リースバックの契約書の内容と契約前に注意したいポイントを解説

リースバックの契約書の内容と契約前に注意したいポイントを解説

自宅を活用する資金調達手段として、リースバックが注目を集めています。リースバックの特徴は、2つの契約から成り立つことです。

このページでは、リースバックにおける契約書の内容と契約前に確認しておきたい注意点を解説しています。以下の情報を参考にすれば、安心して契約を締結できるはずです。利用前に確認しておきましょう。

リースバックの契約書の内容

リースバックの契約書の内容と契約前に注意したいポイントを解説

リースバックは自宅を売却してから、新しいオーナーに対し家賃を払うことで、売った後も自宅に住み続けられる仕組みです。以上の仕組みからわかる通り、売買契約と賃貸借契約から成り立ちます。それぞれの契約書の内容は、どのようになっているのでしょうか。

リースバックの売買契約書の内容

リースバックを利用するときは、後のトラブルを避けるため売買契約書の内容を確認しておく必要があります。具体的な記載内容は事業者で異なりますが、一般的な売買契約書には以下の内容が記載されています(※以下の内容は記載内容の一例です)。

契約者

契約の当事者、つまり買主と売主を特定します。買主は、相談していたリースバック会社のほか、その関連会社、投資家などが考えられます。必ずしも、買主とリースバック事業者が一致するわけではないので、売買契約書で確認しておきましょう。売主は、基本的にはご自身になります。共有者がいる場合は、全員の承諾・署名などが必要です。

対象の不動産の面積や境界

売買契約書には、対象となる不動産の土地の面積が記載されています。土地の面積を記載する目的は、対象となる土地を特定するためと対象となる土地の面積を明らかにするためにわかれます。公簿売買と記載されている場合は、前者の目的で記載されています。

また、売主は買主に対し隣地との境界を明示しなければなりません。売買契約書に、「土地引き渡しまでに現地で境界を明示する」など、定めることがあります。

売却価格の支払い方法や日程

売買代金をいつ、どのような方法で支払うか記載しています。資金を必要とするタイミングと支払いを受けられるタイミングが一致していることを確認しておきましょう。

所有権の登記

所有権の登記

売買代金の受領とともに、買主への所有権移転登記が行われることが記載されています。通常、物件の引き渡しも売買代金の受領と同時に行われますが、リースバックの場合は売買代金の受領と同時に書類上では引き渡しを行い、その他に賃貸借契約を締結することになります。

再売買に関する取り決め

将来的な再売買を希望している場合は、再売買に関する取り決めを記載しておく必要があります。再売買の金額、再売買できる期間などを確認しておきましょう。

設備・備品の確認

付帯設備表を作成して、設備・備品の有無、故障の有無を明らかにします。リースバックの場合は売却後も自宅に住み続けますが、設備・備品の確認は必要です。また、賃貸借契約締結後に故障が起きたときに、誰が修理するのか確認しておく必要もあります。

固定資産税の清算

固定資産税・都市計画税の清算方法についても売買契約書に記載されています。一般的には、引渡し前は売主、引き渡し後は買主負担となります。

リースバックの賃貸借契約書の内容

リースバックの賃貸借契約書の内容

同様に、賃貸借契約書の内容も確認しておく必要があります。一般的な賃貸借契約書には、以下の内容が記載されています(※以下の内容は記載内容の一例です)。

契約期間・賃料・敷金礼金等の諸費用

事前に説明のあった契約期間、賃料が記載されています。更新がある場合は、更新手続き、更新料についても確認が必要です。敷金・礼金についての記載は、ケースで異なります。敷金・礼金がかかるケースとかからないケースがあるからです。

賃料等の支払い方法および期限

賃料等をいつまでにどのような方法で支払うかが記載されています。支払方法には、月ごとや一括などがあります。滞納時に延滞金がかかる場合は、延滞利率についても確認が必要です。

途中解約の方法

途中解約の方法

契約を途中で解約する場合の手続きについて記載されています。具体的には、1~2カ月の予告をもって期間内に解約できるとしていることが一般的です。途中解約で違約金が発生するケースがあります。併せて確認しておく方がよいでしょう。

退去時の原状回復について

退去時の原状回復義務と費用負担について記載されています。基本的には、経年変化、通常の使用による損耗などの修繕費用は賃料に含まれます。借主負担となるのは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような損耗・毀損の復旧にかかる費用です。原状回復義務と費用負担について、賃貸借契約書で確認しておきましょう。

火災保険や家財保険

賃貸借契約を結ぶ建物(自宅)の火災保険と家財保険について記載されています。基本的には、新規で火災保険・家財保険に加入することになります。

禁止事項

行ってはいけない事柄が記載されています。一般的な禁止事項は、第三者への転貸、危険物の持ち込みなどです。違反すると退去を求められることもあるので、よく確認しておく必要があります。

リースバックの契約前に確認すべき注意点

リースバックの契約前に確認すべき注意点

リースバックの契約を結ぶときは、以下で紹介する点に注意が必要です。特別な注意点はありませんが、確認しておくことで契約後のトラブルを防げます。具体的に、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。

契約の内容を確認する

リースバックの契約を結ぶ前に、事前に協議した内容が契約書に反映されていることを確かめましょう。具体的には、不動産の売買金額や決済日、家賃、契約年数、再契約の可否などが約束通りになっていることを確かめます。

これらのほかにも、希望する条件がある場合は、契約書に記載してもらうようにしましょう。口約束だけだと、「いった」「いってない」の争いに発展する恐れがあるからです。約束した内容を契約書に記載しておけば、このようなトラブルを防げます。

再売買の有無を検討する

将来的に自宅を再売買したい場合は、契約前に計画を立てておきましょう。リースバックにおける再売買の手続きは大きく、「買戻し特約付き売買契約」と「再売買予約」にわかれます。リースバックで主に利用されているのは、再売買することだけを約束しておく再売買予約です。

再売買予約では、再売買金額と予約期間を自由に設定できます。ただし、実際の金額は、売却価格の1.1~1.2倍程度に収まることが多いようです。言い値が通るわけではありませんが、自由度が高いので、将来的に自宅を再売買したい方にとっては魅力的な仕組みといえます。契約前に再売買の必要性を検討し、必要な場合は再売買価格などを契約書に記載しておきましょう。

売却価格を確認する

売却価格を確認する

リースバックの契約を結ぶ前に、売却価格についても確認しておく必要があります。リースバックの売却相場は、市場価格の7~8割程度といわれています。また、住宅ローン残債がある場合は、その金額が売却金額を上回っていないことも確認しておきましょう。

残債の金額が売却代金を上回る場合は、金融機関との調整が必要になるかもしれません。金融機関の同意を得られずリースバックを利用できないケースもあるので、注意してください。

当社イエするでは、リースバックの経験豊富な専任スタッフが対応するため、他社で断られた物件でもご希望の条件に沿える場合があります。まずは、お気軽にご相談ください。

収入と支出を考える

リースバックの魅力は、自宅を売却してまとまった資金を確保できることと売却した自宅にそのまま住み続けられることです。ただし、売却後は家賃が発生します。無計画に資金を使うと、家計が苦しくなるかもしれません。リースバックの契約を結ぶ前に、収入と支出のバランスを考えておきましょう。

信頼できるリースバック事業所を選ぶ

信頼できるリースバック事業者を選ぶことも重要です。市場の急拡大を受けて新規参入する事業者が増えているため、事業者間でサービス品質に差が生じているからです。例えば、事業者によっては再売買を設定できないことや家賃の設定が不明瞭なことがあります。

リースバックの実績が豊富な事業者であれば、このような心配はありません。ちなみに、当社イエするは、豊富な実績と顧客満足度98.3%を誇るリースバック専門の事業者です。再売買を設定できないことや家賃の設定が不明瞭といったことはありません。トラブルを避けるため、信頼できるリースバック事業者を選ぶようにしましょう。

リースバックを検討するならイエするに

リースバックを検討するならイエするに

リースバックは、自宅を売却して資金を確保してから、家賃を支払い売却した自宅に住み続けられる仕組みです。不動産売却と不動産賃貸を組み合わせた仕組みなので、契約書は売買契約書と賃貸借契約書にわかれます。両者の記載内容を理解したうえで、契約を結びましょう。約束した内容が反映されていることなどを確かめておくことが重要です。

同様に、リースバック事業者選びも重要です。どこで相談すればよいかわからない方は、リースバック専門店の当社イエするで、相談してみてはいかがでしょうか。経験豊富な専門家が、お客様のお話をおうかがいしたうえで、最適なプランを提案いたします。押し売りをすることは絶対にありません。

また、「都道府県・市区町村・町名」等、必要事項を入力するだけで、無料診断を行えるウェブサービスも実施しています。いきなり電話相談することは難しいと感じる方は、こちらをご利用ください。

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