「家の相続で家族や親族が揉めたらどうしよう」「家の相続で高額な相続税がかかったらどうしよう」などと考えていませんか。これらの悩みは、リースバックと生前相続で解決できる可能性があります。
このページでは、リースバックが相続税対策や生前相続に適している理由を解説しています。家の相続でお悩みの方は、参考にしてください。
不動産の相続に関して
相続税は、各相続人の課税価格の合計が基礎控除を超える場合に課税されます。課税価格とは、相続税の課税対象になる財産の価格です。基礎控除は、以下の計算式で求めます。
相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
法定相続人が3人であれば、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋（600万円×3人））です。
相続税の総額は、以下の流れで求めます。
- 課税価格の合計から基礎控除を引いて課税遺産総額を求める。
- 課税遺産総額を法定相続分で取得したと仮定。
- 各相続人の法定相続分に税率をかけて相続税額を求める。
- ②の相続税額を合計して相続税の総額を求める。
法定相続分にかける税率は以下の通りです。
| 法定相続分の応ずる所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
出典：国税庁：相続税の税率
平成27年度の相続税改正に伴い課税対象者の増加
平成27年度に行われた税制改正で、相続税の基礎控除額は大きく引き下げられました。改正前の基礎控除の計算式は以下の通りです。
旧・相続税の基礎控除額 ＝ 5,000万円 ×（1,000万円 × 法定相続人の数）
法定相続人が3人であれば、基礎控除は8,000万円になります。生命保険文化センターの発表によると、この改正に伴い相続税の課税割合は、2014年（平成26年）の4.4％から8％台に増加しています。土地や建物をもっていると、相続税の課税対象になる可能性が高いため相続税対策が必要です。
出典：生命保険文化センター：相続税を払う人はどれくらいいる？
不動産をそのままの状態で遺すと、多額の相続税が発生するなどの恐れがあります。心配な方は、生前相続（生前贈与）を検討するとよいでしょう。ただし、相続開始3年以内に、相続人が被相続人から贈与を受けた財産は、相続財産として加算されます（生前贈与加算）。生前相続を行う場合は、早めの対策が必要です。
生前相続を考えるなら早めに
相続税対策として生前相続を検討したい方は、概要を理解しておきましょう。生前相続は、生きている間に自分の財産を贈与する契約です。一方（贈与者）が財産を贈る意思を示し、他方（受贈者）がこれを承諾することで成立します。生前相続には、次のメリットとデメリットがあります。
生前相続のメリット
最も大きなメリットは、節税効果を期待できることです。贈与税の課税方式は、暦年課税と相続時精算課税にわかれます。暦年課税を選択すると、110万円の基礎控除があるため、年間110万円までの贈与は非課税になります。
暦年課税を選択すると、110万円の基礎控除があるため、年間110万円までの贈与は非課税になります。
※ただし、相続開始前7年以内（2024年改正により3年から延長）の贈与は相続財産に加算されます。詳しくは下記「生前贈与の注意点：7年ルール」をご覧ください。
改正のポイント：年110万円の基礎控除を新設
2024年1月から、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設されました。
| 贈与額 | 贈与税 | 申告 | 相続時の扱い |
|---|---|---|---|
| 年110万円以下 | なし | 不要 | 加算なし |
| 年110万円超～累計2,500万円 | なし | 必要 | 加算あり |
| 累計2,500万円超 | 一律20% | 必要 | 加算あり |
活用メリット
改正前
・少額の贈与でも毎年申告が必要
・全額が相続時に加算
改正後
・年110万円以下なら申告不要
・年110万円以下の分は相続時に加算なし
・毎年110万円ずつ贈与すれば、10年で1,100万円を非課税で移転可能
暦年課税との併用について
贈与者ごとに課税方式を選択できるため、贈与者が異なる場合に限り併用が可能です。
【重要】同一の贈与者・受贈者間では併用できません
一度ある贈与者（例：父）について相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの贈与はすべて相続時精算課税が適用され、暦年課税へ変更できません。
併用が可能なケース
・父からの贈与：相続時精算課税（年110万円まで非課税）
・母からの贈与：暦年課税（年110万円まで非課税）
→ 合計220万円/年の非課税贈与が可能
※贈与者が異なる場合に限られます。同じ人から両方の方式で贈与を受けることはできません。
この改正により、相続時精算課税制度の使い勝手が大幅に向上しました。
出典：国税庁：「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」
国税庁：「No.4103 相続時精算課税の選択」
また、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与を受ける場合、基礎控除とは別に最高2,000万円までの配偶者控除を受けられます。以上のほかでは、特定の財産を特定の方へ贈与できることもメリットとして挙げられるでしょう。
出典：国税庁：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
出典：国税庁：No.4103 相続時精算課税の選択
生前相続のデメリット
対するデメリットは、多くのケースで税理士や司法書士などのサポートを必要とすることです。例えば、生前相続で不動産の持ち分（例えば、10分の1など）を贈与することもできますが、贈与には登記申請手続き、不動産価格の計算、贈与税の申告などが必要です。
専門的な知識がなければ、これらを自分で行うことは難しいでしょう。専門家にサポートを依頼すると、一定の費用がかかります。ケースによっては、節税効果を失ってしまうため注意が必要です。
生前相続のデメリットが気になる場合は、リースバックの利用を検討するとよいでしょう。リースバックとは、自宅を売却して現金化したうえで、売却した自宅に家賃を支払いつつ住み続ける仕組みです。
贈与する財産が不動産ではなく現金になるため、登記申請手続き、不動産価格の計算にかかる専門家のサポート、費用は不要になります。また、短期間で自宅を現金化できるため、生前贈与加算の対策にもなります。自宅の相続・生前相続を検討している方に、おすすめの仕組みです。
生前贈与の注意点：7年ルール（2024年改正）
2024年1月1日以後に行われた贈与から、生前贈与加算の対象期間が段階的に延長され、最終的に7年となります。
7年ルールとは：相続開始前7年以内に行われた贈与は、相続税の計算時に相続財産に加算されます。
【改正内容】
・改正前：相続開始前3年以内の贈与が加算対象
・改正後：相続開始前7年以内の贈与が加算対象（段階的に延長）
段階的適用のスケジュール
| 相続開始日 | 加算対象期間 |
|---|---|
| ～2026年12月31日 | 相続開始前3年以内（従来通り） |
| 2027年1月1日～2030年12月31日 | 2024年1月1日から相続開始日まで |
| 2031年1月1日～ | 相続開始前7年以内（完全実施） |
ただし、延長された4年間（3年超～7年以内）の贈与については、合計100万円までは相続財産に加算されません（相続開始日が2027年1月2日以降の場合）。
具体例
父が2031年1月以降に亡くなった場合：
・2024年1月以降の7年間の贈与が相続税の対象
・うち延長4年間（3年超～7年以内）：合計100万円まで非課税
・直近3年間：全額が相続財産に加算
ポイント：この改正により、できるだけ早い時期からの計画的な生前贈与が重要になりました。
※孫への贈与は、孫が法定相続人でない限り7年ルールの対象外です。
参考文献：
・国税庁：「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」
・国税庁：「No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
不動産の生前相続にリースバックを活用しよう
生前相続とリースバックは非常に相性が良いといえます。リースバックには、次の特徴などがあるからです。
現在の住居に住み続けられる
リースバックは、不動産売却と不動産賃貸を組み合わせた仕組みです。売却した自宅に、家賃を支払いつつ住み続けられます。自宅を現金化した後も、住環境や生活環境は変わりません。これまで通りの生活を続けたい方であっても、生前相続に活用できます。
また、転居を必要としないため、転居費用がかからない点も見逃せません。通常の不動産売却であれば、引越代や新しく購入する家具・家電代などがかかります。無駄な費用をかけることなく、生前相続を行える点もリースバックの魅力です。
複雑な不動産相続を避けて現金を遺せる
リースバックを利用すれば、自宅を現金に換えられます。現金と不動産を比べると、現金の方が生前相続の手続きはシンプルです。不動産を生前相続するには、贈与契約書の作成に加えて、名義変更登記、贈与税の申告なども行わなければなりません。現金であれば、名義変更登記などは不要です。
相続の手続きも現金のほうがシンプルです。不動産を相続するには、書類だけでも「相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書、被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのもの）・住民票の除票、不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書、不動産を相続する相続人の住民票、遺産分割協議書」が必要になります（遺言がない場合）。生前相続や相続に関わる複雑な手続きを避けられる点も、リースバックの魅力といえるでしょう。
現金化することで分割が容易
リースバックで不動産を現金化すれば、分割も容易になります。1円単位まで公平にわけられるからです。現金に比べると、不動産の分割は難しいといえます。お金のように単純に割ることはできないからです。リースバックを活用すれば、生前相続をスムーズに進められます。
ちなみに、相続における不動産の遺産分割方法には、「現物分割・代償分割・換価分割」の3つがあります。現物分割は不動産を分割して現物で相続する方法、代償分割は不動産を相続した相続人が他の相続人に代償金などを支払う方法、換価分割は不動産を現金化して相続人で分割する方法です。
相続財産として不動産を遺すと、遺産分割の割合だけでなく遺産分割の方法で揉めることもあります。現金化しておくほうが、トラブルは起こりにくいでしょう。
年齢制限や用途制限がない
リースバックは、年齢制限を設けていません。そのため、現役世代であっても、生前相続に活用できます。また、資金の用途制限も設けていないため、売却で得た資金を老後資金などに充てることもできます。リースバックは、相続税対策や老後資金対策に活用しやすい仕組みといえるでしょう。
生前相続にリースバックをお考えならイエするにご相談を
相続税の基礎控除額が引き下げられたため、相続税の課税対象になる可能性が高まっています。心配な方は、節税効果などを期待できる生前相続を活用するとよいかもしれません。
生前相続におすすめの仕組みが、不動産売却と不動産賃貸を組み合わせたリースバックです。売却した自宅に住み続けられる、不動産を現金に換えられる、などの特徴があるため、生前相続に適しています。
不動産相続でリースバックを検討したい方はイエするにご相談を
リースバックについてもっと詳しく知りたい方は、リースバック専門店「イエする」にお気軽にご相談ください。イエするのリースバックの特徴は、経験豊富なリースバックのプロが、必要なお手元資金、お支払い可能な家賃の額などをおうかがいしたうえで、ご事情に合わせた最適なプランを提案していることです。
また、全国対応しているうえ、評価額の高低に関わらずお取り扱い可能とさせていただいているため、お気軽にご相談いただけます。気になる方は、リースバックの無料診断などをご利用ください。
この記事の情報について
・最終更新：2026年1月9日
・適用法令：相続税法・贈与税法（2024年税制改正対応）
2024年1月施行の主な税制改正
- 生前贈与加算期間の延長
- 相続開始前3年 → 7年に延長
- 延長4年間は合計100万円まで加算対象外
- 相続時精算課税制度の改正
- 年110万円の基礎控除を新設
- 申告手続きの簡素化
参考情報
・国税庁：「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」
・国税庁：「相続税の税率」
・国税庁：「贈与税の計算と税率（暦年課税）」
※次回の税制改正が発表され次第、速やかに更新いたします。