任意売却をスムーズに進めるためには、法律の専門知識と、金融、不動産の専門知識が必要です。さらに債務者が債権者と交渉が必要ですので、任意売却の経験が豊富な不動産会社に相談することが大切です。
この記事では、信頼できる任意売却の相談先とその見つけ方について、詳しく解説します。
任意売却に必要な知識や資格
任意売却を進めるためには、「不動産売却の知識」、「法律の知識（宅地建物取引業法、民事執行法、税法、民法、弁護士法など）」と「金融の知識」が必要です。大手の不動産仲介業者でも任意売却は対応できないことがあるのはこのためです。
一般社団法人 ⽇本不動産仲裁機構＜法務大臣認証ADR機関＞
不動産業者が債権者と交渉しながら進める任意売却は、各種法律も絡むなど非弁行為に該当するようなことも往々にあります。また、任意売却は「交渉力」が重視されるとともに、交渉次第では債務者の将来が大きく左右されます。そのため「一般社団法人 ⽇本不動産仲裁機構」が、平成29年3⽉15⽇に法務⼤⾂より裁判外紛争解決機関としての認証を受け、「任意売却不動産コーディネーター」という資格ができました。
参考：一般社団法人 ⽇本不動産仲裁機構＜法務大臣認証ADR機関＞
任意売却の専門的知識を習得した人が取得できる民間資格として「任意売却取扱主任者」や「任意売却士」などがあります。それぞれ一般社団法人「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」、一般社団法人「全国任意売却支援協会」が運営しています。
任意売却の相談先の一覧
任意売却を検討するためには専門的なサポートが欠かせません。しかし、何を基準にどこに相談すれば良いのか迷いますよね。任意売却を利用したい場合の相談先は、任意売却を専門で取り扱う不動産会社がいいでしょう。自宅に住み続けたくて任意売却とリースバックをしたい場合は、リースバックを専門とした業者に相談します。
- 任意売却専門の不動産会社
- 家に住み続けたいならリースバック専門会社
- 弁護士・司法書士
1. 任意売却専門の不動産会社
任意売却を利用したい場合は、任意売却を専門で取り扱っている不動産会社に相談しましょう。任意売却では不動産取引を行うため、宅地建物取引業の免許を受けている不動産業へ依頼する必要があります。
任意売却では、既に競売物件になっている不動産を取り扱う場合もあれば、途中で競売にかけられてしまう場合もあります。そのため、民事執行法など裁判所の債務整理手続きに詳しい任意売却専門の不動産会社に相談する必要があるのです。一般的な不動産仲介会社はたとえ大手企業であっても、任意売却は取り扱わないところがあるので注意しましょう。
任意売却では、残債が残った状態でも抵当権を抹消をしてもらうために、債権者へ交渉を行います。この交渉をスムーズに進めるためには、交渉経験が豊富な専門業者へ依頼することが重要となります。
2. 家に住み続けたいならリースバック専門会社
任意売却後も今の自宅に住み続けたいという場合は、リースバックの専門業者に相談しましょう。リースバックとは、一言で言うと「売って借りる」方法です。任意売却よりは売却価格が安くなりますが、自宅を売却してローンを返済し、売却後は家賃のみでそのまま自宅に住み続けることができます。リースバックなら自宅を買い戻す（再売買）することができるので、将来的に経済状況が落ち着いたタイミングでまた自分へ所有権を戻すことがでるケースがあります。
しかしリースバックは誰でも利用できるわけではなく、任意売却とリースバックを利用できる条件としては、①アンダーローンの場合、②オーバーローンで残債が残る状態でも債権者が抵当権抹消に同意してくれる場合、③残債を調達できる場合のパターンとなります。
3. 弁護士・司法書士
債務整理には法律の知識が必要なため、法律の知識が豊富な弁護士や司法書士に相談することも可能です。現状と今後の見通しを相談して、どのような選択が最適か法律の専門家としてのアドバイスをもらえるでしょう。そこで「任意売却や不動産売却が最適ですね」とアドバイスがあった場合は、弁護士や司法書士は不動産取引はできないため、不動産業者に相談することになるでしょう。
様々なところからお金を借りている場合や、過払い金がある場合は法律の専門家に相談した方が良いでしょう。また、ローン残債の総額が多く、これ以上の返済が困難な場合は自己破産を検討することになりますが、自己破産の手続きを自分でできない方は一般的に弁護士に対応してもらうこととなります。
信頼できる任意売却業者のポイント
任意売却を成功させるためには、信頼できる任意売却の専門業者を探しましょう。ポイントとして、豊富な実績、資格保有者の在籍、法律の専門家との連携、相談対応のスピード、アフターフォローなどがあります。
- 任意売却の実績が豊富
- 任意売却不動産コーディネーターの保持者がいる
- 法律の専門家や金融機関との提携がある
- 相談の対応スピードと包み隠さず説明するか
- アフターフォローは手厚いか
1. 任意売却の実績が豊富
自宅の所在地が対応エリアである任意売却専門の不動産会社を選びましょう。そして、任意売却の実績が豊富であるかを確認します。多くの任意売却に成功している業者は、様々なケースに対応することができ、トラブルも少ない傾向があります。
不動産会社のホームページを確認すると、任意売却が得意かどうかがわかります。任意売却について全く触れていない不動産会社は避けた方がよいでしょう。
2. 任意売却不動産コーディネーターの保持者がいる
任意売却の民間資格を持った人や、特に「任意売却不動産コーディネーター」の資格保有者がいる不動産業者は安心できるでしょう。しかし優先するべきなのは資格よりも実績なので、資格を持っていて実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。
3. 法律の専門家や金融機関との提携がある
弁護士や司法書士、金融機関と提携しているかどうかもポイントとなります。残債が残る場合はその後も返済が続きますが、住宅ローンを組んでいた金融機関からそのまま借入を継続する場合もあれば、他の金融機関から借入をすることもあるでしょう。そのときに、金融機関と提携している不動産会社であれば紹介してくれます。
また、残債が高額で返済がどうしても困難な場合は自己破産を検討することになりますが、自己破産の手続きは法律の専門家に対応してもらう方が多いです。そのため、弁護士や司法書士と提携している不動産会社であれば自己破産の手続きまでがスムーズに進むでしょう。
4. 相談の対応スピードと包み隠さず説明するか
相談での対応も、その業者の信頼性を見極める大事なポイントです。任意売却は対応が遅いと競売が進んでしまって任意売却できなくなる可能性があるため、スピードが大切です。どんな問い合わせにも迅速に対応してくれる業者かどうか確かめましょう。
また、任意売却は人生の中で最初で最後の経験となる方が多く、一般の方は知識が少なく不動産会社のいいなりになってしまうケースがあります。既に知っていることも知らないことも含めて、手数料等の費用がいくらかかるのかなど、包み隠さずに丁寧に説明してくれる業者であるかを確認しましょう。
5. アフターフォローは手厚いか
任意売却が終わった後のフォローも、業者選びにおいて大切です。任意売却は、新しい新居に引越しして生活を立て直すことまでが目標です。引越し費用の支払いを債権者へ交渉してもらえるか、引越し先の手配をしてくれるかも確認すると良いでしょう。また、生活の立て直しが難しく自己破産を選択する場合にも相談ができて、法律の専門家を紹介してくれる業者を選ぶと良いでしょう。
任意売却業者の注意点、悪徳業者の特徴
不動産業者の中には、残念ながら悪徳な業者も存在します。特徴として、対応が遅い、営業がしつこい、規定以上の手数料を請求するなどがあります。避けた方が良い業者と注意点について解説します。
対応が遅い
任意売却はスピーディーな対応が必要です。住宅ローンの滞納が始まっている場合は、早く対応しないと競売が進んでしまって落札されてしまうためです。問い合わせや質問に対して何日も返事を返してくれないような対応が遅い業者は避けましょう。
営業がしつこい
営業がしつこい不動産業者は、顧客の最適な選択よりも自社の利益を優先する可能性が高いと言えます。一番大切なことは理想に近い暮らしを実現することで、そのために様々な選択肢の中から最適な方法を選ぶことです。任意売却一択で営業してくる不動産会社は避けるようにしましょう。
規定以上の手数料を請求する
任意売却も通常の不動産売却と同じように仲介手数料がかかります。仲介手数料は成功報酬なので、任意売却が成立した場合にのみ支払います（任意売却では売却代金から差し引かれて支払います）。そのときの仲介手数料は、上限が宅地建物取引業法で定められています。規定以上の手数料を請求することは違法ですので、不審な請求がされていないかを見積もりや請求明細で必ず確認しましょう。
売買金額が400万円以下の場合は、仲介手数料は18万円（消費税別）以下と定められています。400万円を超える場合は速算式があり、売買金額×3％＋6万円（消費税別）となります。
任意売却を検討する前に金融機関へ相談
住宅ローンの返済が難しい状況になったとしても、返済プランの見直しがあれば返済を続けていける場合は、まず金融機関（債権者）へ相談してみましょう。任意売却をせずとも解決できる可能性があります。
ローンの返済が難しい理由や現在の状況、今後の見通しを説明することで、返済プランを見直してくれることがあります。具体的には、毎月の返済額を減らすために返済期間を延長してくれる方法です。現在の金融機関が返済プラン変更をしてくれない場合は、別の金融機関でローンを借り換える方法もあります。
任意売却の相談はいつ始めるべきか？
任意売却の相談は、できる限り早めにすることが大切です。「このままだと数か月先には住宅ローンを滞納してしまうかもしれない」と思った段階で相談しましょう。
住宅ローンを滞納していなくても任意売却の交渉を進めることは可能ですし、相談が早ければ早いほど様々な選択肢から最適な方法を探すことができます。リースバックを利用することで今の自宅に住み続ける方法を探せるかもしれません。下記の流れで相談先を選びましょう。
住宅ローンの返済額の調整で解決できる
住宅ローンを借りている金融機関へ相談しましょう。返済プラン変更に応じてくれない場合は、別の金融機関へ借り換え可能か相談しましょう。