不動産買取とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらう売却方法です。急いで現金化したい場合や、仲介で売れなかった場合に適しています。
この記事では、不動産買取の基礎知識から、買取と仲介の違いについてわかりやすく解説します。
不動産買取とは？
不動産買取とは、不動産会社へ物件を直接売却する方法です。不動産会社から見ると不動産を「直接買取る」ので「不動産買取」と呼ばれています。
不動産買取は不動産会社が直接買い取るため、売却の手続きが迅速に進みます。買取価格などの条件がスムーズに決まれば、数日程度で現金を得ることができます。このように、不動産買取は急いで現金が必要な場合に適しています。
たとえば、相続税の支払いが迫っているためすぐに現金化したい場合や、仲介では売れなかった場合には「買取」が適しています。不動産の買取には、不動産仲介業者を通して買取業者に売却することもできますし、仲介業者を利用せず自分で買取業者を探して直接買い取りをしてもらうこともできます。仲介業者を使用して買取をしてもらう場合には仲介手数料がかかりますが、不動産買取業者に直接買取してもらう場合には仲介手数料はかかりません。
「買取」と「仲介」の違い
不動産の「買取」と「仲介」の主な違いは、不動産を市場に流通させるかさせないかです。「買取」は不動産を市場に流通させるのではなく、不動産買取会社に直接買取を依頼します。お客様がご自分で買取会社をみつけて直接売却することもできます。対して「仲介」は不動産を市場に流通させて売却します。
買取はスピーディな現金化が特徴であり、一方仲介は市場流通させることで、より高い価格で売却できる可能性があります。
買取の場合は、売主は契約不適合責任を負わない契約をすることもできるため、売却後に不動産に瑕疵が見つかったとしても追加で費用を請求されることがない契約をすることも可能です。しかし、買取価格は市場価格よりも60%〜70%ほどと安くなることが一般的です。一方で仲介の場合は、不動産会社が売主と買主をつなげる役割をするため、売却が成功した際には仲介手数料を支払います。仲介のメリットは、市場価格に近い価格で物件を売却できる可能性が高いことです。
早く不動産を売却して現金化したい場合は「買取」を、時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は「仲介」を選ぶとよいでしょう。
| 買取（仲介もあり） | 仲介 | リースバック（仲介もあり） | |
|---|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 | 一般の個人や法人 | リースバック会社他 |
| 現金化 | 最短数日（条件による） | ３か月〜６か月 | 最短5日 |
| 売却価格 | 市場価格の60%〜70% | 市場価格の100% | 市場価格の70%～80％ |
| 仲介手数料 | 直接探せばかからない | かかる | かかる（直接買取ならかからない） |
| 契約不適合責任 | 責任なし（条件による） | 責任あり | 責任なし |
不動産買取の３種類
不動産買取には大きく分けて３種類あります。即時買取、買取保証、リースバックについて解説します。
1. 即時買取
即時買取とは、その名の通り不動産会社が即座に物件を買い取る方法です。時間をかけずに早く物件を売却したい場合に最適です。
即時買取の大きなメリットは、現金化までのスピードです。市場流通での売却（通常の売却手続き）では数か月かかることもある中、即時買取では数日から数週間で売却が完了することが一般的です。急な出費が必要な場合に即時買取は役に立つでしょう。
2. 買取保証
買取保証とは、仲介業者が流通市場で買主を探しても一定期間内に物件が売れなかった場合に、その仲介している不動産会社が物件を買取ることを保証してくれるサービスです。
買取保証は、物件が売れない場合のリスクを低減するためのサービスです。市場価格に近い価格で売却を希望するものの、売却活動で物件が売れなかった場合に、契約した不動産会社が買取保証額で物件を買い取ります。これにより、売却先が見つからないというリスクがなくなります。時間的な余裕があり、仲介での高い価格での売却活動にチャレンジしてみたい場合に適しています。
3. リースバック
リースバックとは「売却して借りる」方法で、リースバック会社が物件を買い取り、その後、元の所有者に賃貸として貸し出します。まとまった現金が必要だけど、今の自宅にそのまま住み続けたい場合に適しています。
リースバックの大きなメリットは、そのまま自宅に住み続けられることです。物件を売却することでまとまった資金を得た上で、売却した自宅を賃貸して自ら住むことができます。これにより、資金調達と継続居住してそのままの暮らしとの両方を実現することが可能です。
不動産会社によっては買取できない物件もある
不動産買取が便利である一方で、どの不動産会社でもすべての物件が買取の対象となるわけではありません。一般的な不動産会社によっては、買取ができない物件も存在します。
たとえば、再建築不可物件や市街化調整区域にある物件の場合は、不動産会社であっても取り扱いが難しいため、断られてしまう場合があるでしょう。その場合は、どんな物件でも買取してくれる訳あり物件を専門とした不動産買取業者へ相談しましょう。
「買取」と「仲介」どちらを選ぶべきか？
「買取」と「仲介」の選択は、目的によって異なります。早く現金化したい場合は買取を、少しでも高く売りたい場合は仲介を選択することが一般的です。それぞれの方法が適しているケースについて詳しく解説します。
買取が適しているケース
買取は、早く売りたい場合や、仲介で売れなかった場合、物件に何らかの問題がある場合に適しています。
早く売って現金化したい場合
速やかに現金化したいと考えている場合は、買取の方が適しています。買取価格などの条件の合意がスムーズに進めば、最短数日で現金化することができる可能性があります。
仲介で売れなかった場合
仲介で市場に出しても売れなかった物件は、買取が適しています。仲介では需要が無い物件は買い手が見つかりませんが、買取なら不動産会社が買い取ってくれる可能性があります。
売却活動に手間をかけたくない場合
不動産の売却活動に手間をかけたくない場合は、買取が適しています。たとえば、高齢で内見の対応が難しい場合や、忙しくて物件の売却活動に時間や労力をかけたくない人は、買取が適しています。
事故物件やトラブルがある物件の場合
事故物件や法律的なトラブルがある物件も、買取が適しています。訳あり物件が得意な不動産会社もありますので、そちらへ相談してみましょう。
また、買取では契約不適合責任が免除される契約ができることもあり、売却後に雨漏りやシロアリなどの瑕疵が見つかった場合でも、追加で費用を請求されない契約をすることが可能です。
リフォームが必要な場合
大規模なリフォームが必要な物件は、買取の方が適しているケースがあります。不動産会社が買い取った後にリフォームを行い再販売するため、売主がリフォーム工事をする必要はありません。現状のまま（リフォームが必要な状態）で買取ってもらうことができます。
建て替えが必要な物件
建て替えが必要な物件の場合も買取が適しているケースがあります。「古家ありの土地」として売り出し、仲介で売れる場合もありますが、それよりも現状のまま不動産会社に買い取ってもらって、古家あり土地とするか、更地にするか、建売にするかなど不動産のプロに物件の価値を考えてもらう方がお得になるケースがあります。
自宅に住み続けたい場合はリースバック
自宅にそのまま住み続けたいと考えている場合は、リースバックが適しています。リースバック会社がご自宅を買い取り、その後は賃貸として住み続けることができます。リースバック専門店「イエする」は全国対応しており最短5日で現金化できますので、自宅に住み続けながら急いで現金化したい方はご相談ください。
仲介が適しているケース
仲介は、高く売りたい場合や、売却に時間的な余裕がある場合に適しています。
高く売却したい場合
物件の価格をできる限り引き上げて高く売りたい場合は、仲介が適しています。仲介なら市場価格に近い、またはそれ以上の価格での売却が期待できます。
時間に余裕がある場合
売却に時間がかかっても問題ない場合は、仲介が適しています。仲介では３か月〜６か月くらいかけて、広く一般から購入者を募ります。
不動産買取のメリット・デメリット
不動産買取のメリットとデメリットを解説します。メリットとデメリットを確認し、適切な選択ができるようになりましょう。
不動産買取のメリット
不動産買取には、売却活動の手間やコストが省けるなど、多くのメリットがあります。不動産買取のメリットについて詳しく説明します。（実際には買取会社の条件により異なります。）
- 現金化が早い
- 仲介手数料がかからない
- 契約不適合責任が免除される
- 内覧対応などの売却活動が不要
不動産買取のデメリット
不動産買取のデメリットとして、市場価格よりも低く評価されることや、買取不可の物件も存在します。
- 市場価格より安くなる
- 物件によっては買取してくれない
- 買取を取り扱っている不動産会社が少ない
- 木造などで築20年を超えた建物には価格がつかない
不動産買取の流れと手続き
不動産買取の流れは下記のステップで進みます。
| STEP1 | 必要な書類の準備 |
| STEP2 | 不動産買取業者へ査定を依頼する |
| STEP3 | 物件の査定をしてもらう |
| STEP4 | 買取価格や条件のすり合わせ |
| STEP5 | 売買契約を締結する |
| STEP6 | 決済・物件を引き渡す |
| STEP7 | 確定申告・税申告 |
不動産買取に必要な書類一覧
不動産を売却する際には、印鑑登録証明書や固定資産税評価証明書、住宅ローンの残高証明書などの複数の書類が必要です。買取査定を依頼する前に準備しておくとスムーズに進むでしょう。
- 身分証明書（運転免許証やマイナンバーカード）
- 実印と印鑑登録証明書
- 土地・建物の権利証（登記識別情報通知書）
- 固定資産の評価証明書（納税通知書含む）
- 住宅ローンの残高証明書
- 建物の図面
- マンションはパンフレットや管理規約など
不動産買取業者の選び方と査定の依頼
不動産買取業者を選ぶ際には、その会社が信頼できるかどうかが大きなポイントとなります。不動産事業会社の中には、不当に安く買い取ろうとする業者がありますので、買取価格の査定の根拠を必ず確認しましょう。
信頼性の高い不動産会社の見分け方
信頼できる業者を見分けるためには、業者の評判や実績を確認する必要があります。過去の取引実績が豊富で、お客様からの評判が良い不動産会社を選びましょう。最低でも2社には買取査定をしてみることをおすすめします。地元密着の不動産会社1社と、全国展開している大手不動産会社1社の、合計2社には買取査定を依頼してみましょう。
買取査定依頼のポイント
買取査定を依頼する際には、いくつかのポイントがあります。複数の不動産業者に査定を依頼するときには、同じ情報を伝えましょう。たとえば、片方の不動産会社には物件の不具合について伝えたのに、もう一方の不動産会社へ伝え忘れてしまうことがあると、査定価格に差が出てしまいます。そして、市場価格はいくらなのか、そこから買取価格の根拠を説明してもらいましょう。
- 近隣エリアの市場価格を把握しておく
- 同じ情報を伝えて複数の不動産会社に査定してもらう
- 市場価格はいくらなのか確認する
- 買取価格の根拠を説明してもらう
不動産買取で失敗しないための注意点
不動産買取で失敗を避けるための注意点をみてみましょう。
仲介よりも安くなる
不動産買取は、仲介で売却するよりも安くなります。目安としては仲介で流通市場で売る場合よりも60%〜70%安くなることが一般的です。
リースバックを利用しない場合は引越しが必要
リースバック以外の買取の場合は、必ず引越しする必要があります。不動産買取の後は、決済と同時に不動産を明け渡す必要があります。急いで現金が必要な場合は、急いで引越しの準備も必要となります。
利益が大きいと税金がかかる
不動産買取で、物件を取得した金額よりも売却額が上回り利益が出た場合には、利益の金額によっては「譲渡所得税・分離課税」がかかる場合があります。
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出たときにその利益分に課税される税金です。しかし居住用不動産を売却した場合は3,000万円の特別控除を適用できますので、売却差益が3,000万以上にならない場合には心配ありません。
別荘や空き家には居住用特別控除は使えない
別荘や空き家など、居住用ではない不動産を売却した際には3,000万円控除は適用できません。さらに相続物件の場合は、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却しなければ3,000万円の特別控除を適用できませんので注意が必要です。
参考：相続した空き家を売却した場合の特例チェックシート
住宅ローンを完済する必要がある
不動産を売却するためには、住宅ローンを完済する必要があります。そのため、住宅ローンが残っている状態の不動産を買取して欲しい場合は、①ローン残高よりも買取価格が高いアンダーローンの状態であるか、②ローン完済できる差額を別途用意する必要があります。
不動産を売りたいけど住み続けたい場合はリースバック
不動産を売却して急いで現金化したいけれど、そのまま自宅に住み続けたい場合にはリースバックが最適です。リースバック会社が不動産を買い取ることでまとまった資金が調達でき、そのまま賃貸として自宅に住み続けることができます。
急いで現金化したいために不動産買取を検討している場合は、リースバックの見積もりを依頼してみると良いでしょう。リースバック専門店「イエする」は全国対応のリースバック専門店ですのでお気軽にご相談ください。