「老後資金が心配なので資産運用を検討したい」と考えていませんか？持ち家をお持ちの方におすすめしたい資金調達手段がリースバックです。リースバックは資産活用方法としても利用できます。特に高齢者にとっては「自宅」という資産を利用して老後の生活資金を得られるサービスです。法人がリースバックで資金調達する例もよくあります。
この記事では、資産運用のためのリースバック活用方法とリースバックが資金調達に適している理由を解説します。自宅を所有していて資金が必要な方、老後資金の準備などを検討している方はぜひ参考にしてください。
リースバックで資産運用とは？
リースバックを利用すると、不動産資産を活用できます。自宅や自社ビルは「不動産」という立派な財産です。
リースバックを利用すると、財産である自宅や自社ビルを売却して現金を得られます。得られた現金は何に使ってもかまいません。また家賃を支払えば、自宅の場合はそのまま継続して住めますし、事業所の場合も継続利用できます。
これまでと環境を変えずに自宅や自社ビルを売ってまとまった現金を入手できることで、リースバックは有用な資産運用方法と言えるでしょう。
資産運用のためのリースバック活用方法とは？
資産運用のためには、まとまった資金が必要です。資金調達手段としておすすめなのが、不動産を活用するリースバックです。リースバックの概要と資産運用のためのリースバック活用方法を紹介します。
今ある不動産を利用する
リースバックは、リースバック事業者へ自宅を売却後、新しいオーナーに家賃を支払うことで売却した自宅に住み続けられる仕組みです。リースバックの例として、自宅を1,000万円で売却して、毎月8万円の家賃を払いつつ自宅に住み続けるケースが挙げられます。
つまり、リースバックは、不動産売却と不動産賃貸を組み合わせた仕組みなのです。資産運用のためのリースバック活用方法として、次のケースなどが考えられます。
空き部屋を活用
子どもが独立したなどの理由で自宅に空き部屋がある場合は、リースバックを利用して空き部屋を有効活用できる可能性があります。
たとえば、リースバック事業者に自宅を1,500万円で売却、売却代金から500万円を捻出して使用していない2部屋と玄関を賃貸仕様にリフォーム、賃貸物件から毎月5万円×2部屋の収入を得ながら毎月10万円の家賃を払いつつ自宅に住み続けることなどが考えられます。
このケースでは、毎月の家賃収入と家賃支出は均衡していますが、売却代金1,000万円が手元に残る計算になります。空いている部屋を活用して、資産運用に活用できる資金を調達できる点は大きな魅力です。すべての物件で実現できるプランではありませんが、リースバックを利用すればこのようなプランも検討できます。
あまった敷地を活用
自宅にあまった敷地がある場合は、リースバックを利用してあまった敷地を有効活用できる可能性があります。
たとえば、敷地面積60坪の自宅をリースバック事業者に1,500万円で売却、売却代金から100万円を捻出してあまった敷地を駐車場に変更、駐車場から毎月1万円×5台の収入を得ながら毎月10万円の家賃を払いつつ自宅に住み続けることなどが考えられます。
このケースでは、駐車場収入よりも家賃支出の方が毎月5万円多くなっていますが、自宅の売却により手元には1,400万円の資金が残る計算になります。敷地内のあまっている土地を活用すれば、毎月の家賃負担を抑えつつ資産運用の資金を調達できるかもしれません。
土地や家屋の活用には審査もあり、物件や諸条件により取り扱いができない場合もあるようです。リースバックを検討されている方は、ぜひお早めに当社イエするまでご相談ください。
リースバックを活用して投資資金を捻出
リースバックで調達した資金は、投資資金として活用できます。不動産売却で得た資金なので、資金の用途に制限はないからです。したがって、老後資金として貯えておくこともできます。
ただし、物価上昇率が預金金利を上回ると、実質的なお金の価値は目減りしてしまいます。基本的には、物価上昇率が預金金利を上回る状態が続いているため、預貯金だけに頼ることはおすすめできません。
一般的には、預貯金だけに頼るよりも、株式や不動産に資産を分配しておく方が安全といわれています。例えば、国内の株価に連動している投資信託などを利用すれば、国内の経済成長に合わせて資産を増やせる可能性があります。リースバックで自由に活用できる資金を確保したうえで、資産運用方法について検討するとよいでしょう。
リースバックで活用できる資産とは？
リースバックで活用できる資産としてどのようなものがあるのか、みてみましょう。
自宅
まずは自宅がメインの資産といえるでしょう。高齢の方が今住んでいる家をリースバックして生活資金を得るケースなどがあります。
過去に子どもと一緒に住んでいた家
過去に子どもと一緒に住んでいたけれども、子どもが独立して広くなりすぎた家などもリースバックに適しています。
法人の自社物件
個人だけではなく法人でもリースバックによる資産活用が可能です。たとえば会社の事業所が入っている自社物件を売却すれば、まとまった資金を入手できます。
以上のように、リースバックの「資産」にできる物件の種類にはいろいろあります。リースバックに関心のある方は、一度自分の所有物件でリースバックを利用できないか、リースバックの専門会社に相談してみると良いでしょう。
自宅をリースバックして資産活用する事例
以下では自宅をリースバックして資産活用する具体的な事例をご紹介します。
有料老人ホームへの入居費用
リースバックは有料老人ホームへの入居費用を用意するために使えます。
高齢になって自分1人で生活するのが難しくなってくると、有料老人ホームへの入所を検討するケースがよくあります。ただ有料老人ホームへの入所には高額な費用がかかるので、簡単には用意できない方も多いでしょう。また人気のある有料老人ホームの場合、入居までに時間もかかってしまいます。
リースバックを利用すれば、まとまったお金が入ってくるので入居のための頭金を用意できます。入居までに時間がかかっても、入居日まで自宅に済み続けられるので、仮住まいを用意する必要もありません。ただし、リースバック業者ごとに、最低限の契約期間等に制限がある場合がありますので、事前に確認しておいた方が良いでしょう。
老後の生活資金に充てる
老後の生活資金を用意するためにリースバックを利用する高齢者の方も多数おられます。現在、老後の生活資金として2,000万円は必要といわれています。しかしそれだけのお金を用意できない方も少なくありません。
リースバックで自宅を現金化すれば、手元にまとまった金額が入ってくるので、生活資金の足しにできます。家賃さえ払い続ければ所有権を失っても家に住めるので、住み慣れた環境を変える必要もありません。
相続財産の整理
相続財産を整理する方法としてもリースバックは有用です。
自宅を不動産のまま相続させると、子どもたちの間で相続トラブルが生じる例が少なくありません。不動産は預金のように簡単に分けられないからです。不動産を相続したい相続人が複数いると、意見が合わずにもめてしまうケースが多々あります。
リースバックを利用すると、家を現金にできるので相続財産を整理できて将来のトラブルも防ぎやすくなります。引き続き家に住めるので、居住環境も変わりません。
住宅ローンの負担を軽減
住宅ローンの負担を軽減するためにリースバックを利用する方も多数おられます。リースバックを利用すると住宅ローンを返済できるので、後は家賃を払えば良い状態になります。
家賃が今の住宅ローンより安いプランを立てれば、住居費を抑えることができて家計にプラスとなるでしょう。居住環境も変わらないので、ストレスもかかりません。
老後に必要な資金の目安
厚生労働省や金融審議会の発表を参考にすると、老後資金としては1,200～2,000万円程度が必要と考えられます。この金額の根拠は日本人の平均寿命と高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上・妻60歳以上）の収支です。
2021年における日本人の平均寿命は、男性81.47歳・女性87.57歳となっています。そして高齢の無職世帯の収支をみると、毎月約5万円程度の赤字となっています。
仮に毎月5万円の赤字が20年間続くと合計で1,200万円の赤字、30年間続くと合計で1,800万円の赤字が出ます。よって老後資金としては、1,200～2,000万円程度が必要と考えられるのです。
出典：私的年金制度（企業年金・個人年金）の 今後の課題：令和４年11月14日
出典：金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書：「高齢社会における資産形成・管理」：令和元年６月３日
老後資金対策として資産運用が注目を集めている
資産運用を検討している方の多くが、老後資金に不安を抱えているのではないでしょうか。必要な老後資金を把握したうえで、資産運用について考えることが重要です。
2,000万円の老後資金を、年金受給間近に準備することは難しいといえます。基本的には、老後に向けて早めに準備を進めていくべきといえるでしょう。定番の対策は預貯金ですが、預貯金は増やすことよりも貯めることを重視した守りの対策です。
老後資金が不足している場合や余裕のある老後資金を確保したい場合は、貯めることよりも増やすことを重視した攻めの対策も必要になります。攻めの対策として注目を集めているのが、資産運用あるいは資産活用です。
リースバックで老後資金を調達するメリット
リースバックで老後資金を用意すると、以下のようなメリットがあります。
まとまった資金を得られる
まずはまとまった資金を得られるのが大きなメリットになるでしょう。得られたお金は生活費にあててもかまいませんし、余裕のある老後を過ごすための遊興費に充ててもかまいません。将来に向けて貯金しておくことも可能です。
居住環境を変えずに済む
高齢になって居住環境を変えるのは精神的なストレスになるものです。引っ越しの労力もかかってしまうでしょう。リースバックを利用すれば居住環境を変えずに済むので、ストレスなしに自宅を使って資金調達できます。
融資を利用できなくても利用できる
高齢になって無職の年金ぐらしになると、融資を受けるのは難しくなります。そんなときでもリースバックを利用すれば、まとまった資金を調達できます。融資を利用できなくても利用しやすい点はリースバックのメリットといえるでしょう。
資金の使い道は自由
リースバックの場合、得られた資金の使い道は自由です。生活費に充ててもかまいませんし、交際費や旅行の費用などに充ててもかまいません。
融資の場合には資金の使途を限定されるケースがよくあります。資金の使い道を限定されないのもリースバックのメリットといえるでしょう。
審査がゆるい
リースバックの審査は融資ほど厳しくありません。信用情報に事故情報が登録されているブラックリストの方でもリースバックの審査なら通る可能性があります。審査がゆるくて利用しやすい点もリースバックのメリットといえるでしょう。
リースバックで老後資金を調達するデメリット
リースバックで老後資金を得ると、以下のようなデメリットもあります。
家の所有権がなくなる
リースバックで家を売却すると、「家」という資産が失われてしまいます。家の自由なリフォームなどもできなくなってしまいますし、子どもに相続させることもできません。所有権がなくなるのはリースバックのデメリットといえるでしょう。
家が安くしか売れない可能性が高い
リースバックを利用すると、家の売却価額は一般の不動産市場より安くなります。市場価格の7割程度になってしまうケースも多々あります。
家が安くしか売れない可能性が高いことはリースバックのデメリットといえます。なるべく高く売りたいなら、家は不動産市場で一般売却して別の安い家に住み替えた方が良いでしょう。
家に住める期間が短くなる可能性がある
リースバックを利用しても、家に長く住み続けられるとは限りません。定期借家契約を設定されて、2～3年しか住めないケースもよくあります。定期借家契約とは、契約期間が終了すると必ず家から出ていかねばならない契約です。
ただし、希望すれば同条件で再契約ができる場合があります。リースバックでは家に住める期間が短くなる可能性があることには注意が必要です。長年住みたい方は、リースバック利用時に「普通借家契約」を適用してもらえるプランを選択するか、または再契約が可能なのかをリースバック業者に事前に確認しましょう。。
家賃を払わなければならない
リースバックを利用すると家に継続して住めますが、そのためには家賃を払わなければなりません。リースバックの家賃は相場よりも高くなるケースもあるので注意が必要です。
リースバックの家賃が、周辺の相場より高くなったり今の住宅ローン返済額より高くなったりする可能性もあるので、リースバックの利用前に「家賃をきちんと支払えるのか」シミュレーションしておきましょう。
法人がリースバックで資産活用する事例
法人もリースバックを利用して資産活用できます。以下で法人がリースバックで自社ビルを活用する事例をご紹介します。
事業資金に充てる
法人が事業用資金を確保するためにリースバックを利用する例はよくあります。たとえば売上が大きく減少して融資の返済が苦しくなった場合、放っておくと経営破綻してしまうおそれもあるでしょう。
融資を受けるのも難しい状況であれば、別の方法で資金を調達しなければなりません。事業所が入っている自社物件をリースバックすれば、まとまったお金が会社に入ってきて融資の返済に充てることが可能です。その後に売上を回復すれば、自社物件の買い戻し（再売買）も検討できます。
積極的な投資の資金に充てる
倒産を回避するためだけではなく、積極的な投資資金を用意するためにもリースバックを活用できます。たとえば設備投資に莫大なお金がかかるけれども、余裕資金がない場合もあるでしょう。
銀行から融資を受けようとしても通らないケースもよくあります。そんなときにリースバックを利用して自社ビルを売却すれば、まとまったお金が入ってきて設備投資に充てられます。
リースバックを利用する場合、事業所や事務所、工場などを移転する必要はありません。投資資金を回収できるフェーズに入ったら、売上金で自社ビルの買い戻し（再売買）も可能です。
法人がリースバックで資金調達するメリット
法人がリースバックで資金調達すると、以下のようなメリットがあります。
事業資金を調達できる
法人を経営していると、さまざまな場面で資金が必要になるものです。
- 取引先が倒産したので連鎖倒産を避けたい場合
- 従業員への給料やボーナスを払いたい場合
- 売上が落ち込んだので、回復するまでの運転資金が必要な場合
上記のような場合、リースバックを利用すると資金を調達できます。法人の命ともいえるキャッシュフローの円滑化に役立つことは大きなメリットとなるでしょう。
審査がゆるく融資を利用できなくても利用できる
法人経営が苦しくなったり有効な事業計画を提示できなかったりすると、銀行融資の審査に通るのは難しくなる例が多々あります。
リースバックであれば銀行融資のような厳しい審査が行われないので、自社物件に価値があれば利用できるケースが多数です。融資の審査に通らない場合でも利用できることは、リースバックのメリットといえるでしょう。
事務所や事業所を引っ越さずに済む
法人が事務所や事業所、工場等の引っ越しをするのは大変です。従業員にも負担をかけてしまうでしょうし、顧客への案内なども必要になります。
リースバックを利用すると物件を賃借できるので、事務所や事業所、工場等を移転する必要がありません。引っ越しせずに済むのもメリットのひとつといえるでしょう。
買い戻し（再売買）も可能
法人が自社ビルを売却する場合、一時的には資金調達のために所有権を失っても将来は資産として取り戻したいケースがあるものです。
リースバックの際に再売買の予約をしておけば、将来資金が貯まったタイミングで自社ビルなどの物件を買い戻せます。買い戻し（再売買）をすればまた物件の所有者に戻れます。いったんは自社ビルを失っても買い戻し（再売買）しやすい点は、リースバックのメリットといえるでしょう。
法人がリースバックで資金調達するデメリット
法人がリースバックで資金調達する場合、以下のようなデメリットもあります。
売却金額は安くなる可能性が高い
個人が売却する場合と同様、法人がリースバックする場合でも物件の売却価格は不動産市場より安くなります。できるだけ高額な資金を調達したいなら、リースバックではなく一般の不動産市場で自社物件を売却した方が良いでしょう。
賃貸期間が短くなる可能性がある
リースバックを利用すると、定期借家契約を適用されて物件の賃貸期間を短く設定されてしまう可能性があります。（再契約ができない場合）
できる限り長い間物件を利用したい、将来的には買い戻し（再売買）をしたい方にとってはデメリットとなってしまうでしょう。個人の場合と同様ですが、法人のケースであっても長い間物件を使いたい場合には、普通借家契約を適用してくれるプランを選ぶか、再契約が可能かをリースバック業者に事前に確認しておきましょう。
どのようなプランがあるかはリースバック業者によっても異なります。定期借家契約でも再契約が可能な業者もあれば普通借家契約のプランのあるリースバック業者もあります。法人がリースバックを利用したいときには、なるべくフレキシブルに対応してくれる信頼できるリースバック業者に相談するのが良いでしょう。
リースバックが資金調達に適している理由
リースバックは、次の特徴を備えているため資産運用を検討している方の資金調達手段に適しています。
- 現在の住居で生活できる
- 現金化までがスピーディー
- 年齢制限や用途制限がない
それぞれの特徴について詳しく解説します。
現在の住居で生活ができる
不動産売却と不動産賃貸を組み合わせたリースバックであれば、自宅を売却した後も現在の住居に住み続けることができます。住環境、生活環境を維持できるので、資金調達のために家族に負担をかけることはありません。また、引越し費用をはじめとする転居費用もかかりません。
したがって、自宅の売却で得た資金を、無駄にすることなく資産運用に活用できます。資産運用を検討している方にとって、負担の少ない資金調達手段といえるでしょう。
現金化までがスピーディー
リースバックと通常の不動産売却を比べると、リースバックの方が自宅をスピーディーに現金化できます。通常の不動産売却は、自宅の現金化に3～6カ月程度かかります。これに対し、リースバックは２～4週間で自宅を現金化できます。自宅の現金化に3～6カ月もかかると、投資に適したタイミングを逃してしまうかもしれません。
次のタイミングが訪れるまで、何年も待たなければならないこともあります。自宅をすぐに現金化できるため、資産運用を目的とする資金調達にリースバックは適しているのです。
年齢制限や用途制限がない
リースバックは、申込人の年齢制限や資金の用途制限を設けていません。自由に活用できる資金を確保できるため、資産運用を目的とした資金調達に適しているのです。リースバックとよく似た仕組みとして、リバースモーゲージが挙げられます。リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借り入れて、借入人死亡時に自宅を売却して借入金を返済する金融サービスです。
自宅を活用して資金を調達する点は同じですが、借入人の年齢は原則65歳以上、資金の用途は原則生活資金に限定されています。資産運用の資金調達には、自由度の高いリースバックが適しています。
資金調達のためにリースバックをお考えならイエするにご相談を
資金調達のためにリースバックを検討している方は、リースバック専門店「イエする」にご相談ください。イエするのリースバックの特徴は、お客様から必要な資金の額、お支払い可能な家賃の額をおうかがいしたうえで、お客様目線に立ったリースバックプランを提案していることです。もちろん法人の事業用リースバックも対応可能です。
イエするは希望に近いご提案が可能
イエするには、不動産会社のコンサルタント実績があるベテランスタッフが多数在籍しています。物件価格、家賃価格に精通しているうえ、個別の事情に応じて総合調整できる能力を備えているため、希望に近い形でご提案が可能です。また、多くのリースバック事業者とは異なり、評価額の高低に関わらずお取り扱い可能とさせていただいております。
お手元の不動産をより良い条件で売却できる可能性があるため、イエするは資産運用を目的とする資金調達に最適です。気になる方は、お気軽にご相談ください。