「リースバック専門店イエする」宅建士の藤田です。今回の記事では、親の認知症で実家が凍結する前に知っておくべき手続きについて解説します。
「老人ホームの入居一時金を作るために、実家をリースバックしたいんです」
お電話口でそう切実にお話しされるご家族からのご相談は、年々増えています。長年暮らした実家を有効活用して、お父様やお母様の介護費用を確保する。非常に現実的で、温かいご家族の選択だと感じます。
しかし、こうしたご相談をお受けする中で、私たちが最も胸を痛める瞬間があります。
それは、「ご本人の認知症が予想以上に進んでいて、法的に売却手続きを進めることができなくなってしまっている時」です。
「家族なのだから、親の代わりに子供がサインすれば売れるだろう」と考えておられる方は実に多いのですが、日本の法律上、不動産の売買においてそれは通用しません。
契約の現場で必ず訪れる「司法書士の意思確認面談」という壁
不動産の売買契約や名義変更（所有権移転登記）を行う際、必ず「司法書士」が立ち会います。司法書士は単に書類をチェックするだけではありません。売主であるご本人と直接面談し、以下の点を非常に厳格に確認します。
- ご自身の意思で、この家を売却することに納得しているか
- 売却した後に家賃を払って住み続ける（リースバック）という仕組みを理解しているか
- ご本人の氏名や生年月日、売却の目的を自分の言葉で話せるか
もし、病院のベッドや介護施設での面談の際、お父様やお母様が「ここがどこだか分からない」「家を売るなんて聞いていない」「自分の名前が書けない」といった状態になってしまっていると、司法書士は「意思能力（判断能力）がない」と判断せざるを得ません。
そうなると、どんなに子供たちが困っていて、どれだけ介護費用が必要であっても、売買契約の締結は不可能となり、実家の売却手続きは完全にストップしてしまいます。これが、いわゆる「不動産の資産凍結」です。
成年後見制度を使えば売れる？
「認知症になったら成年後見人を立てればいいのでは？」と思われるかもしれません。確かに法的な手段として成年後見制度は存在します。
しかし、ここにも大きなハードルがあります。家庭裁判所が選任した成年後見人は「本人の財産を守ること」が最優先義務となります。そのため、居住用不動産（自宅）を売却するためには家庭裁判所の厳しい許可が必要となり、「なぜ売らなければならないのか」「他の資産では賄えないのか」といった膨大な証明書類と長い年月がかかります。さらに、一度後見人がつくと本人が亡くなるまで毎月の報酬が発生し続けるケースがほとんどです。
急ぎで介護資金が必要な場面において、成年後見制度は必ずしも手軽な解決策にはなり得ないのが実情です。
「親が元気なうちに」家族会議をひらくことが、最大の防衛策
では、一体どうすれば良いのでしょうか。答えは拍子抜けするほどシンプルですが、実行するのは意外と難しいことです。
それは「親の判断能力がしっかりしているうちに、家族全員で話し合いの場を持つこと」です。
「まだ元気な親に実家の売却や将来の話をするのは失礼かもしれない」「縁起でもないと思われるのが怖い」と躊躇してしまうお気持ちは痛いほど分かります。ですが、判断能力が鈍ってからでは、選択肢そのものが消えてしまうのです。
ご両親が自分の意思で「自分の老後資金のために家を活用しよう」「子供に迷惑をかけないように整理しておこう」と判断できる時期であれば、リースバックは極めてスムーズに進行します。
私達「イエする」では、ご高齢のご両親が不安を感じないよう、ご家族同席のもとで丁寧にご説明を行い、強引な勧誘や急かすような営業は一切行わない方針を徹底しています（国土交通省のガイドラインにも当然準拠しております）。
「最近、親の物忘れが少し増えてきたかもしれない」「将来の介護費用が不安だ」と感じたら、手遅れになる前に、まずはお茶でも飲むような気軽な気持ちでご相談ください。ご家族皆様にとって一番安全なロードマップを一緒に考えさせていただきます。お問い合わせ、お待ちしております。