こんにちは。リースバック専門店「イエする」の藤田です。
「リースバックの査定なんて、どこの不動産会社に頼んでも大して変わらないでしょ？」 そう思われている方は非常に多いです。
しかし、結論からざっくばらんにお伝えすると、リースバックの査定額は、依頼する会社によって数百万円、時には1000万円近くも変わることがあります。
今回は、実際に私が担当させていただいた、他社さんの見積もりから約800万円も査定額がアップした神奈川県藤沢市のお客様の事例をもとに、なぜそれほどの差が出るのかという「業界の裏側」を包み隠さずお話しします。
契約寸前、ギリギリで間に合った「800万円の差」
半年ほど前、神奈川県藤沢市で一戸建てにお住まいのお客様からお問い合わせをいただきました。
そのお客様は、すでに大手の不動産会社など複数社に見積もりを依頼されており、実は「もうこの金額で契約しよう」と、ハンコを押す寸前の状態だったのです。
そこで、私の方でも実際それが妥当な金額なのかどうか、しっかりと自身でも査定をしてみました。
それは、長年の経験から「このエリアで、このお家の状態なら、プロの目から見て安すぎる。うちだったらもっとこれくらい（高い金額）でいけるのにな」という確信があったからです。
そこでお客様に、「3日だけお時間をください。今出ている条件よりも絶対に良いプランをご提示しますから」とお伝えし、急ぎでお調べしました。
結果、全国にある私たちの提携パートナーの中から、その物件を最も高く評価してくれる買い手を見つけ出し、他社さんが提示していた金額よりも約800万円高い買取価格をご提示することができました。
そのお客様は驚かれ、「あのまま契約しなくて本当に本当によかった……」と、胸をなでおろしていらっしゃいました。 ギリギリのところで強引な契約からお客様をお守りすることができ、私も心から嬉しかったのを覚えています。
なぜ、会社によって査定額にこれほどの差が出るのか？
同じ家を査定しているのに、なぜこれほど大きな金額の開きが出るのでしょうか。今回のケースでは、主な理由は以下のものでした。
築20年前後の「建物価値」を評価するかどうか
築20年前後の戸建ての場合、リースバックの査定時に「土地の価値」しか見ないことが多く、特に地方の「築20年前後」の戸建ての場合、日本の不動産業界の古い慣習で「20年経った建物は価値ゼロ」と一律で切り捨ててしまう会社が多いです。
しかし、私たちの場合は違います。 築20年であっても、建物がしっかりとしたハウスメーカー製であったり、大切にメンテナンスされてきた家であれば、「中古の一戸建て（建物）」として正しく価値を評価してくれる買い主（不動産会社など）の受け皿を私たちは持っています。
大切なのは、買い手側の「ビジネスモデル」の見極め
リースバックの買い手（オーナー）が、その家を「何のために買うか」という目的によっても査定基準やその後の売り手の生活は大きく変わります。
短期間で「高く転売する」ことが、目的の買い手
現在トラブルの多発している定期賃貸借契約(予め住める期間が決まっている)で、数年後、短期間での将来の転売を見据えている買い手であれば、「なるべく安く買って、なるべく高く売って利益を稼ぎたい」という思惑があり、売り手側のメリットは正直言って薄いです。
「家賃収入をコツコツ得る」ことが、目的の買い手
反対に、賃貸オーナーとして(いわゆる大家業)として考えている買い手は、短期間での転売は見据えておらず、高く買ってもその後、家賃収入を得られることにメリットを感じるため、普通賃貸借契約(長く住むことが出来る)を選びます。売り手からすると、普通賃貸借契約なので、長く住むことができ、理にかなっていると言えます。
このように、同じリースバックでも「買い手の目的」を見極め、ピタッとマッチングさせられるかどうかが、査定額を大きく左右し、その後の生活に大きな影響を及ぼします。
「イエする」ではお客様からのご希望がない限り、長くお住みいただける「普通賃貸借契約」で契約を結びます。
ハウスメーカーで物件を売買してきた、私のこだわり
私自身の話を少しだけさせていただくと、新卒から長年、大手ハウスメーカーで注文住宅のコンサルティングをしてきました。 そのため、建物の価値を見極めることに関しては、誰にも負けない自信があります。
リースバックの買い手は、本音を言えば「できるだけ安く買い、家賃はできるだけ高く取りたい」と考えます。 一方で、売主様は「できるだけ高く売り、家賃はできるだけ安く抑えたい」ですよね。
このお互いの相反する条件の折り合いをつけ、買い手側に対して「この建物はこれだけの価値があるから、買取額をもっと引き上げてください」とプロの目線で強く交渉・調整するのが、私の仕事です。
私たちは、お客様がご自身で「何社からも一斉に電話がかかってきてパニックになる一括査定サイト」を使う必要がないよう、窓口を私一人に絞り、裏で複数の最適なパートナーを比較・競争させて一番良い条件を取りまとめます。
まずは、ご自宅の「本当の価値」を知ることから
大切なご自宅だからこそ、1社だけの言い値で決めてしまうのは本当にもったいないことです。 「イエする」は比較対象の1社で構いません。まずはご自宅がどれくらいの価値になり得るのか、セカンドオピニオンとして気軽な気持ちでお問い合わせ下さい。 強引な営業や押し買いは一切行いません。ご相談、お待ちしております。