リースバックとリバースモーゲージの違いを解説どちらを選ぶべきか

自宅を活用して資金を調達できる仕組みとして注目されているリースバックとリバースモーゲージ。似ているようで実は明確な違いがあります。

リースバックもリバースモーゲージも「不動産を活用して資金を調達する方法」という点で共通です。両者を混合してしまう方もいるでしょう。しかしリースバックとリバースモーゲージには根本的な違いがあり、向いている人も状況によって異なります。

この記事では、リースバックとリバースモーゲージの違いやそれぞれのメリット・デメリット、どちらが向いているかをお伝えします。ご自身の状況に照らし合わせながらご確認ください。不動産を使って資金調達したい人、家を売っても住み続けたい人はぜひ参考にしてください。

リースバックとリバースモーゲージの違い８つ

リースバックとリバースモーゲージの違いを解説します。リースバックは「家を売っても住み続けたい人」、リバースモーゲージは「家があって生活費などの資金調達をしたい高齢者」をそれぞれ対象としており、対象となる年齢や所有している物件によって、活用する場面が異なります。 

• 不動産取引か、金融商品か
• 利用対象者に制限があるかないか
• 対象物件に制限があるかないか
• 所有権の移転するタイミングが違う
• 資金の使い道に制限があるかないか
• 固定資産税・都市計画税の納税義務者があるかないか
• 家賃の支払いか、利息の支払いか
• お金を受け取る方法が異なる

1. 不動産取引か、金融商品か

リースバックとリバースモーゲージでは、商品の位置づけが異なります。リースバックは売却と賃貸を組み合わせた不動産取引で、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける金融商品です。リースバックは「売却」であるため担保と返済を必要としませんが、リバースモーゲージは「借入」であるため担保と返済を必要とします。

リースバック	不動産取引
リバースモーゲージ	金融商品

2. 利用対象者に制限があるかないか

不動産取引であるリースバックは、利用対象者に関する制限を原則として設けていません。またお子様が同居していても利用可能です。

金融商品であるリバースモーゲージは、利用にあたり様々な条件を満たさなければなりません。具体的な利用条件はケースにより異なりますが、対象年齢は原則60歳以上（60歳以上80歳未満が中心）となっています。また同居家族も原則は配偶者のみです。お子様などが同居している場合、担保となっている不動産をスムーズに売却できないケースが多いため利用できません。

リースバック	制限なし
リバースモーゲージ	原則60歳以上、同居は配偶者のみ

3. 対象物件に制限があるかないか

リースバックは、対象物件に関する制限もありません。一戸建てでもマンションでも利用することができます。

金融商品であるリバースモーゲージは、対象物件にも制限があります。従来は一戸建てが中心でしたが、近年はマンションを対象とする商品も増えています。
ただし、マンションの場合は築年数や立地などの評価条件が厳しく設定されることが多く、一戸建てに比べて利用のハードルが高い傾向があります。また、借地権の場合は利用できません。
このような制限を設けている理由は、土地を中心に担保価値を評価しているためです。そのため、立地条件が重視される傾向があります。

リースバック	制限なし。戸建てもマンションもOK
リバースモーゲージ	従来は戸建てが中心。近年はマンション対応も増加しているが、 築年数・立地などの条件が厳しい。借地権は利用不可

※近年はマンションを対象とする商品も増えていますが、築年数や立地などの条件が
一戸建てより厳しく設定される傾向があります。

4. 所有権の移転するタイミングが違う

自宅の所有権に関しても違いがあります。リースバックは、自宅を売却するときに所有権は移転します。ただし、買い戻し（再売買）ができる権利を付けておくことで、将来的に再購入して所有権を戻ることも可能です。

これに対し、自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージは所有権は移転しません。移転するのは、借入金返済のために自宅を売却するとき、つまり契約期間終了後か、借入人が亡くなったときです。しかし相続人の手元資金などで借入金を返済すれば、所有権が移転することはありません。

リースバック	売却で所有権が移転する
リバースモーゲージ	亡くなったときに所有権が移転する

5. 資金の使い道に制限があるかないか

資金用途の制限もリースバックとリバースモーゲージの大きな違いの一つです。リースバックは自宅を売却して資金を調達するため、用途は自由です。老後資金のほか、住宅ローンの返済、事業資金、教育資金など利用者の人生設計に合わせて自由に活用できます。

リバースモーゲージの資金使途には多くの場合、制限が設けられています。具体的な資金使途はケースで異なりますが、社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージの資金用途は生活資金に限定されています。金融機関が提供しているリバースモーゲージの用途制限は、基本的に事業資金・投資資金以外です。このように調達した資金を自由に使うことはできません。

リースバック	資金は自由に使える
リバースモーゲージ	資金の使い道に制限があることが多い

6. 固定資産税・都市計画税の納税義務者があるかないか

自宅の所有権に関する違いがあるため、リバースモーゲージとリースバックでは固定資産税・都市計画税の納税義務者も異なります。所有権が移転するリースバックでは、新しいオーナーが固定資産税・都市計画税を納めることになります。所有権が移転しないリバースモーゲージでは、これまで通り自宅の所有者（この場合は本人）が固定資産税・都市計画税を納めます。

リースバック	納税義務なし
リバースモーゲージ	納税義務あり

7. 家賃の支払いか、利息の支払いか

リースバックの場合、利用した後は不動産会社へ毎月家賃を支払います。リバースモーゲージの場合、各社のサービス内容に違いがありますが、毎月利息分を支払う必要がある場合があります。

リースバック	毎月家賃を支払う
リバースモーゲージ	毎月利息を返済する

8. お金を受け取る方法が異なる

リバースモーゲージとリースバックでは、お金を受け取る方法にも違いがあります。リースバックでは、お金は家を売却したときに一括で受け取ります。住宅ローンが残っていたらまずは残債の支払に充て、後は何に使ってもかまいません。一方リバースモーゲージの場合、受け取り方は商品によって異なります。銀行が提供する「リ・バース60」などの主流商品では、融資金を一括で受け取るタイプが多くなっています。一方、社会福祉協議会が提供する商品など一部では、年金のように定期的・定額で受け取る方式もあります。契約前に、どのタイプかを確認しておくことが大切です。

リースバック	売却するので一括で受け取る
リバースモーゲージ	商品により異なる（銀行系は一括受取が多く、一部に定期受取型もある）

リースバックとリバースモーゲージの比較

	リースバック	リバースモーゲージ
仕組み	不動産を売却して、その後は賃借人として家に住む	家を担保に融資を受ける
借り入れの有無	なし	あり
所有権の移転	あり	なし
担保の設定	なし	あり
年齢制限	なし	ある（60～80歳程度となるケースが多い）
利用者に関する審査	なし	あり（銀行による審査がある）
資金の使い道の制限	なし	ある場合が多い
固定資産税や都市計画税の納税義務者	なし	あり
家賃支払いの有無	あり	なし

リースバックとリバースモーゲージ２つの類似点

リースバックとリバースモーゲージの類似点は、以下のとおりです。

1. 不動産を活用してお金を調達できる
   リースバックでもリバースモーゲージでも、自宅などの不動産を活用してお金を調達できます。リースバックの場合には家を売却して売却金を取得し、リバースモーゲージの場合には家を担保にお金を借ります。自宅不動産を所有している人がお金を調達できる点では、結果が共通しているといえるでしょう。
2. 利用後も家に住み続けられる
   リースバックを利用する場合でもリバースモーゲージを利用する場合でも、今の家に住み続けられます。リースバックの場合には賃借人として、リバースモーゲージの場合には所有者としての立場になります。「金銭調達はしたいけれど、家には住み続けたい」という方にとっては両方とも便利に利用できるでしょう。

リースバックの特徴

リースバックの特徴は、家を売っても家に住み続けられることです。不動産を売ると、通常は買い手が不動産を利用するようになるので売り手（元の所有者）は物件を使えなくなるものです。しかしリースバックの場合、家を売っても賃借人という立場で家に住み続けられます。「資金は必要だけれども家に住み続けたい」というニーズに応えられるのがリースバックといえるでしょう。

ただしリースバックを利用すると家の所有権は手放すことになります。所有者と同じように家を自由に使えるわけではあリません。リフォームや増改築等の場合、リースバック業者の許可が必要になる可能性があります。またリースバックを利用すると、月々の家賃が発生します。無償で家に住み続けられるわけではないので注意が必要です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット

リースバックには以下のようなメリットがあります。

1. まとまった資金を短期間で調達できる
2. 住み慣れた自宅に住み続けられる
3. 所有者としての税金コスト負担がなくなる
4. 家の売却を周囲に知られにくい
5. 年齢制限がなく保証人も不要
6. お金の使い道は自由
7. 買い戻す（再売買）こともできる

リースバックのメリットの詳しい内容は下記の記事で解説しています。

リースバックのデメリット

リースバックには以下のようなデメリットもあります。

1. 自宅が所有資産ではなくなる
2. 売却価格が相場より安くなる可能性がある
3. 家賃を払う負担が生じる
4. いつまでも住み続けられる保証はない
5. オーバーローンの場合は利用できない

リースバックのデメリットの詳しい内容は下記の記事で解説しています。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージの特徴は、高齢者が家を担保にしてお金を借りられることです。働いていない年金世代がまとまったお金を借りることは一般的に簡単ではありません。金融機関へローンを申し込んでも審査で落ちしてしまうケースが多いでしょう。そのような場合でも、リバースモーゲージなら家を担保にお金を借りられます。むしろ高齢者を対象にした商品なので、一般のローンを組めない年齢の方でもリバースモーゲージなら利用できます。

リバースモーゲージの注意点は、利用者が亡くなると担保権が実行されて家の所有権が失われることです。相続人が「家を相続できる」と期待していると、その期待は裏切られる結果になってしまいます。リバースモーゲージを利用する際には、相続予定者へ「家を担保にリバースモーゲージを利用するので、相続はさせられない」と断っておく必要があります。リバースモーゲージには推定相続人の同意がないと利用できないと考えた方が良いでしょう。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージにはどのようなメリットとデメリットがあるのか、みてみましょう。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの主なメリットは、高齢者が自宅を活用して資金を得ることができることです。

1. 自宅を担保に融資を受けられる
2. 毎月の返済額は利息分のみとなり低くなる
3. 住み慣れた自宅に住んだまま資金調達ができる
4. 極度額までであれば何度でも借りられる

リバースモーゲージのメリットの詳しい内容は下記の記事で解説しています。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットをみてみましょう。多くの人が不満や不便を感じる点は、融資の条件が厳しく、制限が多いことです。

• 利用できる条件が厳しい
• 原則60歳以上、同居は配偶者のみ
• 対象となる物件は一定価値以上の一戸建て
• 対象エリアが限定される（大都市圏が中心で、地方の郊外・過疎地域は対象外となる場合が多い。ただし近年は地方都市でも取り扱う金融機関が増加）
• 所得に制限があり、他の借入金総額も審査対象
• お金の使い道が限定される
• 推定相続人の同意が必要
• 借りられる金額が不動産の評価額の50%〜70%程度
• 配偶者の継続居住については商品により異なる（多くの商品では配偶者の居住継続が可能だが、契約前に条件を確認する必要がある）
• リコース型は負債を相続人が引き継ぐ

リバースモーゲージのメリットの詳しい内容は下記の記事で解説しています。

リースバックとリバースモーゲージどちらがいいか

リースバックとリバースモーゲージ、それぞれに適しているのはどういった人なのでしょうか？

リースバックが合っている人

リースバックに向いているのは以下のような人です。

• 住宅ローンの支払が厳しいので家を売りたいが、その後も住み続けたい
• さまざまな事情でまとまった資金が必要だが、家を出て行きたくはない
• 家には2～3年住めればそれでいい（2～3年後には退去して別の家を探す予定）
• いったんは家を売却しても将来は買い戻して所有者に戻りたい

リースバックを利用すると、まとまったお金が手に入ります。住宅ローンも完済できますし、残ったお金は手元に残して好きなことに利用できます。お金が必要だけれども家に住み続けたい方に向いているといえるでしょう。

またリースバックで「定期賃貸借契約」を利用すると、2～3年程度で出ていかねばなりません。そういった契約を利用するのに向いているのは、「近い将来家を出ていっても良い」と考えている方です。そうでなくずっと家に住みたい方の場合には、「普通賃貸借契約」または、定期賃貸借契約でも再契約可能なリースバック業者と契約すると良いでしょう。

リバースモーゲージが合っている人

リバースモーゲージに向いているのは、以下のような人です。

• 生活費が足りない高齢者
• 家を相続したい相続人がいない
• 自分が死亡したら、家は空き家になる予定
• 担保価値の高い一戸建てに住んでいる
• 家の所有権を失いたくない

高齢で手元に資金がない方、家を相続したい相続人がいなくて将来は空き家になりそうなケースなどに向いていると考えられます。

リースバックを利用するなら専門店がいい

銀行などの金融機関からリバースモーゲージを紹介されたけれど、実際はリースバックの方が合っている方は多いです。リースバックを検討するなら、リースバックの専門店に相談することをおすすめします。専門店ならリースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリットの説明もしっかり受けられます。

また、リースバック専門店はお客様の状況に合わせて柔軟に対応することができますので、大手企業の不動産会社にはできないきめ細やかなサービスが得意です。「イエする」は全国対応のリースバック専門店です。どんなことでもご相談ください。 

まとめ：「売買」か「融資」か自分の状況に合った方を利用しよう

リースバックとリバースモーゲージの根本的な違いは、リースバックは「物件の売却」であるのに対し、リバースモーゲージは「物件を担保にした借り入れ」である点です。

リースバックの場合、物件を売却してしまうので、その後の立場は賃借人です。一方リバースモーゲージの場合、利用後も所有者のままでいられます。その代わり、固定資産税などの税金は払わなければなりません。またリバースモーゲージの場合、年齢制限や資金の使い道に関する制限など、いろいろな制限をつけられるケースが多数ですが、こういった制限はリースバックにはありせん。

自由にお金を使いたい人や、家族が相続でもめないようにしたい高齢の方や、若い人の場合、リースバックの方が適しているといえるでしょう。なおリースバックでも買い戻し（再売買といいます）が可能です。リースバックで再売買をした場合にはまた物件の所有者に戻れるので、永遠に家を手放した状態になるとは限りません。利用目的に合わせて、自分の状況に合った方を利用しましょう。

※本記事の内容は2026年1月時点の情報に基づいています。リバースモーゲージやリースバックの制度、取り扱い金融機関の条件は変更される場合がありますので、最新情報は各金融機関や専門業者へお問い合わせください。

【参考文献】
・大和ライフネクスト総合研究所：「リバースモーゲージの現状と展望 ～人口減少時代の『住まいの終活』」

・住宅金融支援機構：「リ・バース60」

・日本FP協会：「どう確保する？リバースモーゲージ活用法と相続時の注意点」