住宅ローンの返済が難しくなりローンを滞納した場合、任意売却を利用することが考えられます。競売になるより任意売却の方が債務者にとってメリットが多いためです。
しかし残念ながら、任意売却はいつでもどんな物件でも利用可能なわけではありません。債権者（金融機関）の同意が必要ですし、時間的な制約もあります。さらに不動産を売却するときにはもちろん「買い手」が必要ですが、場合によっては買い手が見つからないこともあります。
この記事では、「任意売却ができないケースの理由」や「買い手がつかない場合の解決法」について詳しく解説します。住宅ローン滞納の問題は一人で悩まず、この記事を参考に適切な相談先を見つけてください。
任意売却とは？基本の理解
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者（金融機関）の「同意」を得て抵当権を抹消して自宅不動産を売却することです。
住宅ローンを滞納すると、通常は自宅を競売にかけられて強制的な退去と残債の支払いを請求されます。しかし、金融機関の合意を得て任意売却をすることで、市場価格に近い金額で売却することができ、さらに残債が残った場合は分割で返済することができるので、任意売却の方が債務者にとってメリットが多くあります。
任意売却ができないケース５つとその解決法
任意売却は債務者にとって有利な制度ですが、誰でも利用できるわけではありません。任意売却ができないケースについて詳しくみていきましょう。
- 債権者（金融機関）が任意売却を認めない
- 共同名義人の同意が得られない
- 連帯保証人の同意が得られない
- 競売が進み任意売却の時間的な余裕が無い
- 内覧の実施・物件の情報公開ができず売却活動が行えない
1. 債権者（金融機関）が任意売却を認めない
債権者である金融機関が任意売却を認めない場合は、任意売却を利用できません。任意売却を進める上で一番のポイントは、債権者の理解と協力です。金融機関が任意売却を認めない理由は、下記が考えられます。
- 物件の売却価値がローン残高よりも大幅に下回っていて、残債の返済を期待できない
- 金融機関の方針で任意売却を認めていない
解決策としては、売却価格を見直したり、物件の価値を適切に評価していることを金融機関へ説明します。可能であれば、他の資産を担保にする、または親族など第三者からの借入れによる一部返済などの提案も可能です。
それでも金融機関が同意してくれなかった場合の次の方法としては、「代位弁済をした保証会社」へ任意売却の交渉ができる場合があります。住宅ローンを滞納すると、保証会社が金融機関に代位弁済を行います。つまり保証会社がローンを立て替えて支払うのです。そうすると、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社へ変わります。
そして今度は保証会社を相手に任意売却の交渉をするのです。任意売却の方が競売よりも高く売れることや、残債の返済計画を保証会社へ説明し、保証会社にとっても任意売却の方がメリットになることを説得していきます。
金融機関や保証会社との交渉には、専門的な不動産の知識と民法の法律の知識、任意売却の経験が必要なため、任意売却の経験が多い不動産会社に交渉してもらいましょう。
2. 共同名義人の同意が得られない
共同名義人がいる場合、共同名義人（共有者）全員の同意が得られないと任意売却はできません。共同名義人の不動産でも、不動産全体に抵当権が設定されていることが一般的です。（共有持分にのみ抵当権が設定されている場合は共有持分のみを任意売却できますが、住宅ローンでこのような抵当権の設定をされていることは稀です。）
共同名義人が親族で事情をわかっている場合は、任意売却に同意してもらえるケースが多いですが、離婚しているなど関係性がよくなかったりトラブル抱えている場合は、相手が感情的になり、同意しないといった態度をとるケースもよくあります。
スムーズに共同名義人全員の同意が得られるように、事前に話し合いを進めておきましょう。このままだと数か月以内に競売になり、残債の支払い責任が共同名義人にもあることを理解してもらいましょう。
共同名義人とのトラブルを抱えている場合でも、感情的にならずに冷静に、相手の気持ちを汲み取りながら、粘り強く交渉しましょう。感情的に反発し合うことと、任意売却で残債を減らせることと、どちらの方がメリットがあるかを冷静に話し合いましょう。
名義人が同意しない、連絡が取れない、といった困難な状況も存在します。その場合は、弁護士など専門家の助けを借りて、法的な解決策を検討することになります。この手続きには時間がかかるので、早く専門家に相談しましょう。
3. 連帯保証人の同意が得られない
連帯保証人がいる場合、連帯保証人全員の同意が得られないと任意売却はできません。この理由は、債権者が住宅ローンを返済しないときは、連帯保証人が代わりに返済する必要があるからです。つまり、金融機関は任意売却に同意するよりも、連帯保証人に請求して返済してもらった方が手っ取り早くて確実だと考えます。
連帯保証人も含めて「住宅ローンの返済ができない」と金融機関へ主張する必要があることを理解してもらいましょう。連帯保証人の人も、債務者同様に債権者から自身に請求されることを知ったら、合意してくれることが多いでしょう。
4. 競売が進み任意売却の時間的な余裕が無い
既に不動産の競売手続きが進んでおり、任意売却をする時間的な余裕がない場合も任意売却はできません。任意売却ができるのは、競売の開札日の前日までです。
競売の開札日は、住宅ローンを滞納してから約12か月～16か月後になります。既に競売の申し立てが行われ手続きが始まっている場合、競売を停止することはできません。あくまでも目安になりますが、不動産会社へ相談できるタイムリミットは、「競売開始決定通知」が届いたタイミングくらいまでとなるでしょう。
住宅ローンの支払いが難しくなりそうな予感がしたら、できる限り早く専門家に相談しましょう。自宅から引っ越しても良い場合は任意売却が得意な不動産会社へ、自宅に住み続けたい場合はリースバック会社へ相談します。
任意売却をするためには、不動産の適切な査定と、金融機関との交渉・合意が必要ですので、ある程度の時間が必要です。また、時間的な余裕があると、通常の不動産売却がいいのか、リースバックがいいのか、任意売却がいいのか、多くの選択肢から選べる可能性があります。
5. 内覧の実施・物件の情報公開ができず売却活動が行えない
内覧を実施できない、または物件の情報を公開できない場合、売却活動が進まないケースがあります。任意売却は、一般的な不動産売却と同じ方法で売却活動を行います。そのため、不動産の情報サイトに物件の情報が掲載され、購入したいと思った人が現れたときに内覧の対応をする必要があります。
どうしても内覧や物件の情報を公開したくない場合は、リースバックを検討しましょう。リースバック会社が不動産を直接買い取りますので、一般の人に不動産の売却情報が公開されることはありません。
任意売却で買い手がつかないケースとその解決策
任意売却を希望しても、買い手がつかなければ成立しません。買い手がつかないケースとして、物件の価格や物件の状態が問題となることがあります。それぞれの問題とその解決法についてみていきましょう。
- 物件の価格が周辺相場より高い
- 物件に瑕疵やトラブルがある
- 物件が建築基準法に違反している
- 不動産業者が協力してくれない
1. 物件の価格が周辺相場より高い
物件の価格が市場の周辺相場よりも高い場合は、買い手を見つけるのが難しくなります。売却した資金で、少しでも多くの住宅ローンを返済したいと望む気持ちはよくわかりますが、適切な価格を設定しないとそもそも誰も買ってくれない状況に陥ります。
売却を成功させるためには、不動産の価値に対して適切な価格設定が重要です。少し高いチャレンジ価格で売り出したとしても、買い手からの問い合わせがない場合は、市場価格に近づくように価格を下げることを検討しましょう。
2. 物件に瑕疵やトラブルがある
物件に瑕疵やトラブルがある場合、買い手を見つけることが難しくなります。瑕疵には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の4つの種類があります。
「物理的瑕疵」の具体例は、シロアリや雨漏りなどです。このような物件は、購入者が費用をかけてリフォームする必要があり、全体にかかる費用が高額になるため買い手に避けられてしまいます。他にも「環境的瑕疵」として隣人問題などのトラブルがある物件は、買い手がつかないことがあります。
物件に瑕疵やトラブルがある場合は、売却価格を下げることになります。不動産の瑕疵は売主に告知義務があり、知っていて言わなかった場合は、後から補修費用を請求されたり、売買契約を解除されることや、損害賠償を請求されることがあります。そのため、知っている瑕疵やトラブルは全て告知し、買い手が納得した価格で売却しましょう。
3. 物件が建築基準法に違反している
物件が建築基準法に違反している場合は、買い手がつかないケースがあります。この理由は、その不動産を購入する人が住宅ローンを組めないことがあるためです。建築基準法に違反している物件に対して、融資を通す銀行は少ないのです。
具体的には、建ぺい率や容積率の基準をオーバーしているケースです。増築をしたことによって、違反になってしまっていることがあります。
新築時は建築基準法の範囲内だったけど、その後に基準が変わったことでオーバーになっている場合は「既存不適格」と呼ばれ、住宅ローンの融資へは影響がありませんので安心してください。
建築基準法に違反している場合は売却相手を探すのは大変ですが、住宅ローンを組まずに現金で購入できる人を探すことや、不動産会社に買取してもらうこと、建て替え前提で不動産会社などに購入してもらうことなどが考えられます。
4. 不動産業者が協力してくれない
任意売却の買い手がつかないケースに、不動産業者が協力的でない、または任意売却の経験がない場合があります。任意売却は一般市場で不動産を売却しますので、不動産会社の協力が不可欠です。
不動産をスムーズに売却するためには売却の戦術が大切です。具体的には、不動産を適切に査定できること、物件の魅力をアピールしてくれること、物件を綺麗に撮影してくれること、不動産のポータルサイトに掲載してくれることなどがあります。
任意売却はスピードが大切です。問い合わせや質問に対して、迅速に対応してくれる不動産会社を選びましょう。さらに相談の段階から、物件の売却方法について確認しておくことが大切です。
そして、協力してくれない不動産会社へ依頼してしまった場合は、だらだらと時間だけが過ぎてしまう可能性があります。違和感や不誠実な対応を感じたら、できるだけ早く不動産会社を変更しましょう。
任意売却ができない場合は競売になる
任意売却を試みてもなかなか売却できない場合、時間切れになり競売になってしまうことがあります。そして、残った残債が高額で支払えない場合は、自己破産といった選択を考える必要が出てきます。
強制的に「競売」になる
任意売却ができず、住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は法的手続きを経て物件を競売にかけます。任意売却が難しい場合、競売は１つの解決策となりますが、売却価格は市場価格よりも50%～60％程度と大幅に低くなる傾向にあります。
残債を支払えない場合は「自己破産」を検討する
競売になり残債が残った場合は、残債を一括で返済するように求められます。残った残債が返済が不可能なほど高額である場合は、自己破産を検討することになるでしょう。
自己破産は財産を全て手放す代わりに、借金全体を免除してもらう手続きで、借金がゼロとなります。しかし、自己破産には以下のような影響があります。
- 信用情報機関に登録され、一定期間（５〜７年）新たな借入れができなくなります。
- クレジットカードが強制解約され、一定期間（５〜７年）は新しく作ることもできません。
- 弁護士や司法書士など、資格が使えなくなる職業があります。
自己破産した後数年間は、新たな借入れができなかったり、ブラックリストと呼ばれる信用情報機関に登録されますが、病気や事故などで安定した収入を得ることが難しい場合は、無理して借金を返そうとするよりも、借金をゼロにして新しい生活を立て直す方が最適な選択となるかもしれません。
任意売却の手続きからメリット・デメリット
任意売却の手続きの流れと、メリット、デメリットについてみていきましょう。
任意売却の手続きの流れ
任意売却の手続きは、下記の流れで進行します。
| STEP1 | 金融機関から督促が届く（手紙・電話） |
| STEP2 | 現状を把握して金融機関へ相談する |
| STEP3 | 不動産会社の選定と物件価格の査定 （住み続けたい場合はリースバック会社に相談） |
| STEP4 | 債権者へ交渉し同意を得る |
| STEP5 | 売却活動の開始 |
| STEP6 | 不動産の売買契約を締結する |
| STEP7 | 不動産の決済・引渡し |
| STEP8 | 新生活のスタートと残債務の返済 |
任意売却と競売の違い
任意売却と競売の主な違いは、その手続きを主導する主体と売却価格にあります。任意売却は債務者が主導し、市場価格近くで売却できる可能性があります。実際には任意売却対応を行っている不動産業者と相談しながら進めます。一方、競売は裁判所が主導し入札方式で売却されます。入札者は、落札するまで物件内部を見ることができないためにリスクもあり、市場価格よりも安い価格で売却されるケースが一般的です。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 主導する主体 | 債務者 | 裁判所 |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額で売れる | 市場価格の50～60％程度になる |
| 住み続けられるか | ・任意売却のみの場合は退去する必要がある ・リースバックと併用すると住み続けられる | 強制的に退去させられる |
任意売却のメリット
任意売却には次のメリットがあります。自宅に住み続けたい場合は、リースバックとの併用をおすすめします。
- 任意売却とリースバックを併用すれば、自宅に住み続けることが可能です。
- 市場相場に近い価格で売却できるため、競売よりも高額で物件を売却できる可能性があります。
- 一般市場で不動産を売りに出すので、住宅ローンを滞納したというプライバシーを保護することができます。ただし、購入希望者が内覧に来たりしますので、売却しようとしていることは、周辺の方にわかってしまう場合があります。
- 任意売却は信用情報機関には登録されないため、新たな借入れが可能です。
ただし、任意売却する状況になる住宅ローンの滞納を3か月以上になると、信用情報機関に登録されてしまう場合があります。
任意売却のデメリット
任意売却には、次のデメリットがあります。
- 必ずしも債権者が任意売却に同意するわけではありません。
- 任意売却が利用できる期間は限られています。
- リースバックと併用しない場合は、自宅から引っ越す必要があります。
リースバックなら買い手がつかない心配はない
住宅ローンの支払いが難しいけれど自宅に住み続けたい場合は、任意売却を検討する前にリースバックを利用できるか確認することをおすすめします。
リースバックとは、自宅不動産を売却した後、その物件を賃貸として借りるという方法です。つまり、これまで住んでいた自宅に、そのまま住み続けることができます。そして将来的に資金問題が解決した場合は、また自宅を買い戻す（再売買）ことも可能です。
住宅ローンの残債が多い場合はリースバックも利用することができませんが、下記の場合はリースバックを利用できる可能性があります。
- 住宅ローンの残債より売却価格の方が高い場合（アンダーローンの場合）
- 住宅ローンの残債が残った場合は、残債との差額を他の方法で調達できる場合
- 売却価格がローン残債より低くても、抵当権抹消を金融機関が承諾してくれた場合
しかし、共同名義人の同意を得られない場合や、連帯保証人の同意が得られない場合も、任意売却と同様にリースバックも利用できませんのでご注意ください。
リースバック会社が不動産を買い取るので解決が早い
任意売却では市場で一般の人に不動産を売却しますが、リースバックの場合はリースバック会社が不動産を買い取りますので、債権者との交渉がまとまればスピーディーに進められます。
リースバック専門店「イエする」にご相談いただければ、ご自宅の売却価格と家賃の見積もりをいたします。住宅ローンの完済ができるか、家賃と残債の返済を現実的に支払っていくことができるかを確認し、今後の計画を立てましょう。
解決策を見つける時間が長ければ長いほど、多くの選択肢から選ぶことができます。住宅ローンの返済が難しくなった場合は、できる限り早く専門家に相談しましょう。
