日本では3組に1組の夫婦が離婚していると言われており、マイホームの住宅ローンを支払っている途中で離婚することもあるでしょう。決してめずらしいことではありません。
しかし住宅ローンを抱えている夫婦にとっては、離婚するときにマイホームをどうするか悩ましい問題となるでしょう。マイホームを購入したばかりで残債が多くオーバーローンの場合は、任意売却が1つの解決策となるかもしれません。
この記事では、離婚で任意売却を利用するメリットと、離婚するときの住宅ローン問題について解説します。
離婚で任意売却するってどういうこと？
離婚をすることで自宅が不要になったり、世帯収入が減ることで住宅ローンの返済が難しくなる場合は自宅を売却することを考えるでしょう。しかし不動産を売却するためには、住宅ローンを完済して金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
つまり、不動産の売却価格でローンを完済できるアンダーローンの場合か、ローン完済までに足りない金額を別途調達できる場合でないと、不動産は売却できないのです。このようなときに任意売却を利用します。
通常はローンを完済しないと抵当権の抹消はできませんが、ローン残債が残る状態でも、金融機関に「抵当権を抹消することに同意」してもらえれば、不動産を売却することができます。このように金融機関の同意をもらって売却することを「任意売却（にんいばいきゃく）」と呼ぶのです。
アンダーローンやローン完済できる場合は任意売却を選ばない
アンダーローンの場合や、オーバーローンでも完済までに足りない分の資金を別途調達できる場合は、任意売却は選ばない方が良いでしょう。通常の不動産売却の方が高く売れるため、不動産売却が得意な不動産会社へ相談することをおすすめします。しかし夫婦のどちらかかがそのまま住み続けたい場合は、リースバックの専門業者へ相談しましょう。
不動産の売却価格よりも残りのローンが多い状態を「オーバーローン」といいます。反対に不動産の売却価格よりも残りのローンが少ない状態を「アンダーローン」と呼びます。
自宅も財産分与の対象となる
離婚時には、共有の財産として自宅も財産分与の対象となります。この際、どちらかが住むのか、または売却して分配するのかの選択が必要です。売却して出た利益は財産分与で分割できる決まりがありますが、負債のみ残った場合は分割しなければいけない決まりはありません。
離婚で任意売却を選んだ方がいいケース
離婚で任意売却を選んだ方がいいケースは、オーバーローンで残債が多い場合です。離婚をすることで夫婦間の連絡を控えたい場合は、共有名義のローンや、連帯保証人も解消した方がよいでしょう。
- 離婚で住宅ローン返済が困難になりオーバーローンの場合
- 共同名義のローンを解消したい場合
- 連絡保証人を解消したい場合
1. 離婚で住宅ローン返済が困難になりオーバーローンの場合
たとえば、共働きでこれまで夫婦2人の収入から住宅ローンを返済していた場合は、離婚することでどちらか一方が住宅ローンを負担することになるでしょう。1人分の収入では住宅ローンの返済が難しくなる場合は、住宅ローンの返済プランを変更してもらえる可能性がありますので、まずは金融機関に相談しましょう。
それでも返済が難しくてオーバーローン、かつ残債が多い場合は、任意売却を選んだ方が良いでしょう。ローンを滞納すると競売にかけられてしまうため、その前に対処が必要です。
住宅ローンの残債が少ない場合は、通常の不動産売却を進めながら、完済までに足りない資金を別途調達してローンを完済してしまった方が良いかもしれません。
2. 共同名義のローンを解消したい場合
住宅ローンを夫婦の共同名義で借りている場合は、夫婦2人ともがローンを完済する責任を負っています。離婚をするときに夫婦の一方へローン名義を変更できれば問題ありませんが、金融機関は2人分の収入に対して融資をしているケースがあり、1人分の収入だとローン借り換えの審査を通してくれない場合があります。そうなると不動産を売却することで共有名義問題を解決するという方法が一般的です。
3. 連絡保証人を解消したい場合
夫婦の一方が債務者でもう一方が連帯保証人になっているケースもよくあります。もし債務者がローンを滞納した場合は、連帯保証人に請求されることになります。この場合は、離婚するときに別の人に連帯保証人になってもらうことで連帯保証人を解消できる可能性があります。しかし別の連帯保証人を見つけられない場合は、こちらも不動産を売却することで解消するケースが多くみられます。
離婚するときに住宅ローンを解消する方法
離婚後も残る住宅ローン。これは多くの夫婦が離婚する際に頭を悩ませることでしょう。まず、離婚後に自宅から全員引っ越すのか、どちらかが住み続けたいのか、どちらにするのかを話し合って決めましょう。
- 自宅を売却して引越しする
- 住宅ローンを借り換えてどちらかが住み続ける
- リースバックでどちらかが住み続ける
1. 自宅を売却して引越しする
マイホームから引越しして家族全員が出ていく場合は、自宅を売却することが住宅ローンを解消する最も直接的な方法です。
通常の不動産売却をする
通常の不動産売却が、一番高く売れる可能性がある方法です。アンダーローンの場合か、オーバーローンでも住宅ローン完済までに足りない資金を別途調達することができれば、通常の不動産売却が最適でしょう。注意点としては売却活動の期間は長い傾向があり、3か月〜6か月ほどかけて購入者を探すことが多いです。
任意売却をする
オーバーローンで残債が多く、ローン完済までに足りない資金の調達が難しい場合は、任意売却が良いでしょう。任意売却後は住宅ローンはなくなりますが、残った残債の返済が続きます。しかし分割で支払うことが可能で毎月5,000円〜30,000円ほどになることが多く、経済的な負担は少なくなるでしょう。夫婦で負債を分け合って返済していくことも1つの方法です。
2. 住宅ローンを借り換えてどちらかが住み続ける
住宅ローンを借り換える方法は、夫婦のどちらかがそのまま住み続けたい場合に適しています。たとえば、夫の名義でローンを組んでいたけど今後は妻と子どもだけで住み続けるケースなどです。
子どもがいる場合に学区を変えたくない、または家に特に愛着を感じている場合もあるでしょう。この先も住み続ける方へ住宅ローンを借り換えることができれば、そのまま住み続けることができます。ただし、借り換えるということは新しい融資を受けることと同じですので、住宅ローンの審査が行われます。住み続けたい方の収入が低い場合は借り換えることができない場合がありますので、事前に金融機関へ相談してみましょう。
3. リースバックでどちらかが住み続ける
リースバックとは、一言で言うと「売って借りる」方法です。自宅を売却した後に、そのまま賃貸として住み続けることができます。自宅を売却することで住宅ローンがなくなり、家賃を支払うことによって住み続けることができます。住宅ローンの借り換えができなかった場合はリースバックを検討すると良いでしょう。その時はリースバックの専門業者へ相談しましょう。
離婚後によくある住宅ローントラブル
離婚後に多いトラブル事例は、自宅に妻や子どもがそのまま住み、住宅ローンの支払いを夫が続ける約束をしたにも関わらず、途中で住宅ローンの返済をやめてしまうケースです。この事例は非常に多くみられるトラブルです。
こうなると自宅は競売にかけられて、妻と子どもは強制的に退去させられてしまいます。このようなトラブルに巻き込まれないためには、自宅に住み続ける人にローン名義を移しておくことが重要です。妻の収入が少ないなどの理由で名義変更ができなかった場合は、リースバックを利用して妻が家賃を支払っていく方法を検討しておいた方がよいでしょう。
離婚で任意売却を利用するメリット
任意売却の一番のメリットは競売を避けることができることですが、離婚する時に利用することでメリットとなる項目をみてみましょう。
残債の額によってはローンを組んでから日が浅くてもOK
住宅ローンを組んでから日が浅い場合でも、残債の金額によっては任意売却は可能です。マイホームを購入してから数年で離婚となるケースの場合は、ローン残債が多い傾向があるため任意売却が適していることがよくあります。
連帯債務者や連帯保証人を解消できる
任意売却で自宅を売ることができれば、住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人を解消できます。離婚後も連帯債務者や連帯保証人が続くと、自宅を売却したい場合やリースバックしたいときに連絡を取り合って合意を得る必要が出てきます。新たな人生を進むために連絡を控えたい場合は、解消しておいた方が良いでしょう。
残債を折半して返済していく選択肢もある
一般的に任意売却では残債が残ることが多いですが、その負債を夫婦で折半して返済してくことも可能です。特に生活費を夫婦で折半している家庭などは、残債も折半することが公平に感じられるケースもあるでしょう。
リースバックすると住み続けられる
任意売却でリースバックをすることで、同じ家に住み続けることができます。家に愛着がある、または子どもの学区を変えたくないなど、夫婦のどちらかが住み続けたい場合はリースバックの利用を検討しましょう。
離婚時の任意売却における注意点
離婚するときに任意売却を利用するときの注意点として、離婚する前に解決すること、住宅ローンを滞納する前に解決することがポイントです。
- 離婚する前に解決すること
離婚が成立すると、お互いに連絡を取り合わなくなるケースが多いですが、任意売却を進めるためには、「住宅ローンの共同債権者」や「住宅ローンの連帯保証人」、そして「不動産の共同名義人」の同意が必要となります。そのため、一緒に暮らしている間に任意売却の手続きを済ませるとスムーズに進むでしょう。 - 住宅ローンを滞納する前に解決すること
離婚したことで世帯収入が減り、住宅ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。しかし、住宅ローンを3か月滞納してしまうと信用情報機関に事故登録され、いわゆるブラックリストに登録されてしまう可能性があります。任意売却は住宅ローンを滞納する前から交渉が可能ですので、できる限り早く相談しましょう。
まとめ：任意売却はオーバーローンでローン支払いが困難なときのみ
任意売却は離婚するしないに関わらず、オーバーローンで残債が多く、住宅ローンの支払いが困難で自宅を売却せざるを得ない場合に利用されます。離婚する前に夫婦で話し合い、自宅に住み続けたい場合はリースバックを利用するなど、お互いの新しい人生に一番最適な方法を選びましょう。
離婚に伴う名義整理もリースバックで解決した事例
