住宅ローンが払えなくなりそうな状況の方や、次回の住宅ローンの引き落としが出来ない状況になっている方もいらっしゃるでしょう。そんなとき、どこに相談すれば良いか迷っていませんか？
この記事では、住宅ローンの返済に困ったときの具体的な相談先と、その選び方、注意すべきポイントを解説します。
住宅ローンが払えないときの相談先
住宅ローンが払えない状態になったら、最初に相談するべきは住宅ローンを借りている金融機関です。返済条件の変更や、返済猶予を受けられる可能性があります。
- 金融機関へ返済猶予を相談する（リスケジュール）
- 別の金融機関でローンを借り換える
- 保険が適用できるか確認する
- 住み続けたいならリースバック会社へ相談する
- 売却するなら不動産会社へ相談する
- 残債が高額なら任意売却の専門業者へ相談する
- ローンを複数抱えているなら法律の専門家へ相談する
1. 金融機関へ返済猶予を相談する（リスケジュール）
金融機関は対応が厳しいイメージがあるかもしれませんが、相談してみると親身に相談を聞いてくれます。たとえば、近年では新型コロナウイルスの際も、金融庁は金融機関に対し、条件変更等について迅速かつ柔軟に対応するように要請していました。
住宅ローンの返済猶予をしてもらっている期間に家計を立て直すことができれば、自宅を失わずに済みます。もし返済を猶予してくれなかったなら、次の方法を検討すれば良いのです。悩んでるより、まずは相談してみましょう。
金融機関が応じてくれる可能性がある、返済猶予の方法を紹介します。
- 返済期間の延長
返済期間を延ばすことで、月々の返済額を軽減する方法です。たとえば、元々の返済期間が30年であったものを35年に延ばすことで、毎月の支払い額を減少させることができます。 - 返済額の一時的な変更
収入の減少などの理由で、返済額を一時的に変更する方法です。たとえば、急な失業や会社の倒産、病気やケガでの入院で一時的に収入が減少する場合に、一定期間の返済額を少なく設定します。返済期間はその分長くなりますが、収入が減少している期間の返済額を抑えられることで、滞納することなく返済を続けることができるでしょう。 - ボーナス返済の変更
ボーナス返済の設定を変更する方法です。たとえば、ボーナスが出ない場合や、ボーナス額が減少することもあるでしょう。または転職によって年俸制に変更になり、ボーナスが無くなることもあります。そうなった場合に、ボーナス返済の額を減らしたり、ボーナス返済を止めて月々の返済に振り分ける方法です。
金融機関への相談タイミング
住宅ローンを「滞納する前」に相談することが大切です。住宅ローンの支払いが困難になりそうだと感じたら、すぐに相談しましょう。滞納する前であれば返済猶予に応じてくれる可能性がありますが、滞納した後に相談しても、応じてくれる金融機関は少ないでしょう。
2. 別の金融機関でローンを借り換える
住宅ローンを契約中の金融機関が返済猶予をしてくれなかった場合は、別の金融機関へ借り換えの相談をしましょう。住宅ローンを借り換えることで、金利が下がって返済額が軽減したり、返済期間を伸ばすことで返済の負担を軽くすることができる場合があります。
しかし、ローンの借り換えには手数料、登記費用、保証料などの諸費用がかかります。複数の金融機関へ見積もりを依頼し、これらのコストを考慮した上で、借り換えることによって経済的なメリットをもたらすかどうかを確認しましょう。
3. 保険が適用できるか確認する
病気やケガで働くことができなくなって住宅ローンの返済が困難になったとき、頼りになるのが保険です。特に、自身で加入している保険や、住宅ローン契約時の団体信用生命保険を適用できるかを確認しましょう。
団体信用生命保険
住宅ローンを組んだときに加入している「団体信用生命保険」が適用されるか確認しましょう。基本的には、債権者が死亡または高度障害になってしまった場合に適用されます。こちらに当てはまる場合は、保険で住宅ローンの残り全額が支払われるので、家族は住み続けることができます。
また、3大疾病（がん、心筋梗塞、脳卒中）や7大疾病（癌がん、心筋梗塞、脳卒中、腎不全、糖尿病、肝硬変、高血圧）の特約を付けている場合も、その病気に罹った際には保険が適用されます。保険の契約内容を確認しましょう。
住宅ローンを滞納すると「団体信用生命保険」は使えない
住宅ローンを滞納して3か月経つと、債権者が金融機関から保証会社へ移ります。その時点で団体信用生命保険は解約となり、使えなくなりますので注意してください。
債務返済支援保険
債務返済支援保険は、病気やケガで30日を超える長期療養となった場合に、住宅ローン返済をサポートしてくれる保険です。住宅ローン契約時に金融機関を通じて契約しているか確認しましょう。
ご自身が加入している保険
ご自身で加入している保険の中に、収入が途絶えた際の特約や給付が含まれている場合があります。病気やケガの場合は「医療保険」、働けなくなった場合は「就業不能保障保険」など、収入が途絶えるリスクに備えて加入している保険があれば、給付金を住宅ローン返済にあてることもできるでしょう。
4. 住み続けたいならリースバック会社へ相談する
現在の自宅に住み続けたいなら、リースバックの専門業者へ相談しましょう。リースバック専門店「イエする」なら、最短5日で現金化できます。解決を急いでいる方は、無料相談までお気軽にご相談ください。
リースバックなら今の自宅にそのまま住める
リースバックとは、一言で言うと「売って借りる」方法です。自宅を売却し、その後賃貸として借りることで、資金を調達しつつ、住み慣れた自宅に住み続けることができる仕組みです。
まず、リースバック会社へ自宅を売却し、その売却金で住宅ローンを返済します。売却することで自宅の所有者ではなくなりますが、同時に賃貸借契約をすることで、そのまま住み続けることができます。また、リースバックなら、将来的に自宅を買い戻す（再売買）ことが可能です。経済状況が落ち着いたら、また買い戻して自宅の所有者に戻れることもポイントです。
住宅ローンの返済がなくなり、家賃の支払いに変わることで、毎月の負担が少なくなる場合にはリースバックが適しています。今の自宅が気に入っている方や、子供の学区を変えたくない方、ペットを飼っている方によく選ばれます。
5. 売却するなら不動産会社へ相談する
住宅ローンを一括返済するために自宅を売却するなら、不動産売却が得意な業者へ相談しましょう。より早くより良い条件で売却してくれる不動産業者へ依頼することが大切です。
アンダーローンなら住宅ローンがなくなる
アンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも売却額が高い状態です。そのため、自宅を売却することで住宅ローンを一括完済できます。
通常の不動産売却が一番高く売れる
不動産の売却にはさまざまな方法がありますが、市場に流通させて売却する方法が、最も高い価格での売却を期待できます。売却が得意な不動産会社と契約し、適切な価格設定や広告活動などの売却戦略を立ててもらいましょう。ただし、不動産会社に対して仲介手数料がかかりますので、計算に入れておきましょう。
引っ越しが必要になる
自宅を売却した場合、その物件に住むことはできなくなります。そのため、引き渡し日までに新しい住まいを探して引っ越しする必要があります。引っ越しの際の費用や新しい住まいの賃料などの負担も考慮して、売却を検討する必要があります。
6. 残債が高額なら任意売却の専門業者へ相談する
オーバーローンでローン残債が高額なら、任意売却専門の不動産会社へ相談しましょう。自宅を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、通常の不動産売却はできません。
残債を別途用意できない場合に利用する
オーバーローンの状況で、ローン完済までの追加資金を用意することできない場合には、任意売却がおすすめです。
任意売却の仕組み
任意売却は、債権者の同意をもらって抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。住宅ローン残債が残る状態でも売却することができ、さらに残った残債務を分割で返済していくことができます。競売と比べると任意売却の方が高く売れるので、競売されるよりも最終的な残債が少なくなることがメリットです。
任意売却にはタイムリミットがある
住宅ローンを既に滞納している場合は、競売の手続きが進んでしまいます。競売で開札が行われ落札者が決まると、任意売却はできません。任意売却にはある程度の時間がかかるので、裁判所からの競売開始通知が届く前までには任意売却の専門家に相談し、早期に対応する必要があります。
7. ローンを複数抱えているなら法律の専門家へ相談する
住宅ローン以外にも複数の借金を抱えている場合は、法的な手続きをすることで解決できる方法もあります。ただし、債務整理をすると住宅ローンを滞納していない段階であっても、信用情報機関に事故情報として（いわゆるブラックリスト）登録されますので注意してください。
また、債務整理は誰でも、どんな状況でも利用できるものではありません。債務整理をできるか知りたい方は、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談しましょう。
個人再生で解決できるなら家を失わない
個人再生は、債務整理の一種です。債務整理と言えば「自己破産」を思い浮かべる方が多いと思いますが、自己破産は財産が全て売却されるので自宅も失います。
しかし、個人再生なら「住宅資金貸付債権の特則（住宅ローン特則）」を利用することで、自宅を手放すことなく、住宅ローン以外の債務を大幅に減らすことができます。住宅ローンの返済総額を減らすことはできませんが、住宅ローン以外の債務が大幅に減額されることで、住宅ローンの支払いを続けていける場合に利用を考えましょう。
手数料などの費用がかかる
債務整理を行うためには、弁護士や司法書士といった法律の専門家へ手数料が発生します。また、裁判所への手続きの際にも収入印紙や、個人再生委員への報酬も支払います。無理な負担にならないように、債務整理にかかる費用と、減額できる借金を比較してから進めましょう。
住宅ローンを払えなくなる事例と対応策
人生には誰にも予測できない出来事や、変化が起こるものです。病気やケガ、会社の倒産など、こうした突発的な出来事や生活の変化により、住宅ローンが払えなくなることもあるでしょう。よくある住宅ローンが払えなくなる事例と、対応策を解説します。
離婚、子育て、介護（生活の変化）
生活の変化は、家計に予期しない負担をもたらすことがあります。たとえば、共働き世帯は、離婚をすることで世帯年収が減少します。他にも、子育てに時間がかかるようになったり、家族の介護が必要な状況になることで、これまで通り働けなくなり、世帯収入が減ることがあります。
また、親が老人ホームに入居することになり、入居費用を負担するなど、予想していなかった出費が増えることもあります。これらの事情により、住宅ローンを払えなくなってしまうケースです。
早めに金融機関へ相談し、一時的な返済猶予や、返済計画の見直しをしてもらいましょう。それでも解決しない場合は、不動産売却やリースバックを検討します。
解雇、会社の倒産、ボーナス減など（収入の減少）
安定した収入が途絶えることは、住宅ローンの返済計画を大きく狂わせます。突然のリストラや会社の倒産、業績悪化によりボーナスが支給されないなど、収入が大きく減少することは意図せずに起こります。近年も、新型コロナウイルスの影響により収入が減少した方が多くいらっしゃいました。
急に収入が減少することにより元々の返済計画通りに返済できない場合は、金融機関との相談をもとに、返済計画の変更や猶予してもらうことを検討しましょう。
ケガ、病気、うつ病など（健康的な理由）
健康上の理由が原因で、収入の減少や、予期せぬ医療費の出費が増えることはよくあります。長期の治療を伴う病気やケガは、仕事を続けることが難しくなることもあるでしょう。健康の問題は突然起こることが多く、個人の意志で防ぐことは難しいものです。
任意で加入している保険や、住宅ローン契約時に加入している団体信用生命保険が適用される場合がありますので、確認と申請を行いましょう。
医療費、修繕費、教育費（予期せぬ高額の出費）
将来の出費に備えて貯蓄をしていたとしても、突発的な高額出費が発生することもあります。たとえば、自宅の設備が故障して大きな修理費用が必要になったり、子どもの大学進学などの教育費が高額になるケースがあります。他にも、家族の健康問題で高額の医療費が必要になることもあるでしょう。このように、急に発生する高額な出費は、家計を大きく圧迫します。
予期せぬ高額な出費が発生した場合は、金融機関と相談して一時的な返済猶予や返済計画の変更や、家計が安定するまでリースバックを利用することが有効です。
無理なローン契約、収益用物件の業績悪化
初めから住宅ローンの返済計画が甘かったり、返済に無理があるローン契約をしているケースです。収入に対して過度な借入をしている場合は、少しの収入減少でもすぐに返済ができなくなることが多くみられます。
また、収益の見込みが立たない収益物件への投資や、収益物件としてマンションを購入したものの、空き家の期間が長くなった場合なども、返済計画を大きく乱れさせる原因となることが多いです。
この状況になっている場合は、不動産を手放すことを視野に入れて検討することが必要です。状況が悪く残債が返済できないほど膨らんでいる場合は、自己破産を検討する必要があります。
競売までの流れ
住宅ローンを滞納すると、保証会社が債権を回収するために競売の申し立てを行います。滞納開始から退去までは10か月〜16か月かかり、最終的に退去するまでは住み続けることが可能です。
| 滞納期間 | 状況 | 詳細 |
|---|---|---|
| 滞納1〜3か月 | 請求・督促 | ・金融機関から督促が届く（手紙・電話） |
| 滞納3〜6か月 | 期限の利益喪失と債権移管 | ・期限の利益の喪失通知が届く ・代位弁済で債権者が保証会社に移る ・保証会社が裁判所へ競売の申立をする |
| 滞納6〜10か月 | 競売開始決定と物件調査 | ・競売開始決定通知が届く ・物件の現況調査が行われる ・競売物件として全国に公開される |
| 滞納10〜16か月 | 競売の入札から退去 | ・入札の開始・落札者が決まる ・退去する |
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まとめ：住宅ローンが払えない理由に合わせて相談先を選ぼう
住宅ローンの返済が難しくなると感じたとき、できる限り早く行動することが大切です。住宅ローンが払えなくなった理由に合わせて、適切な相談先を選びましょう。相談先は下記のように複数ありますので、ひとりで悩んでいないでまずは相談してみましょう。
- 金融機関（リスケジュール、借り換え）
- 加入している保険
- 不動産仲介業者
- リースバックの専門会社
- 任意売却の専門業者
- 弁護士などの法律の専門家
自宅に住み続けたくて早く解決したい方は、リースバック専門店「イエする」へご相談ください。イエするなら最短5日で現金化できるので、早期に住宅ローン問題を解決できます。そして、そのままずっと住み続けることが可能です。