意売却を成功させるためには、任意売却の経験が豊富で得意な不動産業者に早く相談することです。
- できる限り早く不動産業者に相談する
- 任意売却の経験が豊富で得意な会社を選ぶ（競売不動産取扱主任者等、専門資格者を有する会社をできるだけ選ぶ）
- 任意売却後の残債返済計画を立てる
任意売却の流れ
任意売却は一般的に3か月～6か月くらいの期間がかかります。住宅ローンを滞納しそうな場合は早く任意売却の専門家に相談しましょう。
| STEP1 | 金融機関から督促が届く（手紙・電話） |
| STEP2 | 現状を把握して金融機関へ相談する |
| STEP3 | 不動産会社の選定と物件価格の査定 （住み続けたい場合はリースバック会社に相談） |
| STEP4 | 債権者へ交渉し同意を得る |
| STEP5 | 売却活動の開始 |
| STEP6 | 不動産の売買契約を締結する |
| STEP7 | 不動産の決済・引渡し |
| STEP8 | 新生活のスタートと残債務の返済 |
3. リースバック（自宅に住み続けたいなら）
リースバックは、自宅を売却した後も賃貸でそのまま住み続ける方法です。さらに、リースバックなら将来的に自宅を買い戻す（再売買）こともできるため、住宅ローンが払えないけれど自宅に住み続けたい方にとっては最適です。
自宅を売却することでまとまった資金を得る一方、引っ越しをせずにそのまま住み続けることができることが最大の魅力です。しかし、売却後は家賃を支払う必要があるので、支払い続けられる家賃額になるかを確認してから利用しましょう。家賃額によっては、賃貸住宅に引越しした方が安く済むケースがあります。まずはリースバック専門店「イエする」までご相談ください。
リースバックのメリット
リースバックは、自宅にそのまま住み続けることができ、売却で得た資金で住宅ローンを返済できるというメリットがあります。
- 自宅に住み続けられる
- 早く売却できる（イエするなら最短5日）
- 内見対応などの売却活動が不要
- 将来的に自宅を買い戻すこともできる
- オーバーローンで残債が多いときは任意売却と合わせて利用できる（債権者の同意が必要です）
リースバックのデメリット
リースバックは通常の不動産売却や任意売却と比べると、売却価格（買取価格）が安くなります。
- 市場価格より安い価格になる
- ずっと住み続けたいなら契約内容に注意が必要
リースバックを成功させるポイント
リースバックを成功させるためには、契約内容のしっかりとした確認や、家賃を支払い続けていけるかなどの長期的な視点を持つことが重要です。
- リースバック契約内容をしっかり確認する
- 将来的に買い戻したい（再売買したい）場合は条件を契約書に記載する
- 家賃を払い続けられるかシミュレーションする
- リースバックの専門業者へ依頼する
リースバックの流れ
リースバックは売却方法の中でも最も現金化が早く、リースバック専門店「イエする」の場合は最短5日で現金化できます。
| STEP1 | リースバック業者への申込みとヒアリング |
|---|---|
| STEP2 | リースバックプランの提示と検討 |
| STEP3 | 売買契約締結と決済、賃貸借契約締結 |
| STEP4 | 賃料を払って住み続ける |
住宅ローンを滞納したときの注意点
住宅ローンを滞納すると、さまざまな問題を引き起こします。滞納したまま放置すると競売になり、強制的に自宅を失いますが、それ以外にも注意点が多くあります。
信用情報機関への登録される
住宅ローンを滞納して3か月が経過すると、信用情報機関に事故物件として登録されます。信用情報機関へ登録をされると、一定期間（5〜7年間）は新規の借入ができなくなります。つまり住宅ローンの借り換えなどもできなくなります。
住宅ローンを滞納する前に対処することで、信用情報機関への登録を回避できます。まずは金融機関へ住宅ローンの返済猶予をしてもらえるかを相談し、できない場合は別の金融機関での住宅ローン借り換えを相談してみましょう。
住宅ローンの返済猶予をしてもらっても返済ができない場合は、住宅ローンを滞納する前に不動産の専門家へ相談しましょう。自宅に住み続けたい場合や急いでいる場合はリースバックの専門業者へ、引っ越ししても良い場合は不動産売却が得意な業者へ相談しましょう。
競売になる前に対処する
住宅ローンを滞納してから10か月〜16か月が経過すると、競売の落札者が決まって強制的に退去させられてしまいます。リースバック以外の不動産売却は完了までに数か月かかるため、早く不動産業者へ相談する必要があります。
連帯保証人に請求される
住宅ローンに連帯保証人がいる場合は、連帯保証人へ請求されます。連帯保証人の責任は、たとえ債権者が自己破産をしても免れることはできません。
住宅ローンが払えなくて売却するときの注意点
住宅ローンが払えなくて売却するときには、不動産売却が得意で、早い対応をしてくれる不動産業者を選びましょう。
金融機関への相談後は、できる限り早く不動産会社に相談する
住宅ローンが払えなくて滞納すると、競売までのカウントダウンが始まります。住宅ローンの支払いが難しくなりそうな段階になったら、まずは金融機関に相談してください。金融機関の返済猶予などの対応が難しい場合は、できるだけ早く不動産業者へ相談しましょう。
自宅の市場価値を把握する
不動産業者が査定した売却額について、市場価格と大きく離れていないかを判断するために、自宅の市場価格を把握しておきましょう。不動産を早く売却するためには、市場価格と比較して適正な売却額を設定することが重要です。
不動産売買のポータルサイトには現在売り出し中の物件や、過去に売り出された物件の価格や相場情報が提供されています。これらのサイトを利用することで、手軽に価格情報を収集できます。
早く売ってくれる信頼できる不動産会社に依頼する
通常の不動産売却では売却が完了するまでに3か月〜6か月かかります。早く買い手を見つけてもらえるように、不動産売却が得意な不動産業者へ依頼することが重要です。
より良い不動産売却をするためには、複数の不動産会社に見積もりしてもらうと良いでしょう。地元密着型の不動産会社1社、全国展開している大手の不動産会社1社の最低2社には査定を依頼し、どれくらいの期間で売却できるかを確認しましょう。
住宅ローンを滞納すると競売になる
住宅ローンを滞納して放置すると、最終的には競売となります。競売になると強制的に自宅を売却されて退去させられます。
住宅ローン滞納から競売までの流れ
住宅ローンを払えなくて滞納すると、保証会社が債権を回収するための手続きが進行します。ローン滞納から競売の開始、最終的に退去するまでの具体的な流れを解説します。
| 滞納期間 | 状況 | 詳細 |
|---|---|---|
| 滞納1〜3か月 | 請求・督促 | ・金融機関から督促が届く（手紙・電話） |
| 滞納3〜6か月 | 期限の利益喪失と債権移管 | ・期限の利益の喪失通知が届く ・代位弁済で債権者が保証会社に移る ・保証会社が裁判所へ競売の申立をする |
| 滞納6〜10か月 | 競売開始決定と物件調査 | ・競売開始決定通知が届く ・物件の現況調査が行われる ・競売物件として全国に公開される |
| 滞納10〜16か月 | 競売の入札から退去 | ・入札の開始・落札者が決まる ・退去する |
まとめ：希望の暮らしに応じて最適な方法を選ぼう
住宅ローンの滞納して放置すると、最終的には競売になります。競売を避けるためには、とにかく早い対応が必要です。
売却方法は、通常の不動産売却、任意売却、リースバックといった複数の選択肢が存在します。 各方法にはメリット・デメリットがあり、それぞれの状況や希望に応じて最適な方法を選ぶ必要があります。
住宅ローンの返済に困ったときは、焦らず慌てず、まずは冷静に状況を把握し、専門家や信頼できる不動産会社と相談することから始めてみましょう。正しい知識によって、最適な解決策を見つけ出すことができるはずです。
リースバック専門店「イエする」は専門店として、住宅ローンの支払いができなくなった多くの方々のお悩みを解決してきました。無料相談を24時間受け付けていますので、住宅ローンの返済に困っている方はお気軽にご相談ください。