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リースバック契約の流れと契約前に確認するべき注意点

リースバックの契約書の内容と契約前に注意したいポイントを解説

リースバックを契約する場合には、複数種類の契約書を締結する必要があります。どのような契約書を作成するのか、リースバック契約の流れとともに押さえておきましょう。

また、リースバックで後悔したり、トラブルに巻き込まれることは避けたいですよね。そのためには、どういったトラブルが多いのか、トラブルを避けるための注意点を知っておくと役に立ちます。

この記事では、リースバック契約の流れと契約書の種類、必要書類と確認すべき注意点を解説します。これからリースバックを利用しようと考えている方はぜひ参考にしてください。

目次

リースバック契約の流れ

リースバック契約は5ステップの流れで進みます。

リースバック契約の流れ
STEP
リースバック専門会社へ相談

まずはリースバックを専門で取り扱う不動産会社へ無料相談をしましょう。その後、現状や希望条件などのヒアリングが行われます。売却したい理由や、いつ頃までに売却したいのか、資金調達で必要な金額、家賃の希望金額などを伝えましょう。

STEP
リースバックのプラン提示と条件調整

リースバック会社から、いくら位で売れて賃料がどのくらいになるのかなど、プランが提示されます。わからないことがあれば何でも質問しましょう。その後、提示されたプランへの意見を述べるなどして条件を調整していきます。

STEP
売買契約締結と決済、賃貸借契約締結

リースバックの条件が確定すると、不動産の売買契約を締結して売却代金が払われます。同時に賃貸借契約を行います。

STEP
賃料を払って住み続ける

リースバック後は、賃料を払って家に住み続けることができます。

STEP
買い戻す(再売買)

買い戻す(再売買)ことにより、家を再度所有することも可能です。リースバックの契約時に買い戻す条件を取り決めて契約を締結しておくと、再び家の所有者になれます。

リースバックを利用する時に締結する契約書

リースバックを利用する場合には、「物件の売買契約書」と「賃貸借契約書」を作成します。つまりリースバックは2つの契約によって成り立つ仕組みです。さらに、将来的に再売買によって家を買い戻す場合には、再売買の契約書も作成するケースがあります。それぞれの契約書がどういったものなのかみてみましょう。

  1. 「売買契約書」リースバック会社へ家を売却する契約
  2. 「賃貸借契約書」リースバック会社から家を借りる契約
  3. 「再売買の予約契約書」将来家を買い戻すための契約

なお売買契約書は売買を証明するもの、賃貸借契約書は賃貸条件などを証明するものであり、両者は異なる役割を果たします。どちらもリースバック利用者にとって重要なものなので、失くさずに大切に保管しましょう。

リースバックを利用する時に締結する契約書1.「売買契約書」家を売る契約書2.「賃貸借契約書」家を借りる契約書3.「再売買の予約契約書」※希望する方のみ家を再購入する予約

1. 物件の売買契約書

家を売るためには「売買契約書」を作成します。リースバックにおける物件の売買契約書は、リースバックの利用者がリースバック会社へ家を売る際に作成する契約書です。売買契約書を作成するタイミングは、リースバックを申し込んで、リースバック業者と売買契約を締結するときです。

2. 賃貸借契約書

リースバックで家を借りるために「賃貸借契約書」を作成します。リースバック会社(家の購入者)から物件を賃貸するための契約書です。この賃貸借契約書は、通常、売買契約の締結と同時に行われます。 

3. 再売買の予約契約書

リースバックでは、物件の買い戻し(再売買)を行うケースもよくあります。買い戻し(再売買)を行う場合には、リースバックの利用時に再売買の予約内容についても契約しなければなりません。

買い戻し(再売買)の予約については、家を売却する売買契約書に特約として入れる場合もありますが、再売買の予約契約書を作成するケースもあります。再売買の予約契約書には再売買できることや再売買する場合の条件などが記載されるので、中身をきちんと読んで理解しましょう。

リースバックの売買契約書の内容

リースバックを利用するときは、後のトラブルを避けるために、売買契約書の内容は必ず確認して理解しましょう。具体的な記載内容は事業者によって異なりますが、一般的な売買契約書には以下の内容が記載されています(※以下の内容は記載内容の一例です)。

  • 契約者
  • 対象の不動産の面積や境界
  • 不動産の売却価格
  • 支払い方法や日程
  • 所有権の登記
  • 再売買に関する取り決め
  • 設備・備品の確認
  • 固定資産税の清算

1. 契約者

契約の当事者、つまり買主と売主を特定します。買主は、リースバック会社のほか、その関連会社、投資家などが考えられます。必ずしも買主とリースバック事業者が一致するわけではないので、売買契約書で確認しておきましょう。売主は、基本的にはご自身になります。共有者がいる場合は、全員の承諾・署名などが必要です。

2. 対象の不動産の面積や境界

売買契約書には、対象となる不動産の土地の面積が記載されています。土地の面積を記載する目的は、対象となる土地を特定し、面積を明らかにするためです。公簿売買と記載されている場合は、前者の目的で記載されています。

また、売主は買主に対し隣地との境界を明示しなければなりません。売買契約書に、「土地引き渡しまでに現地で境界を明示する」など、定めることがあります。

3. 不動産の売却価格

リースバックする不動産の価格が記載されています。合意した売却価格と合っているか必ず確認しましょう。

4. 支払い方法や日程

売買代金をいつ、どのような方法で支払うか記載しています。資金を必要とするタイミングと支払いを受けられるタイミングが一致していることを確認しておきましょう。

5. 所有権の登記

売買代金の受領とともに、買主への所有権移転登記が行われることが記載されています。通常、物件の引き渡しも売買代金の受領と同時に行われますが、リースバックの場合は売買代金の受領と同時に書類上では引き渡しを行い、その他に賃貸借契約を締結することになります。

6. 買い戻し(再売買)に関する取り決め

将来的な再売買を希望している場合は、再売買に関する取り決めを記載しておく必要があります。再売買の金額、再売買できる期間などを確認しておきましょう。

7. 設備・備品の確認

付帯設備表を作成して、設備・備品の有無、故障の有無を明らかにします。リースバックの場合は売却後も自宅に住み続けますので、設備・備品の確認は必要です。また、賃貸借契約締結後に故障が起きたときに、誰が修理するのかを確認しておく必要もあります。

8. 固定資産税の清算

固定資産税・都市計画税の清算方法についても売買契約書に記載されています。一般的には、引渡し前は売主負担、引き渡し後は買主負担となります。

リースバックの賃貸借契約書の内容

同様に、賃貸借契約書の内容も確認しておく必要があります。一般的な賃貸借契約書には、以下の内容が記載されています(※以下の内容は記載内容の一例です)。

  • 契約期間・賃料・敷金礼金等の諸費用
  • 賃料等の支払い方法および期限
  • 途中解約の方法
  • 退去時の原状回復について
  • 火災保険や家財保険
  • 禁止事項

1. 契約期間・賃料・敷金礼金等の諸費用

事前に説明のあった契約期間、賃料が記載されています。更新がある場合は、更新手続き、更新料についても確認が必要です。敷金・礼金についての記載は、ケースで異なります。敷金・礼金がかかるケースとかからないケースがあるためです。

2. 賃料等の支払い方法および期限

賃料等をいつまでにどのような方法で支払うかが記載されています。支払方法には、月ごとや一括などがあります。滞納時に延滞金がかかる場合は、延滞利率についても確認が必要です。

3. 途中解約の方法

契約を途中で解約する場合の手続きについて記載されています。具体的には、1~2か月の予告をもって期間内に解約できるとしていることが一般的です。途中解約で違約金が発生するケースがあります。併せて確認しておく方がよいでしょう。

4. 退去時の原状回復について

退去時の原状回復義務と費用負担について記載されています。基本的には、経年変化、通常の使用による損耗などの修繕費用は賃料に含まれます。借主負担となるのは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような損耗・毀損の復旧にかかる費用です。原状回復義務と費用負担について、賃貸借契約書で確認しておきましょう。

5. 火災保険や家財保険

賃貸借契約を結ぶ建物(自宅)の火災保険と家財保険について記載されています。基本的には、新規で火災保険・家財保険に加入することになります。

6. 禁止事項

行ってはいけない事柄が記載されています。一般的な禁止事項は、第三者への転貸、危険物の持ち込みなどです。違反すると退去を求められることもあるので、よく確認しておく必要があります。

リースバックの契約時に必要なもの

リースバックの契約時には最低限、以下のようなものが必要となります。

  1. 身分証明書
  2. 実印と印鑑登録証明書
  3. 権利証(登記識別情報通知書)
  4. 固定資産の評価証明書(納税通知書含む)
リースバックの契約時に必要なもの1.身分証明書2.実印と印鑑登録証明書3.権利証4.固定資産の評価証明書

1. 身分証明書

まずはリースバック利用者の身分証明書が必要です。運転免許証や保険証、パスポートなどを用意しましょう。

2. 実印と印鑑登録証明書

実印と印鑑登録証明書も必要です。実印の登録をしていない方は、まずは市区町村役場で印鑑登録しましょう。印鑑登録していれば、お住まいの自治体で印鑑登録証明書を発行してもらえますし、マイナンバーカードがあればコンビニでも発行できます。発行手数料は300円程度です。

3. 権利証(登記識別情報通知)

権利証とは、不動産の真正な所有者である事実を証明するための書類です。登記が電子化された後で物件を入手した場合、登記識別情報通知が発行されています。権利証も登記識別情報通知も同じ役割を果たすものなので、どちらか一方があれば足ります。

権利証や登記識別情報通知は所有権移転登記を行う際に必要です。物件を取得したときに交付されているはずですが、紛失してしまった際には再発行ができません。ただし代替措置があるので、万一手元にない場合にはリースバック業者へ相談してみてください。

4. 固定資産の評価証明書(納税通知書含む)

固定資産の評価証明書とは、土地や建物などの固定資産税の課税対象となる資産の「資産評価額」を証明する書類です。固定資産の評価証明書は、不動産が所在する市区町村の窓口で取得できます。

納税通知書とは、毎年5月〜6月に市区町村から郵送されてくる固定資産税の納付書類です。納税通知書には土地や建物などの固定資産額も記載があるので、納税通知書か評価証明書のどちらかがあれば問題ありません。


リースバック会社によっては、下記の提出が求められる場合があります。当社「イエする」では必要ありません。

収入の証明書(リースバック会社によって必要)

リースバックを利用する場合には、自宅の賃貸借契約を締結しなければなりません。その際、賃貸借契約に際しての審査があります。審査のために収入の証明書を求めてくるリースバック会社があり、その場合は源泉徴収票や確定申告書などの用意が必要です。

連帯保証人の承諾書(リースバック会社によって必要)

賃貸借契約で連帯保証人を立てる場合には、連帯保証人の承諾書も必要となります。リースバック業者から書式をもらい、連帯保証人に作成してもらいましょう。当社イエするでは家賃保証会社をご紹介しますので、連帯保証人は不要です。

リースバック契約時に必要に応じて提出する書類

リースバックの契約時には、状況に応じて適宜提出すべき書類があります。以下でどういったものが必要になるのか、みてみましょう。

  • ローン残高証明書・抵当権抹消書類
  • 自宅の図面
  • 自宅を建築した際の建築確認通知書
  • 自宅購入時の重要事項説明書
  • 境界確認書
  • 管理規約・総会議事録

ローン残高証明書・抵当権抹消書類

家に住宅ローンが残っている場合、リースバックの利用時に「ローン残高証明書」や「抵当権抹消書類」が必要です。抵当権抹消書類はローンを完済したときに金融機関から発行してもらえます。書類が手元にない場合、住宅ローンを利用している金融機関へ相談してみてください。

自宅の図面

リースバックの際、自宅の図面を要求されるケースもあります。自宅図面は通常、建築した際に建築会社や不動産会社から交付されます。手元に残っていれば、リースバック業者へ提示しましょう。

自宅を建築した際の建築確認通知書

自宅が戸建の場合、建築した際の「建築確認通知書」を要求される場合もあります。建築確認通知書とは、建物が建築基準法の規定内容に合致していると証明するための書類です。自宅建築時に建築会社から交付されているのが一般的です。手元に残っているかどうか確認しておきましょう。

自宅購入時の重要事項説明書

自宅を購入した際、不動産会社から「重要事項説明書」が交付されているはずです。リースバック業者によっては自宅購入時の重要事項説明書の提出も要求してくるケースがあるので、用意しておきましょう。

境界確認書

リースバックの際、境界確定書の提示を求められるケースもあります。境界確認書は、隣地との境界を明らかにするための書類です。測量を行って隣地所有者が署名押印をして土地境界を確認します。境界が不確かな場合、あらためて境界確定手続きを行って境界確認書を作成しなければならない可能性もあります。

管理規約・総会議事録

マンションをリースバックする場合、マンション管理規約や総会議事録が必要になるケースがあります。マンション管理規約にはマンション施設の利用方法や共用部分の範囲など、総会議事録にはマンションにおける修繕積立金の状況、収支決算や事業計画などが記載されています。スムーズに提供できるよう、手元に用意しておきましょう。

リースバックの契約時に多いトラブルや避ける方法

リースバックの契約でよくあるトラブルや、トラブルを避ける方法を紹介します。

買取金額が低くてもめる

リースバックを利用する際には、自宅の買取金額が低くなってもめるケースが少なくありません。リースバックの場合、一般の不動産市場とくらべて買取金額が低くなるのが通常です。ただでさえ買取金額が低いのに、リースバック業者によっては相場よりさらに低い見積もりを出すケースもあります。そうなると利用者としては納得できず、トラブルになってしまうのです。

買取金額が低すぎてトラブルになるのを避けるには、十分に納得できる金額が提示されてから契約することです。納得できる価格が提示されない場合、価格交渉してみるのも1つの方法となるでしょう。またリースバック業者によっても提示する価格が異なる可能性もあるので、いくつかのリースバック業者を比較してみても良いでしょう。

家賃が高くてもめる

リースバックを利用すると、元自宅には家賃を払って賃借人として住むことになります。そのとき、家賃額が高くて利用者が「払えない」「払いにくい」と考えるケースが少なくありません。リースバックの家賃の相場は近隣の家賃相場より高額になるケースも多いからです。

リースバック後に払えなくなるトラブルを避けるには、リースバック契約時に家賃額についてしっかり確かめておくべきです。払うのが難しそうな金額なら、無理にリースバック契約を利用せずに近隣の家賃の安い物件へ引っ越しをした方が賢明なケースもあります。家賃を払いにくい場合には、まずはその旨リースバック業者に正直に伝えて相談してみましょう。

買い戻しに応じてもらえない

リースバックを利用する場合「将来は家を取り戻したい」と考える方が多数います。しかしリースバック業者によっては買い戻しに応じてもらえないケースもあります。

買い戻しに関するトラブルを避けるためには、売買契約書の再売買の予約に関する部分をしっかり確認しておくべきです。そもそも再売買ができるのか、どういった条件で再売買が行われるのかをチェックしましょう。納得できない条件であれば、あらためてリースバック業者と話し合って交渉する必要があります。

転売されてしまう

リースバックを利用すると、リースバック期間中にリースバック業者が家を転売してトラブルになるケースもあります。転売されると再売買などがスムーズに進まなくなる可能性が高まります。リースバック業者の考え方等、納得いくまで確認しましょう。

高額な諸費用を要求される

リースバックを利用するとき、リースバック業者によっては高額な諸費用を要求してくるケースがあります。たとえば事務手数料や測量費用、耐震補強費用などの名目の費用です。納得できない場合には、リースバック業者へ詳細を問い合わせましょう。今検討しているリースバック業者の対応に納得できない場合、別のリースバック業者を利用するのも1つの方法となります。

相続登記ができていない

相続した自宅をリースバックで売却する場合にもトラブルがよく起こります。具体的には、自分への相続登記(所有者の名義変更)ができていないとリースバックを利用できません。(売買には登記上の名義人の承諾が必要となるためです)必ず相続登記が完了しているか確認しましょう。相続登記が未了な場合、早めに司法書士に依頼して相続登記の手続きをしましょう。

リースバックの契約者が亡くなった時の対応

リースバックの契約者が賃借権契約中に亡くなったら、リースバックの契約はどうなるのでしょうか?リースバックを利用している場合、契約者と物件所有者との間で賃貸借契約が成立しています。

賃貸借契約における賃借人の地位は相続の対象になるので、遺族(相続人)は賃借人の地位を引き継げます。リースバック業者が相続を理由に賃貸借契約を解除することはできません。相続人が希望するなら、継続して物件に住み続けられます。

たとえば夫婦で家をリースバックしていた場合で契約者である夫が亡くなったとしましょう。この場合、妻は夫の地位を引き継いで家に住み続けられます。

賃料を払う必要がある

相続人がリースバック物件に継続して住み続けるには、賃料を払わなければなりません。賃料を滞納すると、リースバック業者から賃貸借契約を解除されて家からの退去を迫られる可能性があります。継続して家に住み続けたいなら、賃料を滞納しないように支払いましょう。

遺産分割協議が必要になるケースも多い

相続人が複数いて1人が家に住み続けたい場合には、相続人が全員参加して遺産分割協議をしなければなりません。遺産分割協議が済むまでは、賃料債務は各相続人が法定相続分に応じて負担する必要があります。相続人のうち1人が賃借人の地位を相続したいなら、遺産分割協議においてその旨明らかにしましょう。

賃貸借契約を解除する場合

相続人がリースバック物件への継続居住を希望しない場合もよくあります。たとえば親と離れて暮らしていた子どもが、親の死亡によりリースバックの賃借権を相続した場合などです。賃貸借契約の継続を希望しないなら、相続人は契約を解除できます。

ただし複数の相続人がいる場合、契約の解除には他の相続人の合意が必要です。他の相続人と話し合い、リースバック利用の必要性がなければ契約解除の通知を送りましょう。そうすれば、契約が解除された以降は賃料を払う必要がなくなります。

リースバックの契約前に確認すべき注意点

リースバックの契約を結ぶときは、以下で紹介する点に注意が必要です。特別な注意点はありませんが、確認しておくことで契約後のトラブルを防げます。具体的に、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

契約の内容を確認する

リースバックの契約を結ぶ前に、事前に協議した内容が契約書に反映されていることを確かめましょう。具体的には、不動産の売買金額や決済日、家賃、契約年数、再契約の可否などが約束通りになっていることを確かめます。

これらのほかにも、希望する条件がある場合は、契約書に記載してもらうようにしましょう。口約束だけだと、「いった」「いってない」の争いに発展する恐れがあるからです。約束した内容を契約書に記載しておけば、このようなトラブルを防げます。

再売買の有無を検討する

将来的に自宅を再売買したい場合は、契約前に計画を立てておきましょう。リースバックにおける再売買の手続きは大きく、「買戻し特約付き売買契約」と「再売買予約」にわかれます。リースバックで主に利用されているのは、再売買することだけを約束しておく再売買予約です。

再売買予約では、再売買金額と予約期間を自由に設定できます。ただし、実際の金額は、売却価格の1.1~1.3倍程度に収まることが多いようです。言い値が通るわけではありませんが、自由度が高いので、将来的に自宅を再売買したい方にとっては魅力的な仕組みといえます。契約前に再売買の必要性を検討し、必要な場合は再売買価格などを契約書に記載しておきましょう。

売却価格を確認する

リースバックの契約を結ぶ前に、売却価格についても確認しておく必要があります。リースバックの売却相場は、市場価格の7~8割程度といわれています。また、住宅ローン残債がある場合は、その金額が売却金額を上回っていないことも確認しておきましょう。

残債の金額が売却代金を上回る場合は、金融機関との調整が必要になるかもしれません。金融機関の同意を得られずリースバックを利用できないケースもあるので、注意してください。当社イエするでは、リースバックの経験豊富な専任スタッフが対応するため、他社で断られた物件でもご希望の条件に沿える場合があります。まずは、お気軽にご相談ください。

収入と支出を考える

リースバックの魅力は、自宅を売却してまとまった資金を確保できることと売却した自宅にそのまま住み続けられることです。ただし、売却後は家賃が発生します。無計画に資金を使うと、家計が苦しくなるかもしれません。リースバックの契約を結ぶ前に、収入と支出のバランスを考えておきましょう。

信頼できるリースバック事業所を選ぶ

信頼できるリースバック事業者を選ぶことも重要です。市場の急拡大を受けて新規参入する事業者が増えているため、事業者間でサービス品質に差が生じているからです。例えば、事業者によっては再売買を設定できないことや家賃の設定が不明瞭なことがあります。

リースバックの実績が豊富な事業者であれば、このような心配はありません。当社イエするは、豊富な実績と顧客満足度98.3%を誇るリースバック専門店です。再売買を設定できないことや家賃の設定が不明瞭といったことはありません。トラブルを避けるため、信頼できるリースバック事業者を選ぶようにしましょう。

リースバック契約を検討するなら「イエする」に相談を

リースバックは、自宅を売却して資金を確保してから、家賃を支払い売却した自宅に住み続けられる仕組みです。不動産売却と不動産賃貸を組み合わせた仕組みなので、契約書は売買契約書と賃貸借契約書にわかれます。両者の記載内容を理解したうえで、契約を結びましょう。約束した内容が反映されていることなどを確かめておくことが重要です。

同様に、リースバック事業者選びも重要です。どこで相談すればよいかわからない方は、リースバック専門店「イエする」にご相談ください。経験豊富な専門家が、お客様のお話をおうかがいしたうえで、最適なプランを提案いたします。

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