終活を始めている方の中には「相続人不在だけど家はどうなるのだろう？」と考えている方がいるはずです。必要な手続きや不動産の行き先などがわからないと不安になってしまいますよね。
お困りの方のために、相続人がいない不動産の行方と注意したいポイント、おすすめの対策を紹介いたします。以下の情報を参考にすれば、安心して終活を進められるはずです。
相続人がいない不動産の行方とは
相続人がいない家は、どのように扱われるのでしょうか。相続人の範囲を明らかにしたうえで、どのように扱われるか解説いたします。
「相続人不存在」として処理される
相続人がいない状態を「相続人不存在」といいます。ここでいう相続人とは、民法で定める法定相続人のことです。具体的には、配偶者と一定の血族を指します。配偶者は常に相続人となりますが、血族相続人には優先順位があります。血族相続人の優先順位は以下の通りです。
1位：子
2位：直系尊属
3位：兄弟姉妹
直系尊属とは、父母・祖父母などのことです。血族相続人は、上位の血族相続人がいないときに相続人になります。また、配偶者と血族相続人は同順位で相続人となります。つまり、配偶者と子、祖父母がいる場合は、配偶者と子が相続人になるのです。
ただし、法定相続人が必ずしも相続する、相続できるわけではありません。法定相続人であっても、次の理由で相続人にならない、相続人になれないことがあります。
- 相続開始前に死亡
- 相続を放棄
- 欠格事由に該当
- 相続人から排除された
それぞれについて簡単に説明します。
相続開始前に死亡
相続が始まる前に死亡した場合は相続人になれません。
相続を放棄
相続の開始を知った日から3カ月以内に家庭裁判所に申し出れば、相続を放棄できます。相続を放棄した人も相続人になれません。
欠格事由に該当
被相続人を殺害したり、無理やり遺言書を書かせたりすると欠格事由に該当します。欠格事由に該当すると相続人にはなれません。
相続人から排除された
相続人から被相続人に対する虐待などがあった場合、被相続人は家庭裁判所に申し立ててその相続人の相続権をなくすことができます。この場合も相続人にはなれません。
つまり、法定相続人がいない状態、法定相続人がいても何かしらの事情で相続しない、できない状態を相続人不存在というのです。例えば、独身で両親が亡くなっており、兄弟姉妹もいない状態が該当します。相続人不存在の家はどうなるのでしょうか。
最終的には国庫に帰属される
相続人不存在の財産の行き先は以下の3つに分かれます。
- 遺言書で指定された人
- 特別縁故者
- 国庫
それぞれについて簡単に説明します。
遺言書で指定された人
遺言書で財産を相続する人を指定できます。遺言書には、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の3種類があります。いずれもルールを守り作成しなければなりません。
特別縁故者
相続人不存在の場合、特別縁故者が財産分与の申し立てを行えます。特別縁故者とは「被相続人と生計を同じくしていた、被相続人の療養看護に努めていた、その他特別な縁故があった」のいずれかに該当し、裁判所が財産の一部または全部を受けることができると認めたものです。
国庫
以上に該当しない場合（特別縁故者への財産分与で財産が余った場合を含む）、相続人不在の財産は国庫に帰属します。つまり、国のものになるのです。
相続人がいない不動産のリスクや注意点とは
続いて、相続人がいない不動産のリスク、注意点を解説します。どのような点に気を付ければよいのでしょうか。
相続財産清算人を選定する必要性がある
相続人の存在、不存在がわからない場合、家庭裁判所は利害関係人（被相続人の債権者や特別縁故者など）の申し立てを受けて、相続財産清算人を選任します。選任後の流れは以下の通りです。
- 相続財産清算人選任の公告
- 財産目録の作成（被相続人の財産・債務の調査）
- 相続財産の債権者・受遺者の確認公告（請求の申し出を促す）
- 相続財産の債権者・受遺者に対する弁済
- 相続人探索の公告（公告期間6カ月以上）
- 相続人不存在が確定
- 特別縁故者に対する財産分与
- 残った財産の国庫帰属
相続人がいない不動産の処理は、相続財産清算人が選任されてから始まります。
2023年4月1日の民法改正により、従来の「相続財産管理人」は「相続財産清算人」に名称が変更されました。
基本的な役割や手続きは同じですが、一部手続きが簡素化されています。
出典：国土交通省：空き家対策における財産管理制度の 活用に関する参考資料
相続財産清算人の選定・管理スタートまでの期間
先ほど説明した通り、家庭裁判所は申し立てを受けて相続財産清算人を選任します。検察官が申し立てることもできますが、実際は利害関係人が申し立てることになります。したがって、いつまでたっても相続財産管理人が選任されないことが起こりえます。
相続財産清算人が選任されないと、自宅は空き家として放置されるので注意が必要です。空き家として放置されると次のリスクが考えられます。
老朽化の促進
空き家として放置されると、建物の老朽化が進みます。また、庭木や雑草が茂って近隣住宅に迷惑をかけることも考えられます。
倒壊・火災などのリスク
老朽化が進むと、自然災害などで倒壊してしまうかもしれません。また、管理者不在の状態が続くと、不審火などのリスクも高まります。
資産価値の低下
老朽化が進むと、資産価値も低下します。相続人不存在の状態とはいえ、大切なマイホームの資産価値が低下すると残念と感じる方が多いのではないでしょうか。このような状態に陥る前に、対策を立てておくことが重要です。
相続人不存在による国庫帰属の現状
相続人不存在により国庫に帰属した財産は、年々増加しています。
最新統計（2024年）
・国庫帰属額：約1,292億円（金銭・不動産等を含む相続財産全体）
・過去10年の推移：2013年の約3倍に増加
・近年の増加ペース：毎年3割前後で増加
※この金額には、現金・預貯金・有価証券のほか、不動産（土地・建物）なども含まれます。
背景
・少子高齢化の進行
・単身世帯の増加（65歳以上の未婚者が10年前の1.7倍）
・地方の過疎化
このような状況から、相続人不存在の財産問題は今後さらに深刻化すると予想されています。
出典：日本総研：相続人がいないため国庫帰属となる相続財産は約1300億円」
相続人不在の場合の対処法
相続人不在になる場合、生前に対策を立てておくことをおすすめします。遺言書で相続人を指定しておくなどするとよいかもしれません。不動産は現金化しておくとスムーズに相続できるといわれています。有効な対策をしてあげられるのが、一般売却とリースバックです。
一般売却
所有者の意思で不動産を売却することを一般売却といいます。通常の不動産売却と考えてよいでしょう。一般売却のメリットは、自宅を現金化できることと維持費が不要になることです。ただし、売却後は自宅に住み続けられません。新居を探す必要があります。また、手放した自宅を再売買することも基本的にできません。
以上のデメリットがあるため、相続人不存在の対策としてはハードルが高いといえます。
リースバック
リースバックは、不動産売却と不動産賃貸をセットにした仕組みです。自宅をリースバック会社などへ売却してから新しいオーナーと賃貸借契約を結び、賃貸住宅として自宅に住み続けられます。
自宅を現金化する点は一般売却と同じですが、自宅に住み続けられる点は異なります。したがって、リースバック利用後に新居を探す必要はありません。もちろん、引越し費用もかかりません。自宅を売却するため、利用後に固定資産税などの維持費がかからない点は一般売却と同じです。希望すれば、自宅を再売買することもできます。
デメリットは、不動産の売却価格が市場価格の７～8割程度になるケースが多いことです。リースバック会社に買い取ってもらうため、市場価格より安くなる傾向があります。また、賃貸住宅として自宅に住み続けるため、毎月の家賃が発生します。この点は一般売却と同じです。一般売却と比較した場合、売却価格を除けばデメリットらしいデメリットは見当たらないといえるかもしれません。
売却後も自宅に住み続けられるため、リースバックは相続人不存在の対策に最適です。相続人不存在が心配な方は、リースバックの利用を検討するとよいでしょう。
「所有不動産の相続人が見当たらないこと」に不安を感じている方はイエするに！
相続人不存在の財産は、最終的に国庫に帰属します。ただし、相続財産清算人の選任が遅れると、自宅は空き家として放置されることになります。このようなリスクを避けたい方は、自宅を現金化しておくとよいでしょう。リースバックを利用すれば、売却した自宅に住み続けられます。
リースバックが気になる方は、リースバック専門店「イエする」にご相談ください。当社は、個人向けリースバックが普及し始めたころから多くのお客様の相談を受けてきたため、相続関連の事例情報を豊富に蓄積しています。また、業界を熟知したベテランが多数在籍しているため、お客様の状況をおうかがいして最適な調整が可能です。生前の不動産処理にお困りの方は、イエするまでご相談ください。
この記事の情報について
・最終更新：2026年1月13日
・適用法令：民法（2023年4月改正対応）
2023年4月施行の主な制度変更
- 相続財産管理人 → 相続財産清算人への名称変更
- 民法改正により制度名称が変更
- 手続きの一部が簡素化
参考文献:
日本総研：相続人がいないため国庫帰属となる相続財産は約1300億円
※次回の法改正が発表され次第、速やかに更新いたします。