不動産売却とリースバックの違いは?初心者にもわかりやすく解説

不動産売却とリースバックの違いは?初心者にもわかりやすく解説

不動産売却を検討している方の中には、リースバックについても知っておきたいと考えている方がいるはずです。不動産を売却する点は同じですが、両者の特徴は大きく異なります。このページでは、不動産売却とリースバックの違いをわかりやすく解説しています。不動産売却とリースバックでお悩みの方は、参考にしてください。

不動産売却とは

不動産売却とリースバックの違いは?初心者にもわかりやすく解説

いうまでもなく、不動産売却とは所有する不動産を売却することです。例えば、「自宅を売却する」などが該当します。不動産売却には、以下の3種類があります。

  • 一般売却
  • 任意売却
  • 競売

それぞれの概要を解説します。

一般売却

一般売却は、所有者の意思で不動産を売却する方法です。最も一般的な不動産売却といえるでしょう。一般売却の基本的な流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社で査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を締結する
  3. 販売活動をスタートする
  4. 売買契約を締結する
  5. 不動産の引き渡しを行う

一般売却を選択できるのは、住宅ローンを完済している場合、自己資金や不動産の売却代金などで住宅ローンを完済できる場合です。所有者の意思で不動産を売却する方法なので、売却価格、売却期間、売却時期などを自由に決められます。

任意売却

任意売却は、売却しても住宅ローンが残る不動産を、債権者(主に金融機関)の合意を得て売却し、残債を返済する方法です。住宅ローンを滞納しているときや今後の返済が不可能と判断されたときに、債権者の合意を得て選択できます。

売却後に残った債務は、債権者と協議の上、一括返済または分割返済します。売却価格、売却期間、売却時期などを自由に決めることはできません。しかし、債権者と交渉できるため、ある程度の融通は利きます。

競売

競売は、債権者からの申し立てを受けた裁判所が、不動産を差し押さえて売却し、その代金を債務の返済に充てる方法です。住宅ローンを融資している金融機関などが、返済困難になっている債務を回収するため、裁判所に申し立てます。不動産を強制的に売却されてしまうため、売却価格、売却期間、売却時期などを自由に決めることはできません。

売却価格は、入札で決まります。市場価格の5~6割程度になることが多いようです。競売後に残った債務は、一括返済、または分割返済することになります。

リースバックとは

リースバックとは

リースバックも、不動産(自宅など)を活用した資金調達手段です。ただし、不動産売却とは、仕組みが大きく異なります。リースバックの基本的な仕組みは以下の通りです。

  1. 不動産会社に自宅を売却して売買代金を受け取る
  2. 新しいオーナーに家賃を払って、売却した自宅に住み続ける

つまり、リースバックは、不動産売却と不動産賃貸を組み合わせた仕組みなのです。自宅を売却してまとまった資金を確保した後も、家賃を払いつつ自宅に住み続けられます。

不動産売却との最も大きな違いは、住環境を変えることなく、まとまった資金を確保できることです。例えば、自宅を売却して老後資金や事業資金、医療費などを確保したうえで、これまでと同じ生活を送れます。また、希望すれば売却した自宅を再売買で買い戻すことも可能です。

以上のほかにも、不動産売却と異なる点があります。不動産売却との違いを、さらに詳しく見ていきましょう。

不動産売却よりリースバックが優れている点

現金化までがスピーディー

不動産売却とリースバックを比べると、柔軟性や利便性はリースバックのほうが高いといえるでしょう。このようにいえる理由は、次の点などでリースバックのほうが優れていると考えられるからです。

売却後に転居する必要がない

不動産売却は、売却後に転居を必要とします。したがって、売却前に転居の準備が必要です。また、新居の初期費用、引越費用、家具・家電の購入費用といった転居費用もかかります。転居費用の金額はケースで異なりますが、家族で引っ越す場合は50~100万円程度かかることが一般的です。通常、転居費用は不動産の売買代金から捻出されます。

これに対し、リースバックは自宅を売却した後に転居を必要としません。売却後も賃貸住宅として自宅に住み続けられるからです。したがって、転居の準備や転居費用は不要です。リースバックは不動産売却よりも、お手軽で経済的といえるでしょう。

周りに知られずに売却が可能

不動産売却は、自宅を売却したことをご近所さんに知られます。販売活動で不動産広告などに掲載されることがあり、最終的には自宅から転居しなければならないからです。自宅を売却すると、ご近所さんからその理由を詮索されることがあります。ケースによっては、「お金に困っていた」などの噂がたつこともあります。

リースバックであれば、ご近所さんに知られず自宅を売却できます。不動産広告などの販売活動を行うことなく、売却後もこれまで通り自宅に住み続けられるからです。したがって、ご近所さんからあれこれと詮索されることはありません。不動産売却よりも、利用しやすい資金調達手段といえるでしょう。

売却から現金化までが早い

売却から現金化までが早い

仲介で不動産を売却すると、現金化まで3~6カ月程度かかるといわれています。媒介契約を結ぶ不動産会社を探すのに1カ月程度、購入希望者を見つけて売買契約を結ぶのに1~3カ月程度、引き渡しまでに1~2カ月程度かかるからです。現金化までかなりの期間がかかるため、急な資金需要には対応できません。

その点リースバックは、2~4週間程度で現金化できます(当社イエするであれば最短5日程度)。短期間で現金化できる理由は、基本的にリースバックのサービスを提供している会社が買い取るため、買主を見つけなくてよいからです。現金化のスピードも、不動産売却よりリースバックのほうが優れています。

将来的な再売買が可能

一部の例外を除き、不動産売却で手放した自宅などを再購入することはできません。再売買する仕組みはありますが、買主を見つけづらくなるため、親族などへ売却する場合を除き、現実的ではないのです。

これに対し、リースバックは、希望すれば将来的に再売買で自宅を買い戻せます。再売買の金額や再売買の期間は、契約時に決めておけます。リースバックであれば、一時的な資金確保の手段として自宅を活用できます。

関連記事:リースバックを利用した自宅を再売買する方法と押さえるべき注意点

不動産売却とリースバックは仕組みも特徴も異なる

不動産売却とリースバックは仕組みも特徴も異なる

不動産売却とリースバックは、自宅などの不動産を活用して資金を調達する手段です。ただし、仕組みと特徴は大きく異なります。不動産を売却して転居する不動産売却に対し、リースバックは売却後も賃貸で自宅に住み続けられます。転居費用がかからないうえ、ご近所さんに知られることもありません。現金化のスピードが速い、再売買が可能といった特徴もあります。

不動産売却とリースバックを比べると、柔軟性や利便性はリースバックのほうが高いといえるでしょう。不動産売却を検討中の方は、リースバックも候補に加えてみてはいかがでしょうか。

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